【正文】 √√重要設(shè)備√√√ 第九章 投資估算和資金籌措 投資估算編制說明及依據(jù)1.《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》2近期工程造價(jià)信息 建設(shè)投資估算編制說明城市建設(shè)投資有限公司提供；，流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。生產(chǎn)準(zhǔn)備：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備及培訓(xùn)，第三階段：竣工投產(chǎn)階段本階段主要工作內(nèi)容包括項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用工作，具體包括：及時(shí)組織設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，并做好驗(yàn)收記錄；編制竣工決算文件；向主管部門提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；辦理固定資產(chǎn)交付手續(xù)。本著“科學(xué)管理合理安排”的原則，組織施工。(2)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。，提高客運(yùn)效率。因此，本項(xiàng)目的節(jié)能工作必須嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)。國務(wù)院新工時(shí)制度規(guī)定：各企業(yè)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織的職工，從1995年5月1日起執(zhí)行每日工作8小時(shí)，每周工作40小時(shí)的新工時(shí)制度。企業(yè)在實(shí)施新工藝、新技術(shù)或使用新設(shè)備、新材料時(shí)，必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行相應(yīng)的有針對(duì)性的安全教育。4．廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場進(jìn)行處理。 ，對(duì)于長期進(jìn)入中心的車輛應(yīng)要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。 廢氣項(xiàng)目投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過程中產(chǎn)生的廢氣和汽車尾氣。消防設(shè)施主要有室內(nèi)消火栓、火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、化學(xué)滅火器裝置、室內(nèi)有關(guān)消防器材的配備及防煙系統(tǒng)等，以水消防為主，化學(xué)消防為輔，控制室、配電室配置二氧化碳（CO2）類滅火裝置系統(tǒng)。 。②預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)最高日用水量為1000立方米/日，日變化系數(shù)Kd=，時(shí)變化系數(shù)Kh=。人行交通組織——人行主要出入口設(shè)在平安大道與城市支路交叉口兩側(cè)和城市支路中部。、保管采用自動(dòng)化條碼識(shí)別系統(tǒng)與物流中心自動(dòng)化控制系統(tǒng)，建立上、中、下游共同條碼與物流中心自動(dòng)化等系統(tǒng)，促進(jìn)上、中、下游咨訊流通。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。其中:配送功能——主要包括產(chǎn)品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括各類商品的粗深加工等；交易功能——主要包括各類商品交易以及大宗商品交易；倉儲(chǔ)功能——主要包括各類商品存儲(chǔ)等；綜合服務(wù)功能——主要包括商品安全檢驗(yàn)檢疫、展銷、辦公、生活等。交易、加工、倉儲(chǔ)用地：交易用地，指為各品類商品批發(fā)交易提供集中交易場所的建筑用地；加工用地，指對(duì)存放商品貨物進(jìn)行簡單加工及進(jìn)行有關(guān)貨物的分類、包裝、保管等輔助作業(yè)的用地；倉儲(chǔ)用地，指以儲(chǔ)存物理化學(xué)性能穩(wěn)定的各類商品為主的倉庫建筑用地。2008年，全縣生產(chǎn)總值83億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9910元，農(nóng)民人均純收入3460元。鐵路、公路、水路、航運(yùn)構(gòu)成交通優(yōu)勢(shì)。九大物流區(qū)域分布區(qū)中即有以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，中部物流區(qū)域要充分發(fā)揮中部地區(qū)承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快培育第三方物流企業(yè)，提升物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，形成與東部物流區(qū)域的有機(jī)銜接。是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開放城市,近幾年來國家將幾百億的資金投向。 但是，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。物流基礎(chǔ)設(shè)施條件逐步完善。%，%。 項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目總投資及資金籌措：該項(xiàng)目總投資50080萬元，資金來源為企業(yè)自籌2億元、銀行貸款3億元，2009年計(jì)劃投資為6500萬元，現(xiàn)已征地200畝，前期已投入1200萬元征地。2008年，年均增長23%；，年均增長14%。物流園區(qū)建設(shè)開始起步，倉儲(chǔ)、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批區(qū)域性物流中心正在形成。物流市場需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等單一服務(wù)的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。在1+8城市圈的背景下，被國務(wù)院定位為武漢城市圈的城區(qū)性中心城市、鄂東交通樞紐、旅游服務(wù)基地和大別山南麓工貿(mào)、物流中心，為打造區(qū)域性甚至全國性的批發(fā)商貿(mào)物流基地奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)手冊(cè)》《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》《物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資管理辦法》總體規(guī)劃開發(fā)區(qū)工業(yè)園建設(shè)規(guī)劃、安全、衛(wèi)生項(xiàng)目建成后,每年實(shí)現(xiàn)銷售收入10398萬元，年創(chuàng)稅收1181萬元,%。年平均氣溫為16℃，全年無霜期在200240天。鮮魚產(chǎn)量3萬噸。表41規(guī)劃功能分區(qū)用地匯總綠化用地：指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)綠地、小游園用地，以及植草磚鋪地，周圍植樹的綠化生態(tài)停車場用地等。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。 買家進(jìn)場——檔位看貨、詢價(jià)、侃價(jià)——商定價(jià)格——配貨稱貨（計(jì)件）——交現(xiàn)金（賒賬）——檔位工人送貨至車輛停放處、裝貨上車——批發(fā)完成。,綠化率20％；％ 工程結(jié)構(gòu)方案 1．裝飾五金區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積：88500平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 2． 日用百貨區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 45000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 3． 食品調(diào)味區(qū) 建筑層數(shù)：3層 建筑面積： 35000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)4． 農(nóng)副產(chǎn)品區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 70000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)5． 商貿(mào)區(qū)建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 30000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)6． 物流中心 建筑層數(shù)： 1層 建筑面積： 20000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)7． 生活服務(wù)區(qū) 建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 658平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)8． 綜合服務(wù)大樓 建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 6508平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 園區(qū)交通組織方案 規(guī)劃原則1．基地與周邊主要交通形成便捷聯(lián)系。本項(xiàng)目的建筑物大部分為低層建筑，可由管網(wǎng)直接供水。②規(guī)劃區(qū)用水來自周邊DN200～DN500規(guī)劃市政給水管道。 預(yù)測(cè)平均日污水量為2700立方米/日，總變化系數(shù)Kz=。 擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。 污染治理措施 污水 設(shè)污水處理站，果蔬清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。將物流園的固體廢棄物分類收集，富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物送到有機(jī)肥廠加工成有機(jī)肥，其余廢棄物在廢棄物處理站分門別類進(jìn)行處理。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)造成太大影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面是可行的。 企業(yè)安全教育工作應(yīng)納入本單位培訓(xùn)教育年度計(jì)劃和中長期計(jì)劃，所需人員、資金和物資應(yīng)予保證。 防火、防盜、防傳染措施(1) 建立防火檔案，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理；(2) 實(shí)行每日防火巡查，并建立巡查記錄；(3) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)；(4) 制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練；(5) 執(zhí)行上級(jí)有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防安全制度；(6) 制訂崗位防火責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況；(7) 劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施；(8) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全教育，普及消防知識(shí)，新職工、臨時(shí)工要做好上崗位前的防火安全教育；(9) 組織專職、義務(wù)消防隊(duì)，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能；(10) 組織職工和警消人員進(jìn)行護(hù)庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統(tǒng)用水等。，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。是指員工暫時(shí)離開現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)?；蚪M織參加為期較長的培訓(xùn)。第一階段：前期準(zhǔn)備階段。2009年10月2010年12月，完成工程土建施工工作， 2011年1月2011年5月，完成裝修及設(shè)施、設(shè)備安裝調(diào)試。 流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。水每年成本估算價(jià)為 85萬元。項(xiàng)目建成后,按目前的經(jīng)驗(yàn)估算,年租金收入將達(dá)到9398萬元，交易傭金收入1000萬元，共計(jì)銷售收入10398萬元。項(xiàng)目的敏感因素為:主要為項(xiàng)目交易量,其大小決定市場的經(jīng)營收入。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目對(duì)物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個(gè)社會(huì)零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進(jìn)入直銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。由于?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目是近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)，由國家政府部門進(jìn)行政策扶植，物流園項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。（2）利用公司政策性優(yōu)勢(shì)，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價(jià)、個(gè)性化的、高附加值的服務(wù)。研究政府態(tài)度、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。、流通大別山、面向華中、輻射全國，建設(shè)成為大別山地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應(yīng)。?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)