【正文】 實現(xiàn)。 （二）項目市場定位 本住宅項目是 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。目前， XX 縣的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點： ①建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后 XX 縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅 的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 15 （ 3）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一 國經(jīng)濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關(guān)關(guān)系。 （ 2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 ①消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。全面建設(shè)小康 社會奮斗目標(biāo)的提高、國家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。 （ 2） 購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升 ，帶動土地購置費上漲較快 。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。 二、該項目的建設(shè)對促進 XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進 XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進程有重要意義 榆林市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟全面發(fā)展，經(jīng)濟增速每年以 17%甚至更高的速率遞增， 已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟實力居全省前列。 在此基礎(chǔ)下，考察項目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、投資者進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。近年來 ， XX 縣經(jīng)濟取得了快速發(fā)展， 20xx 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 23%（可比價）；全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 24%；實現(xiàn) 財政總收入 ，增長 158%，其中實現(xiàn)地方財政收入 億元，增長 102%；農(nóng)民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長 %、 %。 能源 的開發(fā)促 進了縣域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 二、投資開發(fā)商概況 公司名稱： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊地址： XX 縣城南大街 注定代表人：楊來貴 注冊資本： 1000 萬元 經(jīng)營范圍 ：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。 第二章 項目建設(shè)必要性分析 一、該項目的建設(shè)對改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義。隨著人們收入的提高， 城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。特別是現(xiàn)階段，國家針對產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列 的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外 部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由 20xx 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長近 50 萬元。20xx年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。 ② 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好 態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。 項目市場營銷組合 （ 1）項目產(chǎn)品策略 ①該項目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。 四是價格，項目擁有極具有競爭力的價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 20 也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。 (d)下更新統(tǒng)（ Q）：該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。 二、建筑材料來源及運輸條件 區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠(yuǎn)。 小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。然后排放市政污水管網(wǎng)。 照明工程 該項目按照國際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住 宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。 2．建筑節(jié)能 ①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 ②選用散熱好、易維護的暖氣片。 （ 5）建設(shè)期貸款利息 該項目建設(shè)期貸款年利率為 %，貸款算得共計 260萬元。 二、計算期估算 該項目計算期 5 年，其中建設(shè)期 3 年，銷售期按國家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開始預(yù)售直至售完。 市場分析表明，該項目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，只要營銷和經(jīng)營管理得當(dāng)，該項目的市場前景比較樂觀。 財務(wù)效益及各項評價指標(biāo)表明，該項目財務(wù)效益較好。 銷售稅金及附加明細(xì)表 稅種 稅率 小計（萬元） 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 315 .45 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅的 7% 教育費 營業(yè)稅的 3% 五、開發(fā)投資估算 該項目開發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計 5150萬元。該項目將于 20xx 年 6月開工建設(shè)，整個項目建設(shè)期三年，在竣工驗收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 30 ②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 ③選用高反射系數(shù) 的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 二、環(huán)境保護 （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 （六）弱電工程 通訊及有線電視系統(tǒng) 每戶住宅設(shè) 2 個外線電話插座及 2 個有線電視插座。 （五）電氣系統(tǒng) 供電電源及電壓 該項目從保留的大起 66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。 （二）平面布局 擬建小區(qū)戶型以 90m 120m2 為主，住宅樓 1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為 50 戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。 項目建設(shè)條件 項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。 地質(zhì)構(gòu)造 XX 地處鄂爾多斯高原的南部 ，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 22 鄂爾多