【正文】 市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 57 異同點分析 ? 共同點： 規(guī)定應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 52 十四、企業(yè)計稅成本核算 ?原 31號文 ?關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 應付費用。 ? （四）基礎設施建設費。 ? （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則。 ? （二）分類歸集原則。 ? 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。 ? 共同點： 規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 合資建設收到的經(jīng)濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調(diào)整當期應納稅所得額。 ? 共同點： 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本計算公式相同。 ? 第二十一條 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 ? 保證金。 ? 共用部位、共用設施設備維修基金。 31 十、開發(fā)產(chǎn)品預租收入實現(xiàn)的確認 ?原 31號文 ?關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題 ?開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。 ? 二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 …… ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關(guān)。 ? 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務機關(guān)確定。 ? 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn) 對包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 ? ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。并且將征收管理問題提升到“總則”里來加以表述，依法治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的意圖可見一斑。 4 異同點分析 ?共同點： 三個條件相同。 ? (二 ) ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 ? 不同點： 新 31號文直接依據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 規(guī)定的情形，取消原 31號文的列舉方式，這樣執(zhí)行起來依據(jù)更加充分。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? 都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 17 ? 新 31號文 ? ，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 ? 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。 28 九、預計毛利額與實際毛利額的調(diào)整 ? 原 31號文 ? 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 ? 不同點： ? 原 31號文規(guī)定按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，新 31號文規(guī)定按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額后直接計入當期應納稅所得額； ? 新 31號文對實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告不再強調(diào)“須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告”。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。（ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 ? 第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機構(gòu)的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準予據(jù)實扣除。 ? 不同點： 新 31號文對扣除項目原則規(guī)定更加清楚。 ? 相同點： 建造的設施項目相同。 新 31號文在此取消了有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金利息支出條款，對涉及關(guān)聯(lián)關(guān)系的利息支出問題應該統(tǒng)一按 《 財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知 》 （國稅發(fā) [2020]121號）執(zhí)行。 ? …… ? 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 49 十三、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容 ? 原 31號文 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： ? （ 1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ?不同點： 新 31號文具體規(guī)定了上述各項費用支出核算的內(nèi)容，屬于成本對象完工前后發(fā)生的費用支出如何歸類分攤在下面第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序有具體規(guī)定。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： ? （一）占地面積法。 ? （三）直接成本法。 ? （四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 61 異同點分析 ? 共同點： ? 對以地換房、投資入股的地價核算作了規(guī)定； ? 都強調(diào)按照“市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失”。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。 ? 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 71 異同點分析 ?共同點： 將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務處理方法相同。