鄭州花半里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤思路報(bào)告(18頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(更新版)
【正文】 1047808191 , 6 3 88194341819128779314052158923507586364741429761 7611502050010001500202025001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月西 1 4 號(hào)銷售額 西 5 1 0 號(hào)銷售額 多層銷售額 17 東 1~10樓工程及場(chǎng)地計(jì)劃預(yù)期 47 4714048110585201047808191 , 6 3 88194341819128779314052158923507586364741429761 7611502050010001500202025001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月西 1 4 號(hào)銷售額 西 5 1 0 號(hào)銷售額 多層銷售額示范環(huán)境 樣板房完成 188。 灰色價(jià)格區(qū)間 指在此價(jià)格區(qū)間獲取的利潤(rùn)，低于原始價(jià)格的利潤(rùn)，價(jià)格的拉升對(duì)于利潤(rùn)的增加沒(méi)有貢獻(xiàn)。樓環(huán)境完成 6/8樓封頂 9/10樓動(dòng)工 6/8樓竣工 18 操作團(tuán)隊(duì)組合戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 操作團(tuán)隊(duì)組合策略： “精簡(jiǎn)到位，全心投入、快速反應(yīng)”，以“價(jià)格攻堅(jiān)”為評(píng)估的核心原則 . ? 東、西地塊銷售地點(diǎn)和隊(duì)伍分開(kāi)，各自獨(dú)立銷售各自攻堅(jiān)，建立來(lái)訪客戶轉(zhuǎn)介制度，保證資源不浪費(fèi) . ? 東西地塊操盤與策劃整合進(jìn)行，充分整合對(duì)外資源，但建立各自的銷控和客戶監(jiān)控體系。 投放與銷售量 時(shí)間 銷售速度 廣告投入 8 價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 配套“持續(xù)張力銷售模式”高層保持速度與價(jià)格的均衡發(fā)展，多層采取緊價(jià)格、適度松速度的發(fā)展策略。 ? 多層： 地價(jià)按 200萬(wàn) /畝計(jì)算土地成本，以“土地總價(jià)款 +建安造價(jià) 20%”=項(xiàng)目投資，項(xiàng)目投資回報(bào)率以 35%為基準(zhǔn)線，項(xiàng)目投資銷售期 12個(gè)月為基準(zhǔn)線。 ? 增值稅的征收對(duì)于快增長(zhǎng)通道中的鄭州可能會(huì)形成總體的反效應(yīng) ,對(duì)東區(qū)有一定的壓力 ,其他區(qū)域會(huì)越過(guò)灰區(qū)間 ,出現(xiàn)快漲局面。三環(huán)內(nèi) (二環(huán)外 )增長(zhǎng)迅速 ,將成為未來(lái) 3~5年的主要競(jìng)爭(zhēng)地 ,當(dāng)前拼規(guī)模與價(jià)格是主要的方式。 6 盈利模式戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 高層： 地價(jià)按 240萬(wàn) /畝計(jì)算土地成本，以“土地總價(jià)款 +建安造價(jià) 30%”=項(xiàng)目投資，項(xiàng)目投資回報(bào)率以 25%為基準(zhǔn)線，項(xiàng)目投資銷售期 15個(gè)月為基準(zhǔn)線。 ? 充分關(guān)注“房源 +客戶 +銷售員”適配性。樓竣工 188。
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