【正文】 2 路等多條公交線路， 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析 一、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 碧云商城 碧云商城位于本案的人民路對面，相對開業(yè)時間較早，但目前經(jīng)營情況不好，業(yè)態(tài)也較為混亂，一層經(jīng)營有服裝，鞋帽等，二層有家具、服裝等，且經(jīng)營狀況不好。雖然隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、居民收入的提高和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，泗陽縣城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，但是由于蘇北城市人們歷來 的消費(fèi)習(xí)慣，樓盤的大量涌現(xiàn)并沒有帶來房市的沸騰。目前國內(nèi)比較常見的連鎖品牌均以代理加盟的模式進(jìn)入泗陽市場，銷售情況良好。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請?jiān)L問 3722, 加入 可將此文 件 解密 泗陽商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、泗陽城市概況 泗陽縣地處江蘇省北部，南瀕洪澤湖，北連沭陽縣，西南與泗洪縣接壤，西北與宿豫區(qū)毗鄰，東部與淮安市淮陰區(qū)交界。 （二）商業(yè)發(fā)展規(guī)模 1. 市區(qū)的商業(yè)主要是以小面積商店為主，只有幾家比較大的商場和超市，但其規(guī)模并不大，營業(yè)面積多在 1000到 2020平米 左右，購物環(huán)境一般，商品種類不豐富也不流行。 2020年底全社會消費(fèi)品零售總額 億元，社會商品以日用消費(fèi)品為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的重點(diǎn)；大件商品以及奢侈性消費(fèi)品因?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展尚未達(dá)到一定水平而尚顯不足。本案周圍擁有振興商貿(mào)城、中華廣場、碧云商城等多個大型商業(yè)項(xiàng)目，離在建的鳳凰苑、時代超市、騾馬街 2 公里左右距離。 二、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 鳳凰苑商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目名稱： 鳳凰苑 開 發(fā) 商： 泗陽中天創(chuàng)元投資 項(xiàng)目地址： 眾興中路人民路交叉路口 銷售價格： 一層 1 萬出頭，二樓 5000左右，一層最靠近沿街鋪位 萬左右 主力戶型： 挑高 米， 40平方米～ 90平方米 交通情況： 22等花園口下 銷售情況： 項(xiàng)目 1 期外街銷售率達(dá) 75％， 2期現(xiàn)處于認(rèn)購狀態(tài)，未正式開盤 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請?jiān)L問 3722, 加入 可將此文 件 解密 招商情況： 目前招商工作未正式開始 核心推廣： 泗陽首 個景觀小高層，泗陽第一高樓，泗陽首個回廊式商業(yè) 0 租金，包租約 騾馬街 項(xiàng)目名稱： 古韻水岸騾馬商業(yè)街 開 發(fā) 商： 江蘇玫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址： 解放南路，騾馬街， 花園口南側(cè) 銷售價格： 一～二樓連賣 3900～ 4500元 /平方米不等（廣告宣傳均價為1998元 /平方米） 主力戶型： 10平方米～ 300平方米 (實(shí)際調(diào)研為 140平方米～ 400平方米 ) 交通情況： 22等花園口下 銷售情況： 項(xiàng)目兩頭已經(jīng)基本銷售完畢 招商情況： 目前招商情況良好，招商對象以餐飲為主。 （ W） 弱勢 本案所在區(qū)域周圍商業(yè)較多，如碧云商城、中 華廣場、振興商貿(mào)城。 泗陽城市消費(fèi)水平和觀念較低，招商 引進(jìn)新品牌和業(yè)態(tài)定位較為困難。 泗陽作為江蘇的一個縣級城市，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，商業(yè)市場的發(fā)展必將帶動商用物業(yè)的需求，周邊城市的投資客將會是本項(xiàng)目的另一客戶來源。 二、商業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目特性及市場狀況，建議本項(xiàng)目定位為“ 一站式購物、娛樂、休閑于一體的綜合性廣場 ”。 2. 該項(xiàng)目所處區(qū)域人流高并且多為本地客群，賣場、零售、娛 樂、休閑等業(yè)種較適合該商圈的消費(fèi)特性，并可以聚集相當(dāng)?shù)娜藲?。因此，該類型物業(yè)在各地都最受市場追棒，成功銷售可能性極大。以此為基礎(chǔ)，增加設(shè)計(jì)規(guī)劃少量尊貴的住宅，一舉成為泗陽公園主題式高尚住宅，高尚的品質(zhì)、適中的價格，為泗陽市民帶來不可多得的生活體驗(yàn)。 價格策略 （ 1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請?jiān)L問 3722, 加入 可將此文 件 解密 打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。 第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤） 定價原則：低價開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。 七、推廣定位： 以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價值化。在物業(yè)管理方面采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司，工作內(nèi)容及范圍主要是進(jìn)行日常的廣場清潔，設(shè)備維護(hù)、保安等常規(guī)性工作，管理成本相