【正文】 一。 銷售布點式 ——— 為尋找到市場有效的投資意向客戶，打開山東市場，我們選擇了省內(nèi)個城市作為長期接待網(wǎng)點： 地點 時間 原 因 威海 2月 20日前 文登所屬管轄市，人口及經(jīng)濟狀況呈良，且為韓國人生活、工作、聚集較密集的地方，符合開發(fā)理念 煙臺 2 月 20日前 文登較 近且消費能力居高的城市，人口密集、經(jīng)濟發(fā)達，淺藏投資客戶源豐厚 榮成 2 月 20 日前 文登、榮城、乳山三地區(qū)相比較，經(jīng)濟較好，漁業(yè)較發(fā)達的地區(qū) 濟南 3月底前 山東省會，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速的城市，當?shù)氐氖忻窠邮苄迈r事務較快，且商業(yè)地產(chǎn)已有多家開發(fā)，已經(jīng)開始走進百姓生活，投資商鋪有一定的理解概念。 外公開執(zhí)行價格時，折扣或其他優(yōu)惠是刺激性最強的東西，在這一時段，建議折扣為：一次性付款 、按揭 。 價格走勢圖 —— 銷控及折扣策略 銷控策略 —— 如何把準“韓國之窗”項目一期建材市場銷控關(guān)，應從三個要點開展工作， 其一針對項目自身特性（位置、總價、朝向、戶型實用度）進行銷控；其二通過蓄市期準確了解各經(jīng)營項目需求比例，通過比例分析銷控位置發(fā)放量；其三是針對整區(qū)域產(chǎn)品推出量進行銷控，合理打好市場戰(zhàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 技術(shù)指標及簡介，讓投資者感到二期項目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。 周邊環(huán)境、配套抗性 —— 項目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提及的問題，當在以后工作中解答客戶此問題時，我們可告知他們，“韓國之窗”作為文登經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形象型項目， 3600畝的大型多業(yè)態(tài)、多風格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費群和居住量將滿足周邊消費量，同時項目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個膠東半島的消費需求，同時將大大帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，周邊的配套也也隨 著時間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍圖增加投資客戶信心。在對他們進行宣傳和演解方面都相對易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指 向性過強，投資金額也相對居高，由此，性價比優(yōu)勢將成為我項目對之而言的又一大優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在經(jīng)歷了改革開放、經(jīng)歷了市場經(jīng)濟，已成為了現(xiàn)代社會體系的先驅(qū)者?？偯娣e 18 平方公里。 增值稅 外商投資企業(yè)出口的貨物，除另有規(guī)定者外，可在貨物報關(guān)出口并在財務上做銷售后，憑有關(guān)憑證按月報送稅務機關(guān)批準退還或免征增值稅和消費稅。 c. 對外 商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的 70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。目前，全市已與 100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟貿(mào)易合作關(guān)系，累計成立三資企業(yè) 700多家。沒有一個好的吸引全國及韓國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，主導產(chǎn)業(yè) 就難以集聚。全市有自營進出口經(jīng)營權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進出口總額57720 萬美元 ,比上年增長 %,其中出口金額 38890 萬美元 ,同比增長 %。全年商品房屋施工面積 ，增長 20%；竣工面積 ，與同期基本持平。完成營業(yè)額 8300萬美元。 對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的亮點，全年進出口貿(mào)易總額 ，比上年增長%，其中出口 ，增長 %。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到 44∶56 ，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到 54:46，森林覆蓋率達到 %。 就鄰里城市威海， 2021 年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費水平明顯提高，消費結(jié)構(gòu)更加科學合理。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場同樣的關(guān)鍵，同時保證理想回報和風險的減免固然是對投資者最好的最需要的判比法碼。 銷 售 方 案 目 錄 一、 操作思路 二、 執(zhí)行計劃 三、項目經(jīng)營建言網(wǎng)絡式銷售和經(jīng)營 四、業(yè)態(tài)回顧 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn) ,各地管理部門相繼出臺新政策和管理辦法進行宏觀調(diào)控 ,以挽回投資者的信心。然而，隨著周邊威海、煙臺城市的迅速成長和對韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動的發(fā)展趨勢。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為∶∶ 。全年通過多種途徑使 ，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對外經(jīng)濟技術(shù)合作進展順利，全年新簽訂勞務輸出合同金額 ，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。就目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 截止 2021年底 ,全市共批準外資企業(yè) 732家 ,合同利用外資 萬美元 ,實際利用外資 。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導產(chǎn)業(yè)的拉動。 對外經(jīng)貿(mào)活躍 文登市可以自行審批投資總額在 3000萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。 b. 凡生 產(chǎn)性外商投資企業(yè)，實際經(jīng)營期在 10年以上的，從開始獲利年度起，第一 年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。如果再投資興辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 2021年全據(jù) 1992年經(jīng)山東省人民政府批準設立的文登省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是文登市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)。 擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的威海、煙臺地區(qū) 更是熱情備至，風土人情，盡善盡美。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項目本土消費率不高，可見消費者投資經(jīng)歷較少、 意識較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費者為主，同時宣傳“投資群回報率大于銀行利率”帶動本土投資意識；而設計全國范圍內(nèi)投資占比 35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗豐富，大部分都具有主觀意識，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。體現(xiàn)了本項目良好的增值性，同時滿足發(fā)展商對營銷需求和市政府的區(qū)域帶動需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 將投資經(jīng)營客戶鎖定為第一開展目標。當?shù)厝司杖胼^高，且投資意識較強的城市 臨沂 3月底前 小商品批發(fā)交易額，臨沂占據(jù)了山東省相當大的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作分析 客戶需求內(nèi)容并進行分類分析客戶所提問題，及時把穩(wěn)側(cè)重點 組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研 派發(fā) DM單 增加項目知名度 2021 年 2 月下旬開盤前 測評客戶意向 銷控封位 在不公開價格的前提下以折扣優(yōu)勢促成客戶內(nèi)部認訂（不對外公開） 開展膠東半島 SP活動 開展全國性 SP活動 開展對韓 SP活動 派發(fā) DM單增強影響力 通知預登記客戶進行內(nèi)部認訂（訂金可退） 完成執(zhí)行銷控表及銷控說明 完成統(tǒng)計報表設計提交 測評客戶意向調(diào)查及報告制作分析客戶需求內(nèi)容并進行分類分析客戶所提問題，及時把穩(wěn)側(cè)重點 準備購房合同 組織本區(qū)域和異地市場開盤階段性調(diào)研 派發(fā) DM單 為開盤打下基礎的同時完成部分成交、制造現(xiàn)場高溫效應 銷控封位保證鋪位供求 及時了解的市場和競爭對手情況 及時收集客戶信息及接受程度 及時了解的市場和競爭對手情況 增加項目知名度 5% 時間 銷售策略 工作要點 效果 完成銷售 率 開盤期預定2021 年 3 月 6日開盤 開盤典禮 銷控封位 公開價格 開盤實行促銷鋪（二套） 開展對韓 SP活動 另實行開盤折扣 利用開盤熱造勢 派發(fā) DM單增強影響力 接待現(xiàn)場客戶 結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作 借助開盤熱氣促成成交 結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作 完成成交客戶數(shù)據(jù)表錄入 完成各項統(tǒng)計報表 執(zhí)行銷控表 確定參與房交會地點及內(nèi)容 派發(fā) DM單 達成現(xiàn)場銷售的同時積極推高開發(fā)公司知名度 合理控制戶型銷量配比 增加項目知名度和開盤效 果 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 所需道具：網(wǎng)絡制作 負債人員：雙方 工作人員：雙方 預計效果：通過網(wǎng)絡模式打開全國銷售面，同時使消費者能隨時了解項目情況，增加項目知名度，以網(wǎng)絡認購形式吸引全國客戶關(guān)注、認購。 所需道具：項目資料、聯(lián)系電話 負債人員：孫弘 工作人員：所有銷售人員 預計效果：利用自身優(yōu)勢，開展便利渠道，挖掘潛在投資客戶源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息 負債人員：蘇丹、孫弘 工作人員：銷售人員 預計效果：完成部分銷售任務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 工作人員：部分銷售人員 預計效果：完成部分銷售任務。 b、 組團式銷售 時間： 2021年 1月 ~2021年 2月 地點：杭州、溫州、上海、北京、重慶 執(zhí)行目標：完成尾盤期銷售任務，為后期項目做宣傳 所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息 負債人員：蘇丹、孫弘 工作人員：部分銷售人員 預計效果：完成所有銷售任務，為項目二期銷售做出基礎貢獻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千