【正文】 建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)行為。因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實(shí)施房屋建設(shè)行為。在此情況下，B實(shí)業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動(dòng)。雙方共同約定對(duì)該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。合同約定“該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開(kāi)發(fā)”，也說(shuō)明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實(shí)業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)： 　　① 本合同為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同。B實(shí)業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用 　　于安置的全部住宅。為保證上述各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實(shí)業(yè)有限公司。超凡公司和全威公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人，法人人格具有獨(dú)立性，法律并沒(méi)有禁止相同的股東、董事會(huì)成員同時(shí)成立多個(gè)公司，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實(shí)際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個(gè)主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見(jiàn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。 　　桂馨源公司、恒茂源公司不服一審判決，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚，理由充分，判決駁回上訴，維持原判。 　　桂馨源公司初步統(tǒng)計(jì)已付款40802409元，剩余款項(xiàng)應(yīng)在三方核對(duì)賬目扣除違約金后再結(jié)算。同時(shí)約定由于原告超凡公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬(wàn)元，該款項(xiàng)于被告桂馨源公司得到土地使用和開(kāi)發(fā)指標(biāo)批文，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間起一年內(nèi)支付。這些問(wèn)題的解決，一方面需要從法學(xué)理論上進(jìn)行探討、研究和論證。龍?zhí)丁毙^(qū)已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬(wàn)元補(bǔ)償款，其余款項(xiàng)拖了幾年一直未支付，原告催討協(xié)商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項(xiàng)。對(duì)于本案中的付款責(zé)任主體，雖然恒茂源公司并非《土地開(kāi)發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行為，加之本案所涉土地亦過(guò)戶至其名下，其系實(shí)際受益人，故應(yīng)由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。本案中，《土地開(kāi)發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)。 　　[案件地位] 　　位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等。 　　在簽訂《合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，20xx年6月27日，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的請(qǐng)示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的申請(qǐng)”。 　　(說(shuō)明：A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。 　　合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建 　　設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時(shí)合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該地塊享有使用權(quán)，而實(shí)際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無(wú)權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。 　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項(xiàng)目的前期工作。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。我國(guó)現(xiàn)行的基本建設(shè)程序劃分為兩個(gè)基本階段：一是前期工作階段。而開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，則要求實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)和特殊的社會(huì)背景，有其客觀合理性。相反，法律規(guī)定只有取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。承辦律師不失時(shí)機(jī)的在庭后馬上提交了書(shū)面的代理詞，更加直觀的將律師的觀點(diǎn)呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點(diǎn)一步一步，潛移默化的灌輸給法官。針對(duì)省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點(diǎn)，律師重點(diǎn)進(jìn)行了闡述。 　　最終省高級(jí)人民法院采納了律師的觀點(diǎn)，認(rèn)定B實(shí)業(yè)有限公司具有合同主體資格，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，該合同的性質(zhì)為合作開(kāi)發(fā)合同，合法有效，維持了Q市中級(jí)人民法院的