【正文】 . 人事管理： ? 制定項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理部門的組織功能架構(gòu)及工作目標(biāo)； ? 制定和執(zhí)行項(xiàng)目人事管理制度； ? 招聘員工； 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁 共 12 頁 ? 培訓(xùn)員工； ? 制定和安排每位員工的工作； 10. 管理監(jiān)督及支持服務(wù)： ? 定時(shí)從總公司派高層管理人員到項(xiàng)目監(jiān)管整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)工作； ? 定時(shí)向甲方對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理提供報(bào)告和舉行會(huì)議； ? 與甲方的物業(yè)管理和工程部門負(fù)責(zé)人定期開會(huì)，提出有關(guān)見議； 。 另外，本公司項(xiàng)目總監(jiān)每周必須親臨本項(xiàng)目作整體工作指導(dǎo)及項(xiàng)目跟進(jìn)工作。 直接租賃 — — 在項(xiàng)目策劃的前提下，原動(dòng)力成功引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商直接租賃商場(chǎng)物業(yè)，原動(dòng)力收取約定租金價(jià)格表兩個(gè)月租金收取作為招商傭金；該工作程序包括主力百貨店和步行街統(tǒng)一管理部分。跟進(jìn)的工作包括物業(yè)管理系統(tǒng)、招商系統(tǒng)和現(xiàn)場(chǎng)管理系統(tǒng)，商業(yè)管理公司對(duì)招商具有促進(jìn)作用。 ? 目前營(yíng)銷執(zhí)行工作可改善的地方 1. 商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)模式重寫研究。 2. 項(xiàng)目重新定位思考：盡可能按“惟一性、獨(dú)特性、功能性”順序考慮定位，而非純粹炒作概念和照搬國(guó)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)新模式。 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁 共 12 頁 確定合理租售比：考慮項(xiàng)目融資的時(shí)間成本和金融成本，以及規(guī)劃業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需要和市場(chǎng)信心，應(yīng)確定合理租售比，售后返租物業(yè)與持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)確定分區(qū)，采取不同融資策略，不能急于銷售回款而不顧規(guī)劃業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要。 針對(duì)本項(xiàng)目，首先考慮應(yīng)是清晰思路：購物中心模式，還是商場(chǎng)模式，也就是多業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)還是純購物的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃選擇。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁 共 12 頁 CLIENT：昆明興杰地產(chǎn) ATTN：相關(guān)人士 Drafted By：蘇代才，昆明原動(dòng)力地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理 DATE： 2020年 4 月 9日星期一 興杰 第一部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該有購物性、娛樂性 擺在我們面前的本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有以下幾個(gè)問題：＊什么人來現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)？（ WHO）＊這些人來到現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)干什么（ WHAT）？＊現(xiàn)代城商業(yè) 廣場(chǎng)是否為這些人提供了足夠的消費(fèi)娛樂配套項(xiàng)目而不至于過分單調(diào)？＊這些人與現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)本身有沒有足夠的互動(dòng)，有沒有很好的概念可以讓這些人參與到整體項(xiàng)目里面來？ …… 以上的問題我想甲方比我更能回答。補(bǔ)貼資金在售價(jià)上體現(xiàn)。 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與商品組合易與潮流百貨之類同質(zhì)化，同類物業(yè)較多、招商難度極大、即使開業(yè)成功也易進(jìn)入同類低質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 吳井路商業(yè)中心―――――以區(qū)域生活、商業(yè)配套功能提供為主 優(yōu)點(diǎn)：務(wù)實(shí)、低調(diào)，易取得區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)同；招商以傳統(tǒng)商業(yè)為主，客戶數(shù)量多，難度低；管理簡(jiǎn)單且成本低； 缺點(diǎn)：項(xiàng)目物業(yè)附加值低，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)承租能力較差。 第三部分 昆明原動(dòng)力地產(chǎn)顧問專業(yè)服務(wù)內(nèi)容 成立本項(xiàng)目的商業(yè)管理公司，并完善項(xiàng)目的商業(yè)管理系統(tǒng)，建議成立經(jīng)營(yíng)戶的服務(wù)中心，提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)考察、品牌引進(jìn)、經(jīng)營(yíng)問題查詢等 CRM管理系統(tǒng)服務(wù)。付費(fèi)方式可分兩次付。） 招商經(jīng)理、經(jīng)理助理各一名，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理處理與開發(fā)商的交接工作及招商現(xiàn)場(chǎng)的