中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略研究報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(更新版)
【正文】 售量超過 50萬㎡； 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 03年推出面積約為 m2， 04年為 m2 ， 05年為 m2 ； 需求： 2020年寫字樓消化出現(xiàn)高峰， 05年出現(xiàn)回落； 352 9 . 44 5 . 72 8 . 950025228153305060650102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020新增量 銷售面積 總供應(yīng)量 中心區(qū)寫字樓供求分析 2 空置： 04年寫字樓空置小幅回落，隨著消化壓力的增加， 05年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； □ 歷年新增量均大于銷售量； □ 市場(chǎng)消化緩慢，新增量、存量構(gòu)成的總供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)達(dá) 60萬平米 □ 近兩年寫字樓銷售呈下降趨勢(shì)； 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 9 重點(diǎn)個(gè)案分析 4—— 鴻禧中心 項(xiàng)目位置 南城區(qū)體育路 2號(hào) 總建筑面積 70981平方米 寫字樓可售面積 60000平方米 寫字樓 293套 層高 車位數(shù) 258個(gè) 面積 98422M2組合 主力戶型 99119M2；占約 50%； 開盤工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價(jià) 4100元 /M2 租金水平 3540元 / 發(fā)售日期 20201231 銷售率 70% 優(yōu)惠 一次性 97%折，按揭 98% □ 水泥事件嚴(yán)重影響置業(yè)信心 ； □ 主打賣點(diǎn)：生態(tài)辦公寫字樓； □ 主力客戶：政府機(jī)關(guān)、海關(guān)； 04年 3月 04年 7月 05年 4月 40% 60% 70% 117 175 360 4100 4200 4300 39 14 3 銷售率 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 入市早，客戶看好中心區(qū)投資前景，普遍對(duì)價(jià)格敏感度不高； 借鑒點(diǎn) 乘第一國(guó)際一期旺銷大勢(shì)，速度回升。 12 價(jià)格增長(zhǎng)與銷售速度的線性關(guān)系 30% 80% 90% 100 320 360 3600 3900 4200 100 37 10 銷售率 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 20% 28% 30% 35% 40% 33 46 50 58 66 3836 4100 4100 4300 4500 33 13 4 8 8 銷售率 0 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 10% 25% 40% 18 45 72 4100 4000 4100 18 9 3 銷售率 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 40% 60% 70% 117 175 360 4100 4200 4300 39 14 3 銷售率 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 □ 華凱廣場(chǎng) □ 騰龍商務(wù)中心 □ 東莞國(guó)際商會(huì)大廈 □ 鴻禧中心 ＊ 隨著價(jià)格每增長(zhǎng) 100元，銷售速度每月減少 30套 ＊ 隨著價(jià)格每增長(zhǎng) 100元，銷售速度每月減少 7套 ＊ 隨著價(jià)格每增長(zhǎng) 100元，銷售速度每月減少 6套 ＊ 隨著價(jià)格每增長(zhǎng) 100元，銷售速度每月減少 18套 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 因此，均價(jià)需要在此基礎(chǔ)上減少 50元 /平米 本項(xiàng)目的寫字樓均價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)的均價(jià)應(yīng)該為： 4250元 /平米 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 24 VIP客戶分析 V I P 客戶置業(yè)目的自用11%投資66%自用+ 投資5%未知18%V I P 客戶獲知渠道13510 112 359% % % % % % % %02468101214路過附近居民 朋友介紹 戶外廣告 報(bào)紙廣告短信內(nèi)部認(rèn)購(gòu)未知V I P 客戶意向面積4080平米22%90100平米42%100200平米10%未知21%2 0 0 平米以上5%9月 25日低調(diào)認(rèn)籌，至今（ 10月 9日）已認(rèn)購(gòu) VIP卡 119張，卡號(hào) √ √ √ □ 投資客占七成以上 ； 面積區(qū)間 4080 90100 100200 200以上 實(shí)際比例 % % % % 客戶比例 22% 42% 10% 5% □ 認(rèn)卡客戶信息獲知渠道主要是： □ 路過 □ 朋友介紹 □ 戶外廣告 加強(qiáng)包裝展示：條幅、圍墻 啟動(dòng) VIP客戶在內(nèi)的“老帶新”計(jì)劃 戶外發(fā)布產(chǎn)品信息 ＊說明 圖紙尚未對(duì)客戶公開，且實(shí)際面積尚未完全確定； 數(shù)據(jù)顯示： 100200平米消化有壓力； 客戶在實(shí)際判斷購(gòu)買意向時(shí)會(huì)與景觀等因素聯(lián)系。 28 均價(jià)區(qū)間建議 根據(jù)寫字樓市場(chǎng)實(shí)際的均價(jià)水平，結(jié)合本項(xiàng)目在工程展示等方面，以及對(duì)項(xiàng)目在營(yíng)銷上聚集人氣的綜合考慮，本項(xiàng)目均價(jià)以區(qū)間形式出現(xiàn)，均價(jià)區(qū)間為： 4250元 /平米 —— 4450元 /平米 *說明： 本項(xiàng)目均價(jià)最終實(shí)現(xiàn)情況，與本項(xiàng)目產(chǎn)品確定后情況，工程展示情況，各項(xiàng)為提高客戶積累量，提高客戶誠(chéng)意度的工作效果正向相關(guān)， 均價(jià) 解籌銷售率 年前銷售率 備注 4250元 /平米 40% 65% 加強(qiáng)展示 4450元 /平米 20% 30% 加強(qiáng)展示 4600元 /平米 10% 15% 加強(qiáng)展示 *本項(xiàng)目執(zhí)行不同的均價(jià)，銷售率將不相同 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 開盤當(dāng)天大抽獎(jiǎng)，增加客戶
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