【正文】 理得出，由于總體詳細規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化 ,所以本計劃書可能會與實際結(jié)果有所偏差。 產(chǎn)品創(chuàng)新 :按照 SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個高平臺的商城 ,在住宅區(qū)內(nèi)引入生態(tài) ,健康 ,運 動等概念打造高檔住宅區(qū) ,讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。為規(guī)避風險，必須建立多渠道的資金來源。 本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。有 從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。方式的采用主要參考價效比。 培訓招商人員。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能 特性 ，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與某地城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。 城市功能明顯增強 本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。 投資回報分析： 總利潤： 280750232715+13100（財務(wù)費用） =61135萬元 稅后凈利潤： 61135 67%=40960萬元 項目利潤率： 40960/202000=% 投資利潤率： 40960/35000=% 年投資利潤率： %/=% （實際資金利用周期 ） 二、財務(wù)說明 賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤； 財務(wù)費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本； 所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間； 實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部 分租金收入。 5）強化員工服務(wù)意識。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。 以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。 三、項目定位 立足某地，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為某地、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為某地市新的商業(yè)中心。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。 ● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的 “信用某地 ”。號召全市 上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，某地市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。限高 ： 80M。全市總面積 1686平方公里，南北最大縱距 ，東西最大橫距 46公里。 B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向 我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。 ● 由某地、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。 ● 對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。 OPPORTUNIES（機會點）： 1)某地市的整體經(jīng)濟目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越； 2）全國整體的房地產(chǎn)市場 正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好； 3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好，投資者信心增強，商貿(mào)活動頻繁必然對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加； 4）目前某地、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展； 5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開； 6）國家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范》在年內(nèi)出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。 二、總體規(guī)劃 本項目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為 “兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功能片區(qū) ”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū) 域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。 C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。 根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經(jīng)營原則： 住宅、別墅根據(jù) 市場的需求，目標為全部實現(xiàn)銷售； 寫字樓租售結(jié)合； 酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓； 大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化。一方面加強對從業(yè)人員的知識培訓與指導，另一方面對違規(guī)行為進行監(jiān)督處理。 充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設(shè)計了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營品種上已安 排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風味餐飲等。 觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 本項目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。 第六篇 營銷計劃 一、營銷策略 本項目延聘上海著名房產(chǎn)營銷策劃公司 ——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。為招商服務(wù)的市場調(diào)研，其任務(wù)主要是某地市市場情況，如相關(guān)市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。在確定項目賣點的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。 制作一份《招商手冊或招商說明書》（邀請函）。 第八篇 管理團隊 安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡稱本公司）由五個發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、秦偉 .趙國毅、張群 .秦蘇驊。 劉東寧：研究生學歷，曾擔任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)驗，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。 我們 企業(yè)的宗旨是：誠信為本。 3）引進境外投資基金。 第十篇 說 明 本商業(yè)計劃書僅供公司董事會成員和經(jīng)過選擇的合作伙伴，在對本項目參與討論時