【正文】 代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。 借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目 貸：營(yíng)業(yè)收入 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本 借：經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —相關(guān)明細(xì)科目 應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 房地產(chǎn)企業(yè)特殊的幾種帳務(wù)處理： 1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：周轉(zhuǎn)房 再按購(gòu)銷合同中雙方簽訂的價(jià)格 借：銀行存款等科目 貸：經(jīng)營(yíng)收入 并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本 借：經(jīng)營(yíng)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積部分的價(jià)款收入，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入 借：預(yù)收帳款等科目 貸：經(jīng)營(yíng)收入 3）、采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。 借：開(kāi)發(fā)成本 —開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ B、待產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后，將“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)及納稅檢查 2022年 9月 9日 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ ? 房地產(chǎn)企業(yè)的定義 ,它與其他行業(yè)會(huì)計(jì)的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè)，土地的開(kāi)發(fā)，設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動(dòng)。 借：開(kāi)發(fā)成本 —公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等 與直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 收到房款時(shí)帳務(wù)處理： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 —按房號(hào)及客戶名稱進(jìn)行明細(xì)核算 同時(shí)應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（按預(yù)售房款計(jì)稅） 貸：銀行存款 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照購(gòu)銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。 支付工程進(jìn)度款及備料款時(shí) 借：預(yù)付帳款 — 公司 貸：銀行存款 — 銀行及帳號(hào) 工程竣工結(jié)算時(shí)再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等） 借：開(kāi)發(fā)成本 — 棟 —建筑安裝工程費(fèi) 土建工程款、安裝工程款等 開(kāi)發(fā)成本 —基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) —道路、供水等 開(kāi)發(fā)成本 —公共配套設(shè)施費(fèi) —游泳池、假山等 貸：預(yù)付帳款 — 公司 應(yīng)付帳款 — 公司 (結(jié)算差額 ) 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ （五）、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為 稅法規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 按手續(xù)費(fèi)計(jì)提稅金時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)支出－稅金 貸：應(yīng)交稅金 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定 及應(yīng)注意的問(wèn)題 （一）、收入的概念在 《 稅法 》 上和 《 會(huì)計(jì) 》 上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間在《 會(huì)計(jì) 》 上和 《 稅法 》 上也是不同的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，資金狀況以及市場(chǎng)銷售情況等，來(lái)具體決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的用途。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分司的檢查，一般可通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加等損益類科目和應(yīng)收賬款，預(yù)收賬款等往來(lái)賬戶來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。在此類項(xiàng)目中，一般的稅務(wù)機(jī)關(guān)是沒(méi)有能力查實(shí)的，他們可能通過(guò)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)或取得假發(fā)票等方式開(kāi)出此類建筑安裝發(fā)票。 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 四、原內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別 〔 國(guó)稅發(fā)（ 2022） 31號(hào) 〕《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 》 僅適用于內(nèi)資企業(yè)，而外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)〔 2022〕 142號(hào)）。 外資政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開(kāi)始。 按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 內(nèi)資政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 財(cái)務(wù)精英俱樂(lè)部更多資料免費(fèi)下載！ 收入的稅務(wù)處理 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 ②、將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理。 這種現(xiàn)象對(duì)于旗下有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的大公司而言，更為常見(jiàn)。 據(jù)某房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目究竟投入多少工程投資款，這需要建設(shè)單位審計(jì)才會(huì)有真實(shí)的結(jié)