【正文】 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博 客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 it 博客 通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)要求。由于兩種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個不同的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實際情況，提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計方案。工程項目是商業(yè)工程管理人員參與立項決策的主要內(nèi)容，工程項目內(nèi)容能否滿足今后商業(yè)運行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)工程管理要考慮的首要問題。 （ 2）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風(fēng)過濾網(wǎng)的難度，甚至導(dǎo)致過濾網(wǎng)無法更換。 早期介入是指商業(yè)工程的有關(guān)人員參與項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和竣工驗收的過程，商業(yè)工程人員從商業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運行、維修上的不足，最大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。 例如，某商業(yè)管理公司工程人員每年匯集運行中新發(fā)現(xiàn)的問題，定期更新《商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件》，從源頭上保證所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場需求，便于日后的運行管理。同時通過前期介入過程中與各方磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化等部門之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道，為日后商業(yè)工程的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。工程設(shè)備既要能滿足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營的需求又能滿足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)工程管理。 重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收，且要有商業(yè)管理人員參加。 熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。 ，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜 連接等是否符合設(shè)備（機組）的技術(shù)要求。 商業(yè)工程管理部門，要 掌握新項目各類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時保證開業(yè)第一時間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，在新項目竣工驗收前即派相關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行合署辦公。 能源計量的確認(rèn) 主力店的能量計量從進(jìn)場日開始，如果項目公司所屬的施工隊伍在進(jìn)場日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結(jié)算。 規(guī)劃設(shè)計中未涉及成本預(yù)算中未考慮的項目 工程管理部門要集中整理各項工程遺留問題，并在充分聽取其他部門意見的基礎(chǔ)上，對于影響商業(yè)活動和工程質(zhì)量及品質(zhì)的問題及項 目，形成 “工程質(zhì)量問題處理報告 ”，闡明情況，明確整改方案及費用測算上報項目公司，得到處理批復(fù)后組織整改實施。 空調(diào)的配置不足 某購物中心屬組合店，其當(dāng)時業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾 為主的精品店，空調(diào)冷量及供熱的設(shè)計就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機、風(fēng)機盤管，其余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計方案。 某購物中心外墻廣告原設(shè)計數(shù)量多、面積小， 廣告布無法長時間固定（一個月后即脫落），且沒有采用當(dāng)時已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問題，不得不進(jìn)行二次改造。 某購物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導(dǎo)致開業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層將會長期大量含水，更換維修困難，長期存在安全隱患。工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測算工作，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的基本條件，提升安全運行、經(jīng)濟(jì)運行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。項目開業(yè)運行后，由于管理需要商業(yè)管理公司對各使用部位安裝二、三級計量表進(jìn)行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。 專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)狀態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而且要一專多能，要具有綜合技術(shù)能力。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動的主要因素之一，更會影響到商業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實現(xiàn)。 工程部應(yīng)為每臺設(shè)備建立設(shè)備檔案，對電梯、鍋爐等特種設(shè)備，大型、關(guān)鍵、重要的商業(yè)設(shè)備設(shè)施及進(jìn)口設(shè)備等設(shè)備檔案，要重點進(jìn)行管理。 中修工程 中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要動用資金達(dá)到該部件 15%的，但保持原房 (或設(shè)備 )的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。 修補內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等 拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。 除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔(dān)。 事后維修 對一些沒有列入預(yù)防性維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進(jìn)行修理。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題，拆前要做好記錄，以便 解體時檢查及裝配復(fù)原之用； （ 6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。 驗收和存檔 （ 1）管理公司應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項目實際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿炇辗绞健? 加強設(shè)備的巡查。因此，管理公司要建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度，可以向服務(wù)總臺提出，也可以向總機、辦公室或其他任何一個部門提出。夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機的最大負(fù)荷量，觀測、調(diào)整空調(diào)末端與主機的匹配情況即冷源的分配情況和整體制冷功率的配置、需求狀況。 節(jié)能降耗實例 某商業(yè)管理公司 2021年對 16個商業(yè)項目全面實行嚴(yán)格的能耗年度預(yù)算管理，統(tǒng)一下發(fā)各地商管公司年度水、電、氣運行指標(biāo)，各地商管公司按月度分解，并在此基礎(chǔ)上把月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和管理目標(biāo)落實到具體責(zé)任人。值班運行電工應(yīng)按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能即時處理的問題，要及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)。 發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。 鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池。 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進(jìn)入。 機房除適當(dāng)放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險品。 嚴(yán)格遵守 “消防系統(tǒng)工程檢查、維護(hù)、保養(yǎng)登記制度 ”，每次檢查保養(yǎng)維護(hù)后，按照檢修時間、負(fù)責(zé)人、檢修人 、檢修項目、檢修結(jié)果認(rèn)真登記，字跡工整，內(nèi)容齊全。 配電房相關(guān)規(guī)定同時適用于樓層配電間。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)采購物料或分包服務(wù)的重要性，以及已掌握信息的充分性，決定是否需要進(jìn)行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽署。供方監(jiān)督評估結(jié)論包括：保持合格供方資格；限期整改，視整改效果決定；取消合格供方資格。付款評審：在合同執(zhí)行期間，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門指定人員會同經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部負(fù)責(zé)人、相關(guān)部門分管副總、經(jīng)辦部門分管副總在付款前每月對分包方進(jìn)行工作評價，并填寫《分包方工作評定表》，作為付款的依據(jù)之一。 （含） 3家。定標(biāo)后招標(biāo)經(jīng)辦部門按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾，與中標(biāo)單位簽訂合同。 總之，評標(biāo) 方法的選擇，評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制定是編制招標(biāo)文件的一項基本的，也是重要內(nèi)容，關(guān)系到招標(biāo)工作的成敗。 。 資本性支出管理 第一時間搶修，同時上報并形成第一手搶修資料 (包括范圍、圖片、搶修辦法、估計費用及是否可以平衡在年度預(yù)算中支出 )。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該細(xì)化到什么程度，尤其是工程招標(biāo)評標(biāo)中大多數(shù)采用的 “綜合評估法 ”，更是一個非常值得探討的問題。 。 在付款評審及分包過程中，如出現(xiàn)分包服務(wù)不符合要求時，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門填寫《分包方不合格通知單》，通知分包方限期整改，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)按要求跟蹤驗證。 ，如仍達(dá)不到要求的應(yīng)取消其合格供方資格。 ，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應(yīng)至少包括 2名來自不同部門的人員。 所有污水處理間要求每天巡視，主要檢查主、備用污水泵的電器控制部件信號顯示是否正常，檢查污水泵能否自動運行及工作狀態(tài)；定期檢查污水池內(nèi)雜物堆積情況，并及時清除。 監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)配備足夠數(shù)量的應(yīng)配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材。必須填寫運行記錄：設(shè)備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復(fù)正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名。 運行人員嚴(yán)格落實崗位責(zé)任規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行各項工作規(guī)章制度，熟練掌握機站設(shè)備設(shè)施的工作性能，執(zhí)行操作運行規(guī)程，做好巡查，檢修各項工作記錄以及值班工作記錄。 保證水泵房的通風(fēng)、照明。 定期啟動發(fā)動機進(jìn)行測試，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。經(jīng)過全體員工的努力， 07年度系統(tǒng)年度總能耗 6000萬元，比預(yù)算 7300萬元節(jié)約 1300萬元。并根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的效率是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考意見。 一定要杜絕推托現(xiàn)象，如租戶、顧客向某部門提出問題，某部門推給另外一個部門，讓租戶、顧客轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了根本問題。巡查以工程部為主，應(yīng)建立部門、班組多級巡查制度，同時還應(yīng)該依靠其他部門的配合，如安保巡視、清潔工檢查中發(fā)現(xiàn)情況也應(yīng)及時向工程部報告。 及時掌握故障信 息并排除故障 購物中心的公共區(qū)域較大、設(shè)施設(shè)備很多，分布十分廣泛。 維修前工藝準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備等。由于發(fā)生的緊急事件會對物業(yè)的正常運行或安全造成重大影響，因此通常采取設(shè)計緊急事件處理程序?qū)o急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。主要做法是定期檢查設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，在故障尚處于萌芽