【正文】 估 價(jià) 師 聲 明 .........................................3 三、估價(jià)的假 設(shè)和限制條件 .......................................4 （一）估價(jià)假設(shè)條件 ............................................... 4 四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 ..........................................5 （一）委托方 ............................................................................................................. 5 （二）估價(jià)方 ............................................................................................................. 5 （三）估價(jià)對象 ......................................................................................................... 5 （四）估價(jià)目的 ......................................................................................................... 5 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) ......................................................................................................... 5 （六）價(jià)值定義 ......................................................................................................... 5 （七）估價(jià)依據(jù) ......................................................................................................... 6 （八）估價(jià)原則 ......................................................................................................... 6 （九）估價(jià)方法 ......................................................................................................... 6 （十）估價(jià)結(jié)果 ......................................................................................................... 7 （十一）估價(jià)作業(yè)日期 ............................................................................................. 7 （十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 ............................................................................. 7 （十三）估價(jià)人員 ..................................................................................................... 7 五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 .............................................. 8 （一）區(qū)域因素分析 ............................................................................................... 8 （二）個(gè)別因素分析 ............................................................................................... 8 （三）市場背景分析 ............................................................................................... 8 （四）最高最佳使用分析 ....................................................................................... 8 (五 ) 估價(jià)價(jià)方法選用 ............................................................................................ 9 (六）估價(jià)測算過程 ............................................................................................... 9 （七）價(jià)結(jié)果確定 ................................................................................................. 13 六、附件 ....................................................... 14 七、實(shí)習(xí)心得體會 .............................................. 15 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 2 頁 致 委 托 方 函 公司： 受貴公司委托，本所 人員根據(jù)估價(jià) 目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地勘查，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī) ，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細(xì)的 測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響土地市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下 ， 我們對泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)， 選用 假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行了評定估算，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值總額為 ： 總價(jià) 人名幣 ： 646450000 元 ； 大寫 六億四千六百四十五萬元 ； 平均市場單價(jià) 6500/㎡ ； 大寫 每平方 六千五百元 特發(fā)此函！ 法定代表人： （簽章） 2021 年 4月 16 日 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 3 頁 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 。 位于萊山區(qū)綠色家園以西 500米，迎春大街和港城東大街交界處 。 在這個(gè)周期內(nèi)市場狀態(tài)、價(jià)格水平保持穩(wěn)定。 我方僅對房地產(chǎn)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不確定其有無內(nèi)部缺損；對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，以委托方提供的房地產(chǎn)證等資料為依據(jù)。 （四）估價(jià)目的 本報(bào)告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評估土地價(jià)值，不得作其他用途。 最高最佳使用原則必須同時(shí)符合 4 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許 可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。 （十一）估價(jià)作業(yè)日期 2021年 4月 6日至 2021 年 4 月 16日。預(yù)計(jì) 2021 年 ,我市房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動幅度不會很大 。 對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后 ,得到估價(jià)對象的最終價(jià)格 。 年管理費(fèi) =545805000 5%=27290250 元 年維修費(fèi) =545805000 8%=43664400 元 年租賃稅金 =545805000 12%=65496600 元 年 運(yùn)營費(fèi)用合計(jì) =27290250+43664400+65496600=136451250 元 （ 3） 年凈收益估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運(yùn)營費(fèi)用 =523063125136451250=386611875 元 （ 4） 確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法 綜合考慮房地產(chǎn)市場狀況和影響房地產(chǎn)的因素， 確定本類房地產(chǎn)的綜合報(bào)酬率為 8%。QA9wkxFyeQ^!dj sXuyUP2kNXpR WXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! 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