【正文】 ◆橫崗收費站轍銷，對外聯(lián)絡方便； ◆園山風景區(qū)的建設，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費需求增大 。 分析結(jié)論： 本項目定位為國際標準四星級商務型酒店，且為橫崗第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設施配套齊全，符合市場需求 。 娛樂有 黃金夜總會、颶風的士高。 比較項 同心賓館 橫崗大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2層， 96 間客房 樓高 7層，約 70間客房 樓高 7層，約 80間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費為主 客房入住率 60% 50% 40% 入住時段 周一 至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設施 多功能會議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無 14層為餐廳，以粵菜為主 收費標準 客房標準價為 200～ 380元 客房標準價為 200～ 400元 客房標準價為 200～ 350元 評價 地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認知度較高，屬中檔消費，經(jīng)營狀況良好 由廠房改建而成， 2020 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 2020年初開業(yè)，餐飲為主，市場認知度較差，屬低檔消費，經(jīng)營狀況一般 38 另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最低消費大房 1500 元，中房1000 元，小房 600 元，人均消費約為 200 元； 分析與評價 根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。 鎮(zhèn)村兩級全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實事等項目。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長 %；35 鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長 %；純收入 億元，增長 %。距 深圳經(jīng)濟特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和34 深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。 公路建設不斷改善 交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，近十年來龍崗區(qū)共完成固定資產(chǎn)投 資 億元 ，形成了以機荷、水官、坪西等高速公路和高等級公路為主干的道路網(wǎng)絡 ，對外交通進一步改善。 經(jīng)濟發(fā)展迅速 1993 年 1 月 1 日到 2020 年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為 主要特點的工業(yè)化初期階段，進入到新興工業(yè)化的中期階段。 深圳酒店業(yè)的建設水平與檔次并不高。 土地政策調(diào)整，關外地、工業(yè)地、酒店地利好 2020 年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。 外貿(mào)進出口亦繼續(xù)保持快速增長，前 5 個月進出口總額達 億美元，增長 %。進出口貿(mào)易順差 億美元。農(nóng)村經(jīng)濟總收入 億元，增長 %。 我們按深圳市 —— 龍崗區(qū) —— 橫崗鎮(zhèn)分級分析經(jīng)濟發(fā)展狀況。 樓高 29 層，其中 1～4 層 為裙樓， 5 層為酒店設備層， 6～ 26 層為客房層（無 14層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 1995 年橫崗鎮(zhèn)為完成本項目而成立了深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，并將本項目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權利人變更委托方未能提供相關文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合書》。 項目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔保 1,000 抵押 中行 400 擔保 400 擔保 信用社 800 擔保 800 擔保 800 擔保 1,300 抵押 工行 2,500 擔保 農(nóng)行 500 擔保 750 擔保 500 擔保 300 擔保 發(fā)展行 200 擔保 招行 2,000 擔保 合計 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 表 5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表 類別 項目名稱 項目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時間 /銷售時間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 在建項目 時代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為 4,589 萬元 .。 稅收政策 該公司是營業(yè)稅納稅人，適應的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的 1%；企業(yè)所得稅，稅率為應納稅所得額的 15%。 (2)會計年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會計年度。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實現(xiàn)稅后利潤 4,313 萬元。 、項目風險及建議 本貸款項目存在的主要風險為 ： ①因 2～ 4 層分租經(jīng)營，承租方為個人，其經(jīng)營能力及管理水平無法考查，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率； ②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風險； ③ 項目的貸款主體與權益主體分離的風險。 評估結(jié)論與建議 、評估結(jié)論 項目 地理位置較好 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū) 。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 項目評估說明 評估說明事項 深圳 市橫崗投資股份 有限公司于 2020 年 6 月計劃向 中國 農(nóng)業(yè) 銀行深圳分行 申請 6,000 萬元貸款，貸 款期限為 5 年 ，用于 君逸酒店 項目 裝修 工程 及支付工程款 。 截止評估時點， 項目的權益主體為深圳 市雙義發(fā)實業(yè)股份 有限公司，貸款主體為深圳市 橫崗投資股份 有限公司 （為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司的股東之一）， 本次分析 未考慮權益主體與貸款主體分離對本項目的 操作及銀行還款的 影響。 該項目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 公司經(jīng)過近十年的經(jīng)營運作，已形成以“三來一補”、合資、合作企業(yè)為基礎，房地產(chǎn)為主導；建材經(jīng)營、賓館、酒店娛樂、商貿(mào)、自營工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團；曾被深圳市政府評為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。地塊目前 已 取得 《建設工程項目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《建設工程施工許可證》、 《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》、《 中華人民共和國建筑 工程 施工許可證》（ 室內(nèi)裝飾工程部 分）， 項目 開發(fā)手續(xù) 基本 合法。經(jīng)評估，貸款經(jīng)濟效益較好。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡 拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設施。發(fā)生外幣業(yè)務時，采用發(fā)生當日 的匯價折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項目余額按年末市場匯價進行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計入當期損益。 20 2020 年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在 40~45%， 略低于一般 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的 指標 ， 主要是因為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 15 三、項目概況與背景 項目概況 項目位置 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路約 300 米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。 圖片 8：項目 夜景 效果圖 19 圖片 9： 酒店大堂效果圖 圖片 10；酒店前綠化廣場效果圖 項目開發(fā)現(xiàn)狀 2020 年 4 月 酒店開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年6 月 12 日， 酒店的設備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預計項目于 2020 年 7 月竣工 開始對外營業(yè) 。本項目用地權屬清淅。 項目建設合作情況 表 8：項目建設合作單位表 項 目 樁 基 外墻裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 建設單位 橫崗股份投資有限公司 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 設計單位 中國 建筑研究總院深圳分院 中國建筑研究總院深圳分院 深圳市文業(yè)裝飾設計工程有限公司 施工單位 汕頭市建安總公司六處 深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司 深圳市文業(yè)裝飾設計工程有限公司 監(jiān)理單位 —— 深圳市龍崗區(qū)建設監(jiān)理公司 深圳市建藝建設監(jiān)理有限公司 項目建設進展 根據(jù)委托方提供的資料，項目于 1992 年 底 開工， 至 1996年 主休全部完工 ， 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底裝修工程完工。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，高新技術產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)） 成為深圳的第一經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)生產(chǎn)對經(jīng)濟的主導作用增強 全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 1, 億元，比上年增長 %，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 個百分點。前 5 個月深圳經(jīng)濟增長幅度始終保持在較高區(qū)間，各月分別為 %、 %、%、 %和 %， 5 月增幅出現(xiàn)小幅回落。其中香港同胞5, 萬人次，占 %；從職業(yè)分類看，商貿(mào)人員占的比例最大，約占總?cè)藬?shù) 43%。 2020 年政府土地供應計劃在區(qū)域分布 上的差別表明，深圳市的建設中心正從特區(qū)內(nèi)逐步朝特區(qū)外轉(zhuǎn)移。其次，掛牌價根據(jù)交付地價的不同時間有不同的最低價： 3 年付請地價的以70%的價格為掛牌價； 1 年付清是 50%； 5 天以內(nèi)是 40%。 其中實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 165 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %。 33 存在不足：旅游 業(yè)發(fā)展不均衡 龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)達， 2020 年 GDP 占全市總量的 %，商務往來頻繁，每年接待大量國內(nèi)外客商，但龍崗區(qū) 2020 年旅游總收入及接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入及總?cè)藬?shù)的 %和 %，比例嚴重失調(diào)。全鎮(zhèn)總?cè)丝?約 16 萬。 目前區(qū)內(nèi)有影響的中外合資企業(yè)： 信義集團（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠銷海外； 港資廣達玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠銷世界各地。同時，橫崗收費站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。 相似鎮(zhèn)內(nèi)酒店市場調(diào)查情況 龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 我們針對沙井三星級酒店 —— 上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級別 三星 開業(yè)時間 1999 年年底開業(yè) 定位 商務型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重 消費人群 2020 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務套房共 8 間 會議設施 容納 200 人的會議室 餐飲設施 中餐廳，可容納 1000 人 娛樂設施 卡拉 OK 包房 康樂設施 目前無其他設施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房 費 用(元 ) 客房設施 標準房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會議設施 3500/8 小時 餐飲設施 推出 1318 元的特價菜系 娛樂設施 最低消費：小房： 388 消費特點 星期一至星期 五客房出租率高，可達 80％ 41 結(jié)論 兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀