【正文】 生”或“某小 姐或女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。 （ 5） 嚴(yán)禁大聲說(shuō)笑或手舞足蹈。 （ 13）注意“三輕”，即說(shuō)話(huà)輕、走路輕、操作輕。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著做出手勢(shì)“您先請(qǐng)”。 （ 2） 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。不可東張西望或顯得心不在焉。特殊營(yíng)業(yè)場(chǎng)所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5～ 6 層以下。 錯(cuò)層的上下尺度 1．錯(cuò)層上下以 30—60 公分為宜。 即一套住宅有兩個(gè)以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡(jiǎn)單的上下兩層躍層式住宅房型。 躍層式住宅 住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 五十四、均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo) 售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 五十、準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 四十五、期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 四十一、已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房 四十二、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然 采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 銷(xiāo)售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 16 三十一、房屋建筑、樓宇開(kāi)發(fā) 包括土地“三通一平”或“七通平”。 銷(xiāo)售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 15 二十五、住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 十九、什么是套內(nèi)建筑面積 房層按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。 1屬房久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 220米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。 十二、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由 抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 七、什么 樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)焊鶕?jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng) “五證 ”。只有堅(jiān)持、只有總結(jié)，不斷地調(diào)整、不斷地糾正自己的行為過(guò)程，合拍市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，做到 “ 腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤 ”6 勤，在市場(chǎng)定位后，找準(zhǔn)該市場(chǎng)的突破口，集中發(fā) “4 個(gè)力 ” ： 集中時(shí)間力 —— 跑； 集中資金力 —— 投； 集中精力 —— 想； 集中服務(wù)力 —— 滿(mǎn)足。有一位學(xué)生問(wèn)當(dāng)今世界聞名的經(jīng)營(yíng)大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪(fǎng) 5個(gè)客戶(hù)。直面這些困難，我們惟一的選擇，就是要利用 “ 困難 ” 這筆財(cái)富，去奮斗、去創(chuàng)造。 ” 這首民謠折射出 3個(gè)層面人物 3種心態(tài)。感謝別人幫你的忙，你就要真心的感謝，沒(méi)有義氣的人，到任何單位，在任何人面前，都是吃不開(kāi)的。 案例： 2000 年 10 月，本人 還在案場(chǎng)從事主管工作 ， 因?yàn)槲覀兯順潜P(pán)的一種面積在 90平方米的戶(hù)型性?xún)r(jià)比很高，所以一推向市場(chǎng)，立刻被搶購(gòu)。 （ 二） 信。 通過(guò) 這種 1對(duì) 1的服務(wù)，深入了解他們需要什么、想什么、渴望什么，我們就提供什么，進(jìn)行全程服務(wù)，高品質(zhì)的服務(wù)，鉆進(jìn)顧客心的服務(wù)，讓客戶(hù)享受到更多、更快捷、更貼近與更周到的服務(wù)，使客戶(hù)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、對(duì)企業(yè) 、對(duì)產(chǎn)品和對(duì)服務(wù)無(wú)法挑剔。我說(shuō)： “ 向您這樣的大公司外來(lái)員很多，您就 沒(méi)有考慮為他們的居住問(wèn)題嗎？我想如果您為他們解決居住的問(wèn)題，那么今后他們?yōu)橘F公司所帶來(lái)的利益是不言而喻的！”這位總 經(jīng)理聽(tīng)后，覺(jué)得很有道理， 最后同意我們?cè)谒九e辦了一個(gè)“樓盤(pán)解析會(huì)”，通過(guò)這次解析會(huì)他公司有 50位員工在我們所售樓盤(pán)里找到了適合他們的“家” “ 忠 ” 字有 8筆，每一筆都是用 “ 誠(chéng) ” 寫(xiě)成的。 與顧客交流、溝通感情，是做好營(yíng)銷(xiāo)工作的首位，宣傳產(chǎn)品可以放在第二位，因?yàn)閷?duì)方的心理，一般接收人在前，接收產(chǎn)品在后，這是一般人的心理發(fā)展過(guò)程。對(duì)招聘營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)，本人認(rèn)為既有智商、能力、經(jīng)歷、又有情商、品德、忠誠(chéng)度，這是最理想的，如果只有前者無(wú)后者，寧可舍之； 做生意的第一要訣，就是要誠(chéng)實(shí)。 在 中國(guó) 做 營(yíng)銷(xiāo)，本人認(rèn)為是 4分管理 6分做人。 ” 前 3個(gè)字是做人 “ 三字經(jīng) ” ，學(xué)會(huì)做人，做好人；后一個(gè)字是學(xué)會(huì)做事，做好事。據(jù)了解，是個(gè)跳槽專(zhuān)業(yè)戶(hù)，每個(gè) 公司 只做一年半載， 這樣 留下不同程度的后遺癥， 客服檔案混亂，報(bào)表數(shù)字錯(cuò)亂等 。 一個(gè)人要和對(duì)方合作，必須先熱愛(ài)對(duì)方、尊敬對(duì)方、讀懂對(duì)方，用真情贏得對(duì)方的信任和共鳴，才能產(chǎn)生合作的欲望。這時(shí)，我 的同事 就耐心和他交流、溝通，在溝通中找到他們的需求點(diǎn)。”向這樣真心誠(chéng)意的為客戶(hù)服務(wù)的精神，被我們做為榜樣，在所代理各案中廣為推廣，不久這位銷(xiāo)售人員被晉升為銷(xiāo)售主管。 ” 我們每個(gè)人都要養(yǎng)成對(duì)人 “ 誠(chéng)懇 ” 的性格。這是一條亙古不變的市場(chǎng)規(guī)律 。做人 “ 三字經(jīng) ” 第一個(gè)字是“ 誠(chéng) ” ，中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)人要用科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)方法，合法的營(yíng)銷(xiāo)渠道做好中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)工作。 有一首社會(huì)民謠： “ 小學(xué)生當(dāng)老板，中學(xué)生打工仔，大學(xué)生找飯碗。在困難面前要積極對(duì)待，困難是一把雙刃劍，一面割出了你的鮮血，一面又為你掘出新的希望。 “ 功崇惟志，業(yè)廣惟勤 ，勤能補(bǔ)拙，勤能感人，勤是敬業(yè)精神的靈魂 ” 。 新的營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)進(jìn)入市場(chǎng)頭 4個(gè)月日子最苦，都是投入、付出，回報(bào)很少。核定為外銷(xiāo)的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷(xiāo)售許可證》。 六、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)編號(hào)；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線(xiàn)；土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房的產(chǎn)的用途；買(mǎi)賣(mài)價(jià)款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時(shí)間；雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。登記人員在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)上加蓋抵押專(zhuān)業(yè)章。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層數(shù)計(jì)算面積。 玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體 結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嵭袦y(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用 150毫米的數(shù)據(jù)。 建筑物間有頂蓋的無(wú)術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 二十四、居住建筑密度 居 住建筑密度 =小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米） 100%。其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自四個(gè)方面：第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能；第二，是購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過(guò)快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無(wú)法全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 三十五、進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 四十、過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 四十九、內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 銷(xiāo)售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 20 五十三、配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。 五十七、定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 六十五、躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 六十七、 錯(cuò)層房型 錯(cuò)層式房型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是 多層面梯級(jí)躍升式住宅 。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動(dòng)住房建設(shè)者對(duì)房型的設(shè)計(jì)，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對(duì)房型和市場(chǎng)、房型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全，進(jìn)行著深入的探討。 “混 ”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)粱、樓梯、陽(yáng)臺(tái) 、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。 （ 3） 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處。 聽(tīng)人講話(huà)時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話(huà)者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話(huà)的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。 （ 6） 在單人通行的門(mén)口，不可兩人擠出擠進(jìn)。 （ 12）上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。 （ 4） 他人講話(huà)時(shí)，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、搔庠、敲桌子等，要做到修飾避人。 銷(xiāo)售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 27 （ 11） 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜。 （ 19） 在服務(wù)或打電話(huà)時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎、請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無(wú)所表示而冷落客人。 （ 6） 接電話(huà)時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱(chēng)，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶著微笑的聲音去說(shuō)電話(huà)?！? （ 12）對(duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢(xún)問(wèn)，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。 公司所屬員工有義務(wù)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從工作安排，認(rèn)真履行職責(zé)，搞好協(xié)作，提高效率，以最佳的質(zhì)量完成本 職工作。 同事間要和睦相處、互相幫助，這樣才能營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，并提高工作效率。還要了解本盤(pán)的不足以及的對(duì)客戶(hù)的解說(shuō)詞。惡意競(jìng)爭(zhēng)不但破壞同事的和諧、不利于工作，而且會(huì)損壞公司形象，一旦發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)嚴(yán)重程度給予處分。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)一切辦公設(shè)施，辦公用品及工具書(shū)籍 請(qǐng)勿私自挪用，用完閱畢請(qǐng)放回原處。私人長(zhǎng)話(huà)，費(fèi)用自理。 遲于規(guī)定上班時(shí)間簽到為遲到，早于 規(guī)定時(shí)間離開(kāi)工作地點(diǎn)為早退，遲到或擅自離開(kāi)工作崗位 40 分鐘者作曠工處理；每月遲到超過(guò)二次者，將給予