【正文】 地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。麗影華庭商業(yè)廣場則是目前海珠區(qū)東部最大的購物場。 以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板 塊。綜觀荔灣區(qū) 19982020 年上半年 的價格走勢， 19982001 年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。 (一 )分布特征：南北并駕齊驅(qū) 荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。 長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道 ,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的 “韓大門 ”綜合購物中心，和以國外零售業(yè)為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達 20 萬人次以上，貨流量達 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 2020年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。 (一 )分布特征 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路 (四路、五路、六路 )、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。 仰忠街精品市場開發(fā)于 1983 年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。 中山三路經(jīng)過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣場等商業(yè)物業(yè)肩負起維系該 路段商業(yè)氛圍的重擔，租金水平也一路上升。但其商業(yè)中 心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然熱銷。 2020年，東 山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織 (布藝 )城，供應量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的 1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中， 808 ㎡的一線街鋪總賣價 2700 萬元，單價 33416 元 /㎡。其一：寫字樓林立加上 周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500~600 元 /㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元 /㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。并且從 1998 年到 2020 年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從 1999 年到 2020 年天河商鋪成交面積一直在一 個上升的態(tài)勢，從 99 年的成交面積 67925 萬平方米到 2020 年的 99044 萬平方米，成交上升了將近一半。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景 花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 天河區(qū)商鋪市場分析 天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。 代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)?IT業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。遠遠拋離第四位東山區(qū)的 萬㎡。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。 天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用 以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。 這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 以去到 400~500 元 /㎡的高價位。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年營業(yè)額 2000 萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。同時， 90 年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。 2020 年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價轉(zhuǎn)讓，導致商鋪成交均價降至 8281 元 /平方米，低于全市平均售價，如位于水蔭路的雅景花園 14 層商鋪共 10000平方米以首層 12000 元 /平方米、其余 3400 元 /平方米的 “超筍 ”價格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪 3700 平方米以 250 萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實業(yè)，均價僅為 元 /平方米。綜合商場憑其地段優(yōu)勢與超大規(guī)模制造出明顯的 “漩渦效應 ”，在帶來洶涌人流的同時，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪租金一路飚升，租金回報十分喜人。 較場西摩托車零配件市場地處較場西、東華西和體育場四周等路段，由街道協(xié)同 35 l 8 工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營發(fā)展至今，經(jīng)營業(yè)戶約 1 0 0 0 戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場。從越秀山的中山紀念碑到海珠廣場珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時，越秀區(qū)的行政面積僅有 萬平方米公里，這也導致了近年越秀區(qū)的商鋪供應量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。流花地區(qū)是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場，擁有 20 多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶 1 萬多家。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈 (天河商圈、上下九商圈等 )的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和澳門的客戶。而在文具精品專業(yè) 市場當中，租售價最高的國際玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為 6 萬元 /平方米和 330 元 /平方米，其次為德寶交易廣場，其首層的租售價分別為 4萬元 /平方米 (現(xiàn)二手價，約 99 年發(fā)售時一手價達 7 萬元 /平方米 )和 100 元 /平方米。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有 不少客人前往，成交量都不錯。 另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價為 21715 元 /平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價 12556 元 /平方米高。 (一 )分布格局：由西向東 海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢，并已形成時尚購物街和專業(yè)市場 “齊頭并進 ”的經(jīng)營態(tài)勢。 東部板塊，則由于 “琶洲國際會展 ”的落成并投入運營而帶動了整個海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。 總體銷售價格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年 ,海珠區(qū)的商鋪成交均價為 10141 元 /平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價的 12556 元 /平方米，并且波幅較大。以大型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。 機場路廣園路段的一個專業(yè)市場集散地，根據(jù)市場的興旺程度，其價格有很大的分別。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在 90%以上。 (四 )經(jīng)營特色 白云區(qū)商鋪市場主要是比較低檔次的點狀經(jīng)營，以專業(yè)市場為主要的經(jīng)營點。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (五 )專業(yè)市場主導白云商場 “中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云 ”，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會理事長王建新在中國 (廣東 )皮具發(fā)展論壇上說的一句話。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。 芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場更以“物美價廉 ”吸引眾多的廣州人從 “河北 ”到芳村消費。一方面 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導致商鋪市場總體供應量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè) 區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大部分，如越和花鳥魚蟲市場、朝陽文批市場、嶺南花卉市場等，此類物業(yè)往往由村委會自建或以出租地進行市場建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場份額上。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活躍的是花地灣板塊，一般街鋪租金在 80150 元 /平方米，長堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為 100250 元 /平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40100元 /平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個案較少，但租金仍處于較低水平。 社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購物商圈 ? 相比蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài) 。 (一 )分布特征 縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強的地域 性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。 華南板塊 ? 華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場的奇跡，在短短的幾年時間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。 (二 )供求特征 :一、二手齊頭并進，稱甲市場 番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001 到 2020 年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為： %、%、 %、 %；與此同時，番禺區(qū)的商鋪二手交易已 “媲美 ”一手交易量，以 2020 年為例， 2020 年該區(qū)二手交易量為 萬平方 米，比一手交易量少 萬平方米。平均租金水平為 100300 元 /平方米，一手售價為 6000~25000 元 /平方米。 華南板塊 ? 華南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價均價為 9800 元 /