【正文】 實踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權人同意，如果抵押權人不同意，那么出售行為無效，若出售行為未獲得抵押權人的同意，而購房者屬于善意第三人時，雖然處分行為無效，但購房者可以要求返還購房款并支付利息。另外從消費者權益保護的角度，開發(fā)商及其相關的銷售人員也應當確立起如實告知的義務。承包方、發(fā)包方等參加購房者利益保護糾紛活動的過程，也是接受相關法治教育的過程，并且會把自己所接受的內容擴散至更大的空間。只有運用文化的思維和方式，使得購房者利益保護的法律 法規(guī)在社會上產生共鳴，才會產生定紛止爭的良好效果和影響力。我們憲法中強調對人權的保障，其中最為重要的就是其中的生存權。 《消費者權益保護法》還不完善，購房者主體范圍規(guī)定不明 另外，我們發(fā)現上述問題的根源就在于我們國家沒有從基本法的層面明確保障購房者的權益。另外，如果此時債權人是銀行，購房者就處于相對弱勢的地位，在兩個債權之間如何平衡和取舍，一定會給法官造成困擾。 可見，商品房抵押作為物權法和債權法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經做出，但實際操作過程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅持維護公平正義的過程中，進一步健全完善相關法律規(guī)定成為購房者利益保護得不面對和解決的現實問題。我們在本文中所探討的是對商品房進行抵押，對商品房抵押的限制目前來看是比較少的，所以在實踐當中易于操作。我們如果以商品房對外提供擔保就要對房屋進行相應 的抵押登記，因為對于不動產我國實行的是登記生效主義，也就是說登記是抵押權生效的必經程序，所以我們在購房的時候一定要到房產局去查詢該房屋是否已經抵押出去以及權屬是否有爭議，因為未經登記不得對抗善意第三人。如果開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時交付房屋，那么法院會通過拍賣的方式將房產拍賣所得價款償付債權人，這個時候購房人未必能夠獲得優(yōu)先受償。購房者很有可能因此利益受到損害，所以說保證購房人的優(yōu)先受償權是必要的。如果開發(fā)商難以為繼，法院勢必會拍賣房產，以所得價款優(yōu)先受償。而存在抵押的房屋實際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產抵押存在的問題。另外對于目前《消費者權益保護法》等在購房者利益保護問題上的缺位進行研究，以期彌補現有法律的缺 陷。另外，一旦商品房無法交付，出現爛尾，房屋拍賣，購房者能否優(yōu)先受償以彌補損失也是很大的問題。購房者購買房屋時是一定不希望自己的房子上面存在抵押的，因為一旦出現權屬上的糾紛對于購房者是極大的損失。 研究方法 本文的研究方法主要采用的是實證分析與案例分析相結合的方式以探究在商品房買賣過程中出現的法律問題。商品房抵押問題不僅是法學界本身的問題，其對于房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，經濟社會的平穩(wěn)運行都有著重要的意義。有的抵押人為了周轉資金，還會在一套房產上進行多次抵押，產生了抵押權優(yōu)先問題。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。長期以來我國房地產登記形成了房屋和土地分別登記的狀況 ,形成了登記機關、登記程序、登記權屬證書都不統(tǒng)一的格局。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。我國對房地產抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護了抵押雙方的切身利益，維護了房地產抵押市場的秩序。我國對于房產問題的立法目前來看是有欠缺的。但建設工程價款優(yōu)先權是由法律直接規(guī)定的，而購房者優(yōu)先權的依據僅有《優(yōu)先受償權批復》這一司法解釋，我國目前城市化進程已經接近 60%，城市中商品房抵押和購房者比比皆是，司法解釋對于購房者的利益保護力度遠遠不夠。 缺乏明確的預告登記制度 《物權法》賦予了抵押權預告登記權利人絕對限制他人處分該不動產的保全效力，但是在實際的實踐中并沒有得到較好的利用。所以我們在今后要對《消法》進行完善。沒有規(guī)定一個合理的數值。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。如果是購買之后抵押出去在所不問，如果是購房之前房屋上就存在抵押 的情況，無論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊，均是應當告知購房者的事項。建立聯(lián)席會議制度。其中符合購 房者優(yōu)先權成立條件的購房者可以就該購房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權條件的以及購房者主張的利息債權都只能作為普通債權清償。 為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時有效的解決購房者利益保護糾紛，要加強購房者利益保護的調解工作。首先應該保證房屋產權證書與在房產登記部門的房產登記簿是一致的。但是有的開發(fā)商因急于出售房屋，在未取得商品房預售許可的情況下會將房屋賣給購房者。