【正文】 無法選擇房管單位，雙方地位不平等；物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在平等原則下雙向選擇，自愿訂立物業(yè)管理合同。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，也要求物業(yè)管理公司擔(dān)負(fù)社區(qū)文化建設(shè)的責(zé)任，起到教育人、提高人的作用。 要點(diǎn) ：①物業(yè)管理的前期介入；②籌建物業(yè)管理組織；③物業(yè)的驗(yàn)收與接管；④住戶入住與裝修管理；⑤管理運(yùn)作與系統(tǒng)協(xié)調(diào)。 決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素：①消費(fèi)者的貨幣收入水平；②消費(fèi)者偏好；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：物業(yè)的經(jīng)營，是指物業(yè)投資、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 法律。 住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？ 要點(diǎn) ：住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的主要內(nèi)容，它與每一個(gè)人都直接有關(guān)。裝飾裝修應(yīng)做到安全適用、優(yōu)化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)合理，并符合城市規(guī)劃、消防、供電、環(huán)保等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)； 作業(yè)現(xiàn)場管理。主要適用： 主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有倒塌或有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋； 整幢房屋的公用生活設(shè)備必須進(jìn)行管線更換，需要改善新裝的房屋； 因改善居住條件，需局部改建的房屋； 需對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。 2房屋修繕質(zhì)量管理有哪些內(nèi)容？ 要點(diǎn) ：房屋修繕質(zhì)量管理的內(nèi)容主要有： 強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督。 法律關(guān)系。來源渠道及相互關(guān)系的有關(guān)財(cái)務(wù)收支活動(dòng)的綜合管理。 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì) 、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計(jì)、施工等原因由建設(shè)單位處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善等應(yīng)由接管單位處理?？⒐を?yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者，接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責(zé)任關(guān)系。對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。 房地產(chǎn)行政管理部門的職能是什么？ 要點(diǎn) ：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是依法行政，包括： 規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國物業(yè)管理工作的實(shí)施； ①各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全國性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)施細(xì)則 ，并貫徹執(zhí)行；②制定和貫徹落實(shí) 全國性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)或示范文本；③指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理；④協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展良好的外部環(huán)境。這是指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類。 (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。 (3)住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣 及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。 物業(yè)管理的委托方有哪些？ 要點(diǎn) ：按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)兩類。這是指物業(yè)管理企業(yè)為開展多種經(jīng)營活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。 社會(huì)福利類。內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。 在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。 接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，為企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理包括：企業(yè)固定資產(chǎn)，房租 和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，各專項(xiàng)基金的籌措和使用的管理；以各項(xiàng)成本和費(fèi)用管理為主要內(nèi)容的資金耗費(fèi)的管理；與其他多種經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的資金收入和分配的管理；與研究各種資金占用形態(tài)。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系？ 要點(diǎn) ：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管著一定范圍的物業(yè)，因此兩者有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。雙方當(dāng)事人名稱，物業(yè)基本情況等； 委 托管理事項(xiàng)； 委托管理期限； 雙方權(quán)利義務(wù)； 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量； 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； 違約責(zé)任； 附則。 2大修工程適用范圍是什么？ 要點(diǎn) ：大修工程指需牽動(dòng)或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25%以上的工程。進(jìn)行裝飾裝修工程的施工單位必須具有《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，或具有個(gè)體裝飾從業(yè)者上崗證的個(gè)人； 7 裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。房屋設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對各類設(shè)備都要建立設(shè)備卡片、管理帳冊與技術(shù)檔案。它的基本內(nèi)容如下： 住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。這是我國根本大法，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。 要點(diǎn) ：經(jīng)營與管理的主要區(qū)別有： (1)經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)； (2)經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)； (3)經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理則實(shí)現(xiàn)之。 要點(diǎn) ：決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素：①人力資源狀況；②國家經(jīng)濟(jì)政策；③相關(guān) 9 服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。 4簡述物業(yè)管理的基本程序。當(dāng)物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文化的競爭將是最激烈的競爭，文化服務(wù)水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的水平，物業(yè)管理公司將會(huì)把社區(qū)文化建設(shè)提高到重要層次而予以重視。傳統(tǒng)房屋管理需要政府大量補(bǔ)貼；物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，無需政府補(bǔ)貼。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。 ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 物業(yè)管理公司的義務(wù)有： ①履行物業(yè)管理合同，依法要營。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； (5)水電管理。不得強(qiáng)行 服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商