【正文】 區(qū)域主題概念和形象氛圍。 與消費者的戰(zhàn)略關系： 提供優(yōu)良的人文環(huán)境；創(chuàng)造消費和商機；規(guī)劃建設中的生態(tài) 環(huán)境的創(chuàng)造和保護；品牌形象的傳播者。 政府不誠信：土地交易、拆遷、 優(yōu)惠政策等存在變數(shù)。 70 本報告嚴格保密 中央生活區(qū)子系統(tǒng)展示 HOPSCA（都市綜合體） 森林公園（城市山體游樂園） 能源化工商務基地 高層樣板區(qū) 行政中心樣板區(qū)（能源化工科技展覽館） 名牌學校 71 本報告嚴格保密 景觀商業(yè)街 休閑景觀帶 能源化工商務中心 XXX森林公園 產(chǎn)業(yè)打造： 天然氣能源化工總部基地定向招商、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃和學校引進先行啟動，森林公園、城市山地游樂園項目論證、規(guī)劃隨行，把商業(yè)街招商、沿湖生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)招商作為 2021年重點，根據(jù)配套成熟度引進醫(yī)院、商家，使其能夠達到成片成熟的目的。 （成都游樂園：周邊配套商業(yè) 2萬余平方米，平均經(jīng)營額 47萬元 /天，從業(yè)人員 2021余人） 根據(jù)： XXX城市目前已有的城市公園設施陳舊，不能滿足市民需要； 州河景觀大道，直達游樂園，利用山地，價值最大化。 能迅速提升區(qū)域價值的產(chǎn)業(yè)： 依托“名”校打造教育產(chǎn)業(yè)； 依托能源化工基地打造商務中心、辦公、生活基地、會務接待中心； 依托 XXX南部溝壑和火鋒山植被打造城市山體游樂園、 XXX森林公園、體育公園。 57 本報告嚴格保密 政府 搬遷 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)鏈 商品房 產(chǎn)品 酒店 學校 產(chǎn)品系統(tǒng) 城市級 配套設施 商品房： HOPSCA（城市綜合體）； 別墅、洋房； 電梯公寓； 普通商品房； 經(jīng)濟適用房； 廉租房等。 居家品質(zhì)； 生活配套； 生產(chǎn)配套。 XXX— 公園中的城市 47 本報告嚴格保密 12021畝規(guī)模； 原生自然生態(tài)資源，環(huán)境質(zhì)量好； 良好的區(qū)位； 項目占據(jù)達州市唯一的城市綠心、唯一的統(tǒng)一規(guī)劃的大盤、唯一的區(qū)位。 大規(guī)模項目啟動的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。 無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。 認識五 鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施，如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位置－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報告嚴格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 成功關鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟社會方面過度膨脹的特點 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 主要建設措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。 深圳桃源居的教育主題： ? 建立了學校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結合的完善的終身教育體系。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。 哈爾濱 “ 大盤風”席卷大地 鄭州 濟南 上海 南昌 深圳 重慶 西安 南寧 昆明 廣州 長沙 成都 9 本報告嚴格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術支撐，風險規(guī)避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風險評估與應對 ?定位及規(guī)劃設計 的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 關于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務、商業(yè)體和都市綜合體等。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯 《 美國大城市的死與生 》 3 本報告嚴格保密 以全球的視野、結構分析的思維分析大盤開發(fā)的技術問題，并提出觀點。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 對大盤開發(fā)的認識與啟示 4 本報告嚴格保密 第一部分：關于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴格保密 價值 認識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務等功能的組合。 6 本報告嚴格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。 ?波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價 5萬元 /㎡ 以上。通過 主題吸引消費者的關注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 上海綠地 21城尊老社區(qū)主題 ? 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。 市鎮(zhèn)結構組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關鍵。 文化體育中心 商務中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮(zhèn)解決。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。包括 寫字樓、商務公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū) 。 成功關鍵要素 緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤 ：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位； ?景觀大盤： 以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值； ?一般大盤： 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 什么是用來建立區(qū)域形象與價值標桿的 ， 什么是爭現(xiàn)金流的 ？ 是否每個回合都要獲勝 ， 還是有輸有贏 ， 最終整體獲利 。 陌生區(qū)大規(guī)模項目，還要關注客戶群體的轉(zhuǎn)化。 ‘強勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。 XXX城市向心力未能形成，成、渝兩地分流現(xiàn)象加劇；南充、廣元天然氣的發(fā)現(xiàn)，達州區(qū)域競爭優(yōu)勢降低； XX市“一極多中心” 市場份額將會降低；購房“區(qū)域性”明顯，“ XX” 面臨區(qū)域競爭。 項目必須滿足的需求： 50 本報告嚴格保密 距離老城區(qū)近 居家環(huán)境優(yōu) 交通便捷 教育、零售、銀行等生活配套必須完善 醫(yī)療、社區(qū)等服務設施 客群二： 人口城市化帶來的客戶 居家環(huán)境 都市的繁華 交通便捷 生活配套 就業(yè) 客群三： “安臵型”客戶 客群四： 天然能源化工基地客戶 安全性好 生活配套齊備 交通便捷 購物方便 就地消費 就業(yè) 大配套 交通便捷 生活便捷 對居住環(huán)境、居家品位和交通要求高 客群一： 老城區(qū)“改善型”購房客戶 客戶需求焦點： 價格、品質(zhì)、交通便捷、生活環(huán)境優(yōu)良、配套完善 51 本報告嚴格保密 城市和客戶的需求 城市之心 我們的定位思考 自然資源 規(guī)模 52 本報告嚴格保密 功能定位：集生態(tài)居家、商業(yè)服務、商務辦公、休閑旅游等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)休閑城。 60 本報告嚴格保密 目的： 借勢、城市形象，公共利益。 物業(yè)形態(tài) ： 商務別墅群、會務中心、專業(yè)會所 配套： 停車場、自動化辦公系統(tǒng)入戶、運動場。 目的： 彌補城市功能，增強區(qū)域競爭力； 打造旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶，如高爾夫、游樂、會務、保健、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟效益、社會效益； 為城市解決就業(yè)問題； 提升居住質(zhì)量。 城市運營要解決的問題： 政策風險的規(guī)避（尤其是地方政府）。 征用：土地二元結構，集體用地征用，農(nóng)民變居民，拆遷、安臵補償，耕地、戶口、勞動保障。 80 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本： 是指在一級土地開發(fā)的基礎上，進行各產(chǎn)業(yè)、各經(jīng)營內(nèi)容的組合，實現(xiàn)土地指標的占有，最終達到鞏固一級市場，升值二級市場的目的。因此盡量保證更多的土地，合法取得國有土地使用權，從而增強本項目綜合推進和規(guī)避風險