【正文】 例如萬吉盛偉邦、斯高國際數(shù)碼電子 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 港、沙溪商貿(mào)城等。 麗江花園街鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?30～ 150 元 /平方米，而麗江花園2002 年 3 月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。由于番禺區(qū)的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，僅為天河區(qū)價(jià)格 1/3，相當(dāng)一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。 專業(yè)市場 ? 番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時(shí)番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應(yīng)土地較多，地價(jià)便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場分布其中。而隨著地鐵三號(hào)線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。 2020 年，芳村取消經(jīng)營近 10 多年的陸居路 “燈光夜市 ”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū) 花地灣板塊內(nèi)，通過住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的 發(fā)展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場將成為芳村區(qū)首個(gè)地鐵上蓋的購物中心，2020 年一月好又多進(jìn)駐其中，中心效應(yīng)同時(shí)帶動(dòng)了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設(shè)施的發(fā)展，同時(shí)也提升了板塊內(nèi)的租金水平。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會(huì)均執(zhí)市內(nèi)同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。 (三 )價(jià)格特征 :一手降溫，二手飚升 根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價(jià)格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價(jià)格降幅較大，但二手價(jià)格保持平穩(wěn)增長趨勢(shì)，一手成交均價(jià)從 2001 年的 8035 元 /平方米降至 2020 年 3997 元 /平方米，降 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 幅達(dá)到 %，而 2020 年有所反 彈 ,回升至 7067 元 /平方米。南方茶葉市場是全國最大的茶葉專業(yè)市場， 2001年年銷售額近 15 億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市 重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，年交易額更達(dá)二十多億元，同時(shí)也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的示范工程。 ` (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 花地灣板塊 ? 花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯(cuò)，是芳村區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，地鐵一號(hào)線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃計(jì)劃，沿龍溪大道將發(fā)展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域。而靠近菜場附近的商鋪價(jià)格則更為理想，平均月租為 160 元／㎡，一間 53 平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達(dá) 8000 元，而 5 年前這里的月租僅為 80~100 元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的 45元／㎡上升到現(xiàn)在的 60元／㎡，而一手商鋪的售價(jià)則已經(jīng)達(dá)到 7000 元／㎡；元邦 ?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。專業(yè)市場的影響深遠(yuǎn)，但與其相去甚遠(yuǎn)的是，白云區(qū)的專業(yè)市場普遍是一個(gè)產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場經(jīng)營層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群的進(jìn)一步發(fā)展。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出， 2020 年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢(shì)，成交面積止跌上揚(yáng)，比 02 年增長了 %，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。 從 1998 年到 2020 年上半年 ,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)對(duì)比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。可見，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場與時(shí)尚購物街 “齊頭并進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場、廣州大道南布匹、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡 “河北 ”的法碼。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為 萬平方米和 萬平方米，占 全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為 %和%。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來，如宏宇廣場裙樓商場招來 “新一佳 ”入住，成為寶崗大道最高檔的購物中心，前進(jìn)路的的萬國廣場亦有 “家樂福 ”撐腰。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。 (二 )供求特征： “供 ”大于 “求 ” 荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為%。 流花地區(qū)服裝市場是全國最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場， 擁有 20 多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶 1 萬多家。 (五 )專業(yè)市場 越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場： 一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、億安廣場、德寶交易廣場等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 場 三足鼎立的局面。 據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá) 30 萬人次，節(jié)假日更達(dá) 50 萬人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。 2001 年至 2020 年二手商鋪成交面積為 萬平方米，占同期一手商鋪成交量的 %，與一手交易基本持平。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的 “至愛 ”，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤 、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、 G2000、麥當(dāng)勞、肯德 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基等各種國際品牌專賣店、連鎖店多達(dá) 108 家。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 文德路文 化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。以上三個(gè)大場，在地理位置上組成了一個(gè) “三角形 ”。各板塊雖然經(jīng)營重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。商鋪市場的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動(dòng)了二手市場也非常紅火。署前路、龜崗商業(yè)街在 “三年一中變 ”中，地段內(nèi)的特色樓 宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。 天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個(gè)經(jīng)營特色。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn) 品交易集散中心的角色。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上 “天河大商圈 ”概念的出現(xiàn)，哄抬起了 2020 年天河的商鋪價(jià)格。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定 的理性發(fā)展， 2001 年天河商鋪批出量 萬㎡，成交量 萬㎡； 2002年批出 萬㎡，成交 萬㎡。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽光都會(huì)廣場。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在 1000 元 /㎡以上，正佳廣場首層租金 750 元 /㎡；維多利廣場首層 500800 元 /㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500 元 /㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層 200~250 元 /㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 100~200 元 /㎡左右。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營特色的 “商場大街 ”。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年?duì)I業(yè)額已超過 7 億元。 2001 年至 2020 年二手商鋪成交面積為 萬平方米，占同期一手商鋪成交量的 %。大型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300 元 /平方米 ?月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。 (五 )專業(yè)市場 東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場： (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 海印電器市場位于海印橋的北面，經(jīng)過近 十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場，以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨(dú)占鰲頭。市場既有廣州 “三多軒 ”、粵雅齋等老字號(hào)，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。 越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百 (廣百新翼 )一南一北 “鎮(zhèn)守 ”北京路，即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京路，而億安廣場和北京華聯(lián)購物中心 (中旅商業(yè)城 )所在地段亦形成購物熱點(diǎn)場所。 (三 )價(jià)格特征 從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示 (見下表 )， 19982020 年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21163 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元/平方米將近 1000 元，位居全市成交價(jià)格榜首，越秀 區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無疑。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上，位置較好的每平方米在 20003000 元之間，而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過 5000 元／平方米。 在政府打造一德路，實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代，從而以 “入室經(jīng)營 ”代替以往的室外零散經(jīng)營的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá) 20 萬人次以上，貨流量達(dá) 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。；荔灣區(qū)商鋪成交量為 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為 %。 “食在廣州、 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 食在荔灣 ”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū) “酒吧一條街 ”。 1998 至 2020 年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出 萬平方米，形成 “供大于求 ”的局面。如今的河南市民，購物再也不 用到 “河北 ”了。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝 聚點(diǎn)。從 1998 年與全市相差 7428 元每平方米 (成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半 )縮短到 2020 年上半年的的 561 元每平方米，大大 拉近了與全市成交的平均水平。從 “白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表 ”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、