【正文】 為主，區(qū)域人氣很淡；商務 氛圍不強。 裝修程度威脅 北京 寫字樓一直以酒店式商務配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導；本案為全毛坯交付，內墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調或分體空調，在一定程度上降低項目的檔次定位。政府的規(guī)劃對于 北京 高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機會。 中國傳媒大學 科技園系的規(guī)模背景 中國傳媒大學 國家大學科技園是國家一個重點的科技企業(yè)孵化器項目，是 北京市 唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年 中國傳媒大學 資源和信譽保證，本案可以充分利用 中國傳媒大學 科技園的品牌形象優(yōu)勢。 【 SOHO 商務好去處】 舉目便是擁擠的人 流，側耳又是嘈雜的車鳴； 您是否感覺煩躁、憔悴？ 推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及； 你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨？ 雍容華貴卻單調統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍； 你是否為遺失個性而懊惱？ 假如給您一個機會： 一個耳根清凈、明窗凈幾的機會， 一個扶樓而上品味徒步過程的機會， 一個張揚個性、揮灑自由的機會 您或許從此戀上 SOHO 的灑脫和浪漫 中國傳媒大學 國家大學科技園 —— 讓您的商務辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動起來 項目環(huán)境方面 本案的綠化率達到 35%，并有一個 3500平方米的中央花園，項 目內部各建筑周圍都配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨立的、生態(tài)型的花園布局。目前文教商務區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應量不足、品質不高的情況已經不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛尋找其他理想的辦公場所；而濱江區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點；東方通訊、恒生電子、 UT 斯達康、信雅達、 中國傳媒大學 中控等著名的 IT企業(yè) 相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務成為 北京 高新產業(yè)領袖區(qū)注入生機。 經過前期調查和電話咨詢確認，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項目的商務氛圍起到了一定的推動作用。但經歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮， 北京 寫字樓已經出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。該板塊商務寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。耀江 由于文教區(qū)道路規(guī) 劃比較陳舊，交通屬于 北京 最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務發(fā)展受到一定的限制。 東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈 、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。 杰地大廈、中豪 中央大廈、越都商務大廈、野風 由于該區(qū)塊內分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展； 隨著一大批高檔 寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉換。 第二部分 項目的市場調查 一、項目的投資目標 本項目 是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術產業(yè)化生產需要而進行的工業(yè)地產投資項目；經過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產已經成為了 中國傳媒大學 科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。其次就是可以國家、省、市有關部分對 中國傳媒大學 科技園出臺的專向扶持政策， 包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、 北京市 科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術成果轉化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權稅收免征等內容。 項目的 10 號、 11 號樓在園區(qū)內靠北方向，均為 5 層建筑，總建筑面積 7719 ㎡，設計以生活配套 服務功能為主。 中國傳媒大學 科技園以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境控制 、充足服務 設施 配套 、 專業(yè)性 協(xié)調 管理等特色優(yōu)勢打造成 科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是 “天堂硅谷 ”商務服務 的一顆燦爛明珠。 中國傳媒大學 每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。 本區(qū)塊與著名的西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8 酒店和正在建設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā) 展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本 區(qū)塊將發(fā)展成為 北京 未來南岸 EOD（生態(tài)商務區(qū)）經濟圈和高新技術產業(yè)領袖區(qū)。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調研和產品 拓展等高附加值的商務服務體系。 而 2021 年將是 北京 各寫字樓 進入新一輪供應期， 競爭將日益激烈。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起 ，形成新武林商務區(qū)。 區(qū)塊內 較新樓盤供應量在 35 萬平方米左右，價格在 8500 元 /平方米左右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米 。 據(jù)咨詢調查， 目前城站區(qū)域較新樓盤供應量在 24 萬平方米左右，價格在 8000 元 萬元 /平方米不等。 區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。 據(jù)咨詢調查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應量在 29 萬平方米左右，均價在 15000 元 /平方米右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。 威陵大廈 銷售 均價 7600 元 /平方米 。 北京 還有其他板塊的商務區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務區(qū)主要針對的是經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 四、項目的周邊競爭調查 本項目地處 北京 高新技術產業(yè)區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中； 北京 高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務寫字樓分布項目附近。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商