【正文】 ，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。 巡視監(jiān)督要求： 員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）； （有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）； （窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動(dòng)）； （樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）； （路面有 無破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）； 。 對業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。 凡違反規(guī)定不聽勸告或情節(jié)嚴(yán)重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機(jī)關(guān)處理。 回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進(jìn)行。 住戶投訴工作流程 管理處接到住戶投訴后，應(yīng)先向住戶表示歉意，并在《業(yè)主 \租戶投訴處理登記表》上做好登記。 管理處將 住 戶維修項(xiàng)目分類，屬質(zhì)量保修期內(nèi)的，轉(zhuǎn)送項(xiàng)目 工 程部處理。若上述人員名單或聯(lián)系方法更改時(shí)，敬請業(yè)主 \用戶即時(shí)通知本小區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡(luò)而造成不必要的損失。 （ 6）組織一次本管理區(qū)的住戶代表會(huì)，聽取住戶對房屋管理的意見和建議，提高住戶參與管理的積極性。 （ 4）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表 。 （ 2）編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表。 （ 6）做好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，等待解決的事務(wù)，住戶投訴等）。 小區(qū)是否 有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道 是否被堵，室內(nèi)輸電是否完好，有無亂拉亂搭，小區(qū)有無可疑人員活動(dòng)）。 正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥。 及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等。 做好消防器材、設(shè)備的檢查、保證設(shè)施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用。 消 防監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開消防控制室，每天做好值班記錄。 完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。 1完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對住戶的報(bào)修要求承諾及時(shí)修理 積極為住戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴。 隨時(shí)掌握銀行存款余額，月末做好余額調(diào)節(jié)表，對未達(dá)帳及時(shí)消化。 負(fù)責(zé)組織清倉核資，對存貨、采購進(jìn)行審核，辦理 固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)盤盈盤虧、報(bào)廢的報(bào)批等會(huì)計(jì)手續(xù)。 1配合公司其他部門工作，完成公司交辦的其他工作。 管理員崗位職責(zé) 在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。 ⑤ 講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。 員工文明服務(wù)要求 熱愛本職工作： ① 要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職 工作。 細(xì)致 、 熱情 、 周到 。 本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力，各職能部門應(yīng)按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應(yīng)處罰。 三、服從安排、認(rèn)真做好本職工作。 文明管理： ① 儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感 覺，使人感到親切、和藹。 處理小區(qū)內(nèi)重大違章、違紀(jì)行為和重大突發(fā)性事件；熟練地掌握火警、治安案件的應(yīng)急處理辦法，并能有效及時(shí)組織、安排處理。 負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔。 對各項(xiàng)費(fèi)用的收入結(jié)算認(rèn)真審核，并進(jìn)行分類匯總。 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 妥善保管好現(xiàn)金和銀行出納員使用的各種專用章。 工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶在維修單上簽字。 主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。 及時(shí)做好上傳下達(dá)和請示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系； 熟悉在緊急情況下全班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請示匯報(bào)； 團(tuán)結(jié)隊(duì)員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。 對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄。 尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)。 妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、 樹木。 以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即處理，重大問題和不能處理的問題應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)。 （ 2）初審住戶裝修申請并報(bào)上級(jí)審批。 （ 5）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：居委會(huì)、派出所、工商行、房屋產(chǎn)權(quán)單位等），如有重要情況須書面報(bào)告和反映。 一年工作： （ 1）對本管理地段（片、幢）內(nèi)的住戶全部走訪一遍。 業(yè)主遷入 \遷出手續(xù)及程序 一、遷入手續(xù)及程序 業(yè)主 \用戶請攜帶有關(guān)遷入通知到物業(yè)管理處辦理有關(guān)遷入手續(xù)，并繳交應(yīng)繳付的本小區(qū)物業(yè)管理處的費(fèi)用，并領(lǐng)取有關(guān)單元的鑰匙。 退還從物業(yè)管理處借取的一切財(cái)物（若有）。 如住戶報(bào)修內(nèi)容屬 “ 維修服務(wù)項(xiàng)目表 ” 內(nèi)的項(xiàng)目，維修人員應(yīng)在預(yù)約維修時(shí)間前到達(dá)現(xiàn)場，并回復(fù)住戶是否進(jìn)行維修。 相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)管理處，上交辦公室，由辦公室安排管理員回訪。 放行條辦理管理規(guī)定 根據(jù)物業(yè)小區(qū)管理的需要及有關(guān)規(guī)定，防止違法犯罪分子在小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案，任何人士從小區(qū)搬運(yùn)物品離開前，必須由物品歸屬者提前在辦公時(shí)間內(nèi)，自行到小區(qū)管理處辦理物品放行的有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取管理處核發(fā)的《放行條》，并交當(dāng)值保安人員核查無誤后，方可將物品搬離小區(qū)。 公司員工接聽所有來電時(shí)，第一句必須為： “ 您好，某某物業(yè) ” 。 走（回）訪要求 ① 物業(yè)管理處主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評比中； ② 走（回）訪時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄； ③ 走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)； ④ 走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。 上門維修服務(wù)的規(guī)范要求 敲門 有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長。 整理 修理完畢，做到工完場清。 四、罰則 違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條 的記行政批評一次，累計(jì)記批評五次以上者作辭退處理； 違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退； 本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。 接班員若在接班驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，不具備接班簽名條件時(shí)可以拒絕簽名接 班，但必須同時(shí)報(bào)告保安隊(duì)長處理再進(jìn)行簽名接班，責(zé)任由交班保安員承擔(dān)。 對話要求 呼叫對方，先報(bào)自己崗位，再呼對方，為： “ 我是 ，呼叫 ，收到請回話 ” ； 收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后， 應(yīng)回答 “ 清楚 ” 或 “ 明白 ” ； 對講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情； 凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。 第二章 消防管理制度 消防安全檢查制度 為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度： 每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查； 檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、保安隊(duì)長參與； 檢查項(xiàng)目： 、消防栓設(shè)施是否齊全、有效； ； 、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。 定期檢查、校對各只消防栓和消防接合器的閥門蓋，保持閥門蓋的靈活。 進(jìn)入停車場的司機(jī)，須按進(jìn)出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。 第四章 工程維修類制度 高低壓變配電間規(guī)章制度 電工必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行 “ 電工安全規(guī)程 ” 。分析出設(shè)備與線路的工作狀態(tài)。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應(yīng)委托專人代為管理，同時(shí)，告知代管人操作方法。 草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的 1/3 時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過 1/2 時(shí)要求全部更換。 每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每 12 年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。 植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效 的治療結(jié)果，應(yīng) 歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相 關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理