【正文】 一。 銷售布點(diǎn)式 ——— 為尋找到市場(chǎng)有效的投資意向客戶，打開山東市場(chǎng)，我們選擇了省內(nèi)個(gè)城市作為長期接待網(wǎng)點(diǎn)： 地點(diǎn) 時(shí)間 原 因 威海 2月 20日前 文登所屬管轄市，人口及經(jīng)濟(jì)狀況呈良，且為韓國人生活、工作、聚集較密集的地方，符合開發(fā)理念 煙臺(tái) 2 月 20日前 文登較 近且消費(fèi)能力居高的城市，人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，淺藏投資客戶源豐厚 榮成 2 月 20 日前 文登、榮城、乳山三地區(qū)相比較，經(jīng)濟(jì)較好，漁業(yè)較發(fā)達(dá)的地區(qū) 濟(jì)南 3月底前 山東省會(huì)，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速的城市，當(dāng)?shù)氐氖忻窠邮苄迈r事務(wù)較快，且商業(yè)地產(chǎn)已有多家開發(fā)，已經(jīng)開始走進(jìn)百姓生活，投資商鋪有一定的理解概念。 外公開執(zhí)行價(jià)格時(shí)，折扣或其他優(yōu)惠是刺激性最強(qiáng)的東西，在這一時(shí)段，建議折扣為：一次性付款 、按揭 。 價(jià)格走勢(shì)圖 —— 銷控及折扣策略 銷控策略 —— 如何把準(zhǔn)“韓國之窗”項(xiàng)目一期建材市場(chǎng)銷控關(guān)，應(yīng)從三個(gè)要點(diǎn)開展工作， 其一針對(duì)項(xiàng)目自身特性（位置、總價(jià)、朝向、戶型實(shí)用度）進(jìn)行銷控；其二通過蓄市期準(zhǔn)確了解各經(jīng)營項(xiàng)目需求比例，通過比例分析銷控位置發(fā)放量；其三是針對(duì)整區(qū)域產(chǎn)品推出量進(jìn)行銷控，合理打好市場(chǎng)戰(zhàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 技術(shù)指標(biāo)及簡介，讓投資者感到二期項(xiàng)目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。 周邊環(huán)境、配套抗性 —— 項(xiàng)目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項(xiàng)目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提及的問題，當(dāng)在以后工作中解答客戶此問題時(shí)，我們可告知他們，“韓國之窗”作為文登經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)形象型項(xiàng)目， 3600畝的大型多業(yè)態(tài)、多風(fēng)格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費(fèi)群和居住量將滿足周邊消費(fèi)量，同時(shí)項(xiàng)目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個(gè)膠東半島的消費(fèi)需求，同時(shí)將大大帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊的配套也也隨 著時(shí)間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時(shí)通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖增加投資客戶信心。在對(duì)他們進(jìn)行宣傳和演解方面都相對(duì)易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指 向性過強(qiáng)，投資金額也相對(duì)居高，由此，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)將成為我項(xiàng)目對(duì)之而言的又一大優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在經(jīng)歷了改革開放、經(jīng)歷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，已成為了現(xiàn)代社會(huì)體系的先驅(qū)者?？偯娣e 18 平方公里。 增值稅 外商投資企業(yè)出口的貨物，除另有規(guī)定者外，可在貨物報(bào)關(guān)出口并在財(cái)務(wù)上做銷售后，憑有關(guān)憑證按月報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)退還或免征增值稅和消費(fèi)稅。 c. 對(duì)外 商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當(dāng)年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的 70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。目前，全市已與 100多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作關(guān)系，累計(jì)成立三資企業(yè) 700多家。沒有一個(gè)好的吸引全國及韓國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 就難以集聚。全市有自營進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進(jìn)出口總額57720 萬美元 ,比上年增長 %,其中出口金額 38890 萬美元 ,同比增長 %。全年商品房屋施工面積 ，增長 20%；竣工面積 ，與同期基本持平。完成營業(yè)額 8300萬美元。 對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)，全年進(jìn)出口貿(mào)易總額 ，比上年增長%，其中出口 ，增長 %。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到 44∶56 ，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到 54:46，森林覆蓋率達(dá)到 %。 就鄰里城市威海， 2021 年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平明顯提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加科學(xué)合理。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場(chǎng)同樣的關(guān)鍵，同時(shí)保證理想回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的減免固然是對(duì)投資者最好的最需要的判比法碼。 銷 售 方 案 目 錄 一、 操作思路 二、 執(zhí)行計(jì)劃 三、項(xiàng)目經(jīng)營建言網(wǎng)絡(luò)式銷售和經(jīng)營 四、業(yè)態(tài)回顧 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn) ,各地管理部門相繼出臺(tái)新政策和管理辦法進(jìn)行宏觀調(diào)控 ,以挽回投資者的信心。然而，隨著周邊威海、煙臺(tái)城市的迅速成長和對(duì)韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為∶∶ 。全年通過多種途徑使 ，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作進(jìn)展順利，全年新簽訂勞務(wù)輸出合同金額 ，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。就目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 截止 2021年底 ,全市共批準(zhǔn)外資企業(yè) 732家 ,合同利用外資 萬美元 ,實(shí)際利用外資 。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。 對(duì)外經(jīng)貿(mào)活躍 文登市可以自行審批投資總額在 3000萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。 b. 凡生 產(chǎn)性外商投資企業(yè)，實(shí)際經(jīng)營期在 10年以上的，從開始獲利年度起，第一 年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。如果再投資興辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 2021年全據(jù) 1992年經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的文登省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是文登市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)。 擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的威海、煙臺(tái)地區(qū) 更是熱情備至，風(fēng)土人情，盡善盡美。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項(xiàng)目本土消費(fèi)率不高，可見消費(fèi)者投資經(jīng)歷較少、 意識(shí)較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級(jí)國際型項(xiàng)目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費(fèi)者為主，同時(shí)宣傳“投資群回報(bào)率大于銀行利率”帶動(dòng)本土投資意識(shí)；而設(shè)計(jì)全國范圍內(nèi)投資占比 35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗(yàn)豐富，大部分都具有主觀意識(shí)，對(duì)城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務(wù)來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。體現(xiàn)了本項(xiàng)目良好的增值性，同時(shí)滿足發(fā)展商對(duì)營銷需求和市政府的區(qū)域帶動(dòng)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將投資經(jīng)營客戶鎖定為第一開展目標(biāo)。當(dāng)?shù)厝司杖胼^高，且投資意識(shí)較強(qiáng)的城市 臨沂 3月底前 小商品批發(fā)交易額，臨沂占據(jù)了山東省相當(dāng)大的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 作分析 客戶需求內(nèi)容并進(jìn)行分類分析客戶所提問題，及時(shí)把穩(wěn)側(cè)重點(diǎn) 組織本區(qū)域和異地市場(chǎng)階段性調(diào)研 派發(fā) DM單 增加項(xiàng)目知名度 2021 年 2 月下旬開盤前 測(cè)評(píng)客戶意向 銷控封位 在不公開價(jià)格的前提下以折扣優(yōu)勢(shì)促成客戶內(nèi)部認(rèn)訂（不對(duì)外公開） 開展膠東半島 SP活動(dòng) 開展全國性 SP活動(dòng) 開展對(duì)韓 SP活動(dòng) 派發(fā) DM單增強(qiáng)影響力 通知預(yù)登記客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)訂（訂金可退） 完成執(zhí)行銷控表及銷控說明 完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)提交 測(cè)評(píng)客戶意向調(diào)查及報(bào)告制作分析客戶需求內(nèi)容并進(jìn)行分類分析客戶所提問題，及時(shí)把穩(wěn)側(cè)重點(diǎn) 準(zhǔn)備購房合同 組織本區(qū)域和異地市場(chǎng)開盤階段性調(diào)研 派發(fā) DM單 為開盤打下基礎(chǔ)的同時(shí)完成部分成交、制造現(xiàn)場(chǎng)高溫效應(yīng) 銷控封位保證鋪位供求 及時(shí)了解的市場(chǎng)和競(jìng)爭對(duì)手情況 及時(shí)收集客戶信息及接受程度 及時(shí)了解的市場(chǎng)和競(jìng)爭對(duì)手情況 增加項(xiàng)目知名度 5% 時(shí)間 銷售策略 工作要點(diǎn) 效果 完成銷售 率 開盤期預(yù)定2021 年 3 月 6日開盤 開盤典禮 銷控封位 公開價(jià)格 開盤實(shí)行促銷鋪（二套） 開展對(duì)韓 SP活動(dòng) 另實(shí)行開盤折扣 利用開盤熱造勢(shì) 派發(fā) DM單增強(qiáng)影響力 接待現(xiàn)場(chǎng)客戶 結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)工作 借助開盤熱氣促成成交 結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)工作 完成成交客戶數(shù)據(jù)表錄入 完成各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 執(zhí)行銷控表 確定參與房交會(huì)地點(diǎn)及內(nèi)容 派發(fā) DM單 達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)銷售的同時(shí)積極推高開發(fā)公司知名度 合理控制戶型銷量配比 增加項(xiàng)目知名度和開盤效 果 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所需道具：網(wǎng)絡(luò)制作 負(fù)債人員：雙方 工作人員：雙方 預(yù)計(jì)效果：通過網(wǎng)絡(luò)模式打開全國銷售面，同時(shí)使消費(fèi)者能隨時(shí)了解項(xiàng)目情況，增加項(xiàng)目知名度，以網(wǎng)絡(luò)認(rèn)購形式吸引全國客戶關(guān)注、認(rèn)購。 所需道具：項(xiàng)目資料、聯(lián)系電話 負(fù)債人員：孫弘 工作人員：所有銷售人員 預(yù)計(jì)效果：利用自身優(yōu)勢(shì)，開展便利渠道，挖掘潛在投資客戶源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息 負(fù)債人員：蘇丹、孫弘 工作人員：銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成部分銷售任務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工作人員：部分銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成部分銷售任務(wù)。 b、 組團(tuán)式銷售 時(shí)間： 2021年 1月 ~2021年 2月 地點(diǎn)：杭州、溫州、上海、北京、重慶 執(zhí)行目標(biāo)：完成尾盤期銷售任務(wù)，為后期項(xiàng)目做宣傳 所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息 負(fù)債人員：蘇丹、孫弘 工作人員：部分銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成所有銷售任務(wù)，為項(xiàng)目二期銷售做出基礎(chǔ)貢獻(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千