【正文】 功能滿足需求等。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。6)工期管理根據(jù)商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。編制裝修管理工作流程和管理制度1）編制《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料有：（1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收有何區(qū)別？要點(diǎn)：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別為：（1）性質(zhì)不同。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的...物管企業(yè)通過(guò)前期介入對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。二、項(xiàng)目施工階段物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進(jìn)行時(shí)。（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。10)管理酬金。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見(jiàn)，而且租戶無(wú)條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見(jiàn)修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。管理公司根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過(guò)程及裝修結(jié)果檢查、驗(yàn)收。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。（5）公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。（2）編制裝修管理工作流程和管理制度《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門(mén)的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開(kāi)展前期管理。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。（3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門(mén)處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開(kāi)業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問(wèn)題：a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開(kāi)洞或加建樓梯；d)訂購(gòu)有特殊家具和廚房用具；e)空調(diào)和消防的重新布局。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。（3）裝修管理控制環(huán)節(jié)，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來(lái)可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。（六）主力店物業(yè)服務(wù)：（1）協(xié)助招商部門(mén)與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；（2）進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）協(xié)助招商、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工；（4）對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（7）管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷(xiāo)、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。（五）物業(yè)管理成本測(cè)算對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段（一）收集和掌握第一手資料通過(guò)早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。如：，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；，是否采取了節(jié)能措施；，盡量減少代收、代墊情況；、低層市政直供旁路等；，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；（二）從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理建議：、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車(chē)位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開(kāi)業(yè)日期的延期。5)內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過(guò)程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成