【正文】 建設(shè)，不注重城市的形象，城市建筑像火柴盒，城市到處都是鋼筋水泥，政府有錢就辦國(guó)有企業(yè)，城市里“霧”煙障氣，這不行；但是，片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市，城市政府忙于賺錢，城市政府各部門都忙于經(jīng)營(yíng)，城市建設(shè)和改造得是比過去好看了，但是企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的收費(fèi)負(fù)擔(dān)太重，地價(jià)太高，能投資和開辦的企業(yè)太少，正在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也難以為繼，居民找不到工作，這恐怕也不行。二是經(jīng)營(yíng)城市，往往是一些土地由開發(fā)商倒來倒去，最后用地和住房的企業(yè)和居民，感覺地價(jià)和房?jī)r(jià)太高，阻礙了土地的開發(fā)，增加了用地和住房企業(yè)及居民的成本。 三是片面強(qiáng)調(diào)政府經(jīng)營(yíng)城市會(huì)造成政府各部門亂收費(fèi)的局面。政府經(jīng)營(yíng)城市，容易讓城市政府形成哪里有錢可賺、怎樣才能賺錢和千方百計(jì)賺錢的意識(shí)。城市品 牌經(jīng)營(yíng)不是一朝一夕的短期工作，而是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略。城市經(jīng)營(yíng)將使城市對(duì)內(nèi)更具有凝聚力，對(duì)外更具有吸引力。國(guó)內(nèi)對(duì)于城市經(jīng)營(yíng)的相關(guān)理論研究處于滯后狀態(tài)，更多的是從城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、城市地理學(xué)、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展等角度看待城市的發(fā)展，而沒有從品牌管理的觀點(diǎn)對(duì)眾多要 素進(jìn)行整合。有一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)各城市之間就城市建設(shè)問題的互相交流、參觀、學(xué)習(xí)之風(fēng)盛行。他同時(shí)還指出，國(guó)內(nèi)當(dāng)前的城市營(yíng)銷還存在四大誤區(qū) 。大連的城市形象廣告，所訴求的是其美麗的城市風(fēng)光和海濱城市形象，為旅游業(yè)開道；山東則推出了威海、蓬萊、煙臺(tái)等城市的廣告，以整體的形象提升山東的經(jīng)濟(jì)地位和旅游文化；銀川則想借助城市形象廣告改變?nèi)藗儗?duì)西部落后的印象，以嶄新的形象和硬件設(shè)施吸引投資和游客的到來；青島的城市廣告更多的目標(biāo)是吸引客戶參加每年都舉行的博覽會(huì)、啤酒節(jié)等重大展會(huì)，直接服務(wù)于經(jīng)濟(jì)；昆明的城市形象廣告則借 99 世博會(huì)的東風(fēng)，突出一個(gè)“春”字，以明媚的陽(yáng)光、舒適的氣候和豐富的旅游資源吸引游客到 昆明旅游。 此外，青島的城市經(jīng)營(yíng)成績(jī)也讓人刮目相看。 （六）有效地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)城市收益資金的投放。應(yīng)該說，它是我們經(jīng)營(yíng)城市工作的良好機(jī)遇。工作好的單位，可考慮接經(jīng)營(yíng)收益一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，工作差的單位要通報(bào)批評(píng)。 （三）加大圍繞經(jīng)營(yíng)城市進(jìn)行直接融資方案的實(shí)施力度。三是國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與非國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。長(zhǎng)期以來 ，政府有關(guān)部門受政府委托，經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)，城市國(guó)有資產(chǎn)多沉淀在各個(gè)部門，這已是不容回避的現(xiàn)實(shí)。二是經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)資本化。一定程度講，還是我們經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)很重要的目的。④城市 設(shè)施。此外，經(jīng)營(yíng)城市還能帶來我們思想觀念的更進(jìn)一步的解放。經(jīng)營(yíng)城市，變現(xiàn)和集聚大量資金，解決發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)資金的不足，是經(jīng)營(yíng)城市最直觀、最有效益的成果。盤活城市現(xiàn)有的資產(chǎn)存量是必要的， 將資產(chǎn)增量接市場(chǎng)要求配置同樣也是重要的。當(dāng)前，我們應(yīng)加大對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的認(rèn)識(shí)和工作力度。 與周邊城市形成共生的協(xié)作聯(lián)盟。城市個(gè)性與傳統(tǒng)將消失，同時(shí)消失的是成為一個(gè)偉大城市的機(jī)會(huì)。同期，國(guó)際范圍內(nèi)可稱為全球城市、國(guó)際都市、國(guó)際化大都市的城市數(shù)目，不過為 49 個(gè)。但信息革命揭示出的一些深刻變化，對(duì)未來城市的發(fā)展無疑具有重要的意義。因此，從農(nóng)業(yè)社會(huì)及農(nóng)業(yè)化思維的角度，城市是一個(gè)“自然”的歷史演進(jìn)過程，是歷史的積累過程。從不同的角度研究經(jīng)營(yíng)城市的問題，可能會(huì)得出不同的結(jié)論，進(jìn)而影響經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)際效果及城市的不同發(fā)展結(jié)局。而且這種效益是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。 活動(dòng)資本化。這兩個(gè)機(jī)制間的關(guān)系是，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制決定行政運(yùn)作機(jī)制，并貫穿始終；行政運(yùn)行機(jī)制應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。經(jīng)營(yíng)城市使資產(chǎn)由產(chǎn)品變成商品，使城市建設(shè)由簡(jiǎn)單的生產(chǎn)過程變成資本營(yíng)運(yùn)的過程，這一過程的實(shí)施 運(yùn)作，就得靠各類企業(yè)、中介組織來完成。政府增加財(cái)政收入不是光靠賣地，單純以地生財(cái)這是最短淺的眼光，也是一種農(nóng)民眼光?，F(xiàn)在，開發(fā)商一般通過競(jìng)標(biāo)得到土地，肯定要以市場(chǎng)和自身利益為先導(dǎo)，難免出現(xiàn)敲骨吸髓，建筑拼命往天上長(zhǎng)的現(xiàn)象，而城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)，恰恰彌補(bǔ)了二者的不足。從政府來說，錢收多了，可以投入市政、道路建設(shè)之類，提高整個(gè)城市的環(huán)境。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷過很多階段，到現(xiàn)在這個(gè)階段只有公平、適度的競(jìng)爭(zhēng)，才能夠真正地推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，才能保證它的健康發(fā)展，靠任何手段都是暫時(shí)的。 孟曉蘇針對(duì)“地價(jià)提高究竟能不 能促進(jìn)市場(chǎng)的完善”指出：?jiǎn)我粡牡胤降貎r(jià)來說，可能由于售價(jià)不提高會(huì)抑制一個(gè)市場(chǎng)的需求。實(shí)行拍賣以后，很難做房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)各方面競(jìng)爭(zhēng)很大。另一方面，香港開發(fā)商高度壟斷，五大家企業(yè)控制 70％的市場(chǎng)供應(yīng)量，兩個(gè)壟斷博弈的結(jié)果，城市地價(jià)不管多高，房?jī)r(jià)水漲船高，一定能賣出去，因?yàn)槟銐艛?。針?duì)這個(gè)問題，楊慎和我建議實(shí)行土地年租制，而不是一把交清地價(jià)來進(jìn)行土地的銷售。這是城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代中出現(xiàn)的一個(gè)城市區(qū)域合作，包括城市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì) 互補(bǔ)。城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)該首先確立它的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并挖掘它的文化形態(tài)，充分利用產(chǎn)業(yè)和文化資源，制定發(fā)展戰(zhàn)略，然后才是 城市空間的布局與規(guī)劃。原因就在于，我們把城市經(jīng)營(yíng)理解為一步到位的城市規(guī)劃，沒有從更深層次來考慮城市的個(gè)性與定位。我認(rèn)為要開發(fā)新城，開發(fā)居住區(qū)，首先要做好規(guī)劃。一是很多城市的市長(zhǎng)把經(jīng)營(yíng)城市越打扮越漂亮，給它戴上很多花帽，經(jīng)營(yíng)城市就不光是經(jīng)營(yíng)城市土地了，是經(jīng)營(yíng)城市的文化、品牌、金融、人才，還經(jīng)營(yíng)城市無形資產(chǎn)等，這么多花里胡哨的東西進(jìn)來后，他們倒否定經(jīng)營(yíng)土地，說經(jīng)營(yíng)土地如何的不好 ，我覺得這是問題的一個(gè)方面。兩月后他給我寄來大連市委的工作總結(jié)，就是關(guān)于大連市經(jīng)營(yíng)城市的情況。第三個(gè)階段是城市運(yùn)營(yíng)的高級(jí)階段，即從“點(diǎn)”、“線”到“面”和“體”，也就是用系統(tǒng)的眼光和思維來尋求城市的發(fā)展之路，即我們所說的“經(jīng)營(yíng)城市”?！? 著名經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略專家王志綱先生認(rèn)為，“經(jīng)營(yíng)城市”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入的結(jié)果，也是中國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的必然課題。當(dāng)前，“中國(guó)進(jìn)入城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代”成為吸引市長(zhǎng)、 開發(fā)商和老百姓共同關(guān)注的焦點(diǎn)話題。有人預(yù)言，２０年后，中國(guó)將有一半人生活在城市?！? “還有一個(gè)從民間角度看，王石去年在地產(chǎn)十年論壇上有一個(gè)很好的演講，其中最重要的一點(diǎn)就是土地有泡沫，圈地有泡沫，高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此也做出批示，建設(shè)部也專門組織過調(diào)研，于是這個(gè)話題就成為今天的重要議題。這是“線”的做法，這種方法在目前的許多城市還在進(jìn)行之中。從我們談話中引出經(jīng)營(yíng)城市的概念。經(jīng)營(yíng)城市的概念在各地接受后，隨即出現(xiàn)兩個(gè)問題。北京市的地圖以前是一年都不變化的，現(xiàn)在每個(gè)月甚至每個(gè)星期都有新的居住區(qū)、新的道路、新的市政設(shè)施建成。國(guó)內(nèi)外的專家普遍認(rèn)為，中國(guó)的城市“同質(zhì)化”嚴(yán)重，近千個(gè)城市，廣場(chǎng)一樣、綠化一樣、建筑一樣，根本看不出個(gè)性。一個(gè)城市有三種形態(tài)：經(jīng)濟(jì)形態(tài)、文化形態(tài)、空間形態(tài)，我們經(jīng)常說的山水城市、園林城市，都是空間形態(tài)。再搞小而全、大而全的就會(huì)造成浪費(fèi)。房?jī)r(jià)有上漲空間，供求又會(huì)壓住房?jī)r(jià)，減少房地產(chǎn)商盈利，最后受害的是參與拍賣的企業(yè)，所以這些問題都得提出來。但是大陸這么大的地方，跟香港不一樣，香港是呈立方體，政府壟斷土地很容易。 中房集團(tuán)鄭州公司總經(jīng)理李國(guó)和說，經(jīng)營(yíng)土地有中國(guó)的實(shí)際，就中國(guó)的房地產(chǎn)來講，比較大比較強(qiáng)的還較少，不管管理經(jīng)驗(yàn)還是人才方面。大家千萬(wàn)不要亂說，如果說給他定性，然后亂講，最后會(huì)害了這樣一個(gè)好好的“孩子”。我認(rèn)為第一解決的還不是說政府想從中獲取多少收益，第一問題是解決一個(gè)公平、透明的問題。另外對(duì)銷售方面也有一定的促進(jìn)，大家買房一看是通過拍賣招標(biāo)來的， 手續(xù)全部都是完善的，很放心。 領(lǐng)舞的“城市運(yùn)營(yíng)商” 政府固然是城市經(jīng)營(yíng)的主體，但不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，應(yīng)借助市場(chǎng)的力量來開發(fā)和運(yùn)營(yíng)城市。我們要充分地提高城市的土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值，提高城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)（包括中介組織）是經(jīng)營(yíng)城市的中堅(jiān)力量。 用什么樣的機(jī)制來經(jīng)營(yíng)城市 經(jīng)營(yíng)城市機(jī)制按其作用，可分為自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制和實(shí)施操作的行政運(yùn) 作機(jī)制。我們應(yīng)把城市所有可以經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)都看做是商品，是可以流動(dòng)和增值，并能帶來效益的資本，是一種可以從實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài)的資本。通過經(jīng)營(yíng)城市，使政府的投入有回報(bào)能增值，創(chuàng)造良好的效益。（作者系十堰市政府市長(zhǎng)助理） 第三課 經(jīng)營(yíng)城市需要信息化思路 廣 陵 經(jīng)營(yíng)城市是目前國(guó)內(nèi)比較流行的城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的一種模式。商業(yè)城鎮(zhèn)的發(fā)展，才導(dǎo)致近代上商業(yè)城市的出現(xiàn)。 信息革命的出現(xiàn)對(duì)城市發(fā)展的影響由于時(shí)間較短，尚無明顯的結(jié)果。到 2020 年，全國(guó)有 180 多個(gè)城市提出了建設(shè)“國(guó)際化都市”的發(fā)展目標(biāo)，其中有 40多個(gè)城市提出了建設(shè)“國(guó)際大都市”的目標(biāo)。在紐約、東京、悉尼存在的玻璃圍幕高層建筑、成片的草皮廣場(chǎng)、音樂噴泉在中國(guó)的城市無聲無息地出現(xiàn)，我們的城市形象正在走向一致，與國(guó)際文化趨同既是一種進(jìn)步，也是一種危險(xiǎn)。做自己最強(qiáng)的、最專業(yè)的，“舍棄”與核心競(jìng)爭(zhēng)力無關(guān)的產(chǎn)業(yè)是核心。市委、市政府明確提出經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略思路，以經(jīng)營(yíng)城市指導(dǎo)城市工作、建設(shè)城市、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，這標(biāo)志著我市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)人到了一個(gè)新的階段。二是有利于我們正確地把握資產(chǎn)存量和增量的關(guān)系。其次，經(jīng)營(yíng)城市能有效地籌集大量資金。第五，經(jīng)營(yíng)城市能使市公共設(shè)施、土地、房產(chǎn)等發(fā)揮最大的效用。長(zhǎng)期以來，我們沉淀了大量的房產(chǎn)，而且多集中分布在各個(gè)部門，不少房產(chǎn)是閑置的，即使利用起來的房產(chǎn)也存在運(yùn)作不規(guī)范、國(guó)有資產(chǎn)流失、甚至滋生腐敗的問題。這也是經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)重要內(nèi)容。對(duì)城市資產(chǎn)能否正確認(rèn)識(shí)，直接影響到經(jīng)營(yíng)城市工作的開展。 （三）經(jīng)營(yíng)城市需要處理好三個(gè)關(guān)系 經(jīng)營(yíng)城市中應(yīng)注意處理好三個(gè)關(guān)系：一是全局利益與部門利益的關(guān)系。由予資產(chǎn)的復(fù)雜性，經(jīng)營(yíng)城市的重點(diǎn)應(yīng)該在城區(qū)，同時(shí)，也應(yīng)該統(tǒng)籌考慮非城區(qū)（包括縣）資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，并使之統(tǒng)籌兼顧起來。所有這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要運(yùn)用市場(chǎng)手段經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)收益要在市財(cái)政建立專戶，納入預(yù)算外資金管理。三是實(shí)行獎(jiǎng)懲措施。市委、市政府已明確提出和實(shí)施 大市場(chǎng)戰(zhàn)略，它無疑有利于市場(chǎng)體系的建立和完善，有利于經(jīng)營(yíng)城市工作的深入推進(jìn)。然后，定期將我市城市可經(jīng)營(yíng)資本向社會(huì)和網(wǎng)上發(fā)布，廣泛進(jìn)行招商。 提起城市經(jīng)營(yíng)就不能不說大連，從 1993 年開始，大連就開始了整體的城市規(guī)劃，大規(guī)模的舊城改造和拆遷使大連在城市建設(shè)方面很快就走在全國(guó)主要城市的 前面，歐式建筑與現(xiàn)代建筑交相輝映、星羅棋布的城市廣場(chǎng)、花園式綠化、規(guī)范的城市管理、服裝節(jié)、足球等等，這些新的形象和標(biāo)識(shí)構(gòu)成了大連的新名片。 這些在城市經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃方面 起步比較早的城市都把尋求特色作為突破口，樹立城市的新氣象。這時(shí)的城市品牌建設(shè)尚處于探索階段，缺乏系統(tǒng)的、科學(xué)的理論體系作為指導(dǎo)，更沒有可操作性強(qiáng)的模型為城市管理者提供行為參照，不是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 其二、相互模仿、盲目攀比。 其三、缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)思想，操作思路不明確。城市經(jīng)營(yíng)的目的，可以歸納為使城市與環(huán)境達(dá)到充分的協(xié)調(diào)；使城市的文化與城市的功能達(dá)到充分的一致；使城市對(duì)資源的整合利用率達(dá)到最高。城市經(jīng)營(yíng)將為城市創(chuàng)造出獨(dú)特的品牌資產(chǎn)，使城市擁有了一種壟斷性資源，能夠在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營(yíng)要求從中謀利；而公共服務(wù)，不僅不能謀利，還要求讓利和出利于民。如果這樣經(jīng)營(yíng)城市，城市政府則會(huì)成為“見 利就上”的政府，職能向公共服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變，也將更加困難。但是，以政府為主體經(jīng)營(yíng)土地，或者政府片面提倡經(jīng)營(yíng)土地，則會(huì)形成一系列的問題：一是城市政府往往從農(nóng)民手中低價(jià)將土地征用過來，然后高價(jià)倒賣給開發(fā)商，財(cái)政和政府的一些部 門從中得利；或者低價(jià)出讓給開發(fā)商，地價(jià)之差帶來的巨大利益由開發(fā)商獲得。由于政府地價(jià)太高、政府各部門都經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，投資和開辦企業(yè)都很難，企業(yè)發(fā)展不起來，市場(chǎng)也發(fā)展不起來，居民能就業(yè)的工作崗位較少，這樣就會(huì)有城而無市無企。城市規(guī)劃要根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)程的不 同階段和不同特點(diǎn)，合理引導(dǎo)城市建設(shè)的發(fā)展方向，大中城市要通過規(guī)劃引導(dǎo)新區(qū)建設(shè)，緩解舊城區(qū)的人口密度和建筑密度的壓力，小城鎮(zhèn)要通過規(guī)劃引導(dǎo)，促進(jìn)工業(yè)進(jìn)園、住宅進(jìn)區(qū)、商業(yè)進(jìn)場(chǎng)，走集約式建設(shè)發(fā)展的路子。推向市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)方式可以通過實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、托管經(jīng)營(yíng)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)以及轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)等途徑進(jìn)行。對(duì)現(xiàn)有自來水、水處理、供氣等經(jīng)營(yíng)城市公用事業(yè)的單位，要深化改革，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，可通過吸收各種經(jīng)濟(jì)成分，改制成為多元投資主體的有限責(zé)任公司或股份有限公司，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。 第八課 經(jīng)營(yíng)城市必須與時(shí)俱進(jìn) 十堰市市長(zhǎng) 趙斌 伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌 ，地方政府組織領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)思想應(yīng)當(dāng)從經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)城市。這一指導(dǎo)思想的確立，將有力地推動(dòng)我們思維方式和工作方式的轉(zhuǎn)換，為實(shí)現(xiàn)從計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。 第三，將為解決資金嚴(yán)重短缺問題開辟新的道路和方向。因此，進(jìn)一步深化經(jīng)營(yíng)城市工作，需要不斷地研究經(jīng)營(yíng)城市的內(nèi)涵和外延，不斷地拓寬經(jīng)營(yíng)城市的領(lǐng)域和空間，不斷地探索經(jīng)營(yíng)城市的途徑和方法。外來人員大都贊譽(yù)十堰的城市環(huán)境非常優(yōu)美，想不到在崇山峻嶺之中有這么美麗的城市。在搞活企業(yè)這個(gè)問題上，我們的基本取向是：國(guó)退民進(jìn)，快退快進(jìn)，退足返夠，使所有競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)實(shí)現(xiàn)民營(yíng)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。 三、著力調(diào)控土地資源，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。三是對(duì)房地產(chǎn)的增值進(jìn)行社會(huì)再分配。所有的資產(chǎn)盤活了，整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)也就活躍起來了。我們將采取一切有效措施，支持推進(jìn)通達(dá)、武當(dāng)?shù)绕髽I(yè)集團(tuán)進(jìn)入股票市場(chǎng)，籌集社會(huì)資本。經(jīng)營(yíng)城市的成敗最終取決于經(jīng)營(yíng)人