【正文】 的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售?；馂陌l(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客自己的生命安全。6）平時應備足沙包作為應急用。，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應知會相關業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設置告示，知會全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應在該范圍內(nèi)設置警告標志。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。、值班室，耐心接待住房和商房詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。以上是天水成紀物業(yè)管理中心對“隴林經(jīng)濟適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請有關部門指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。為此，物業(yè)公司對“隴林佳園經(jīng)濟適用住宅小區(qū)”的前期物業(yè)管理工作做了認真部署，做了分段、針對性和管理方案如下：（一）超前介入階段服務內(nèi)容：在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃階段主動介入，為發(fā)展商出謀劃策，對物業(yè)公建設施配套的配置做專業(yè)咨詢服務。第一篇：物業(yè)管理前期方案廠壩鉛鋅礦隴林佳園經(jīng)濟適用住宅小區(qū)物業(yè)管理方案天水成紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年3月7日物業(yè)管理前期方案一、管理原則根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《物業(yè)管理條例》，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，本著“為業(yè)戶營造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境”的質量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。如：健身鍛煉和有關硬件設施、幼兒園、綠地、停車場、物管用房等物業(yè)管理的基礎設施和有關硬件的科學合理布置，物業(yè)公司將根據(jù)已有的專業(yè)知識和經(jīng)驗成為發(fā)展商建言獻策。物業(yè)管理方案突發(fā)停電方案，管理運作部應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通知；同時，工程物料部應做好停電前的應變工作。、發(fā)生原因，應對措施以及造成的損失。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電）。對由于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關方面匯報并查找原因，落實責任。水浸方案，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。，分析事故發(fā)生原因，總結經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故?；馂膽狈桨笩o論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意到現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。 保安部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。1太陽能統(tǒng)一編號。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 4．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。“全員首接責任制”?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。 物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領班1人電工1人服務前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務部收款1人護衛(wèi)服務主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。三、物業(yè)入伙時的工作需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。（五）事務助理（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務和特約服務；（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務的實施；負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目；負責辦理房地產(chǎn)中介服務項目，并按規(guī)定收取費用；負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內(nèi)容的辦理；負責商務中心如打字、復印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務項目的辦理；負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；負責財務日常收費及財務報表制作等工作；協(xié)助客服主管工作；完成領導交辦的其它工作。（九）廚師負責保障員工的用餐標準和用餐質量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。下屬各部門員工各司其職，完成公司及領導安排的各項工作。銷售中心門口禮儀崗1名。再因田禾一、蓮花休閑廣場小區(qū)概況“蓮花休閑廣場小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側、江申涇西側，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。(2)弱電系統(tǒng)。保證無火災安全隱患。制有應急處理方案。(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。(4)業(yè)主滿意率95%以上。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。月 物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。共用設備設施管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構。墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管。建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整。二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。1)給排水設備管理管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。排水管理。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄。室內(nèi)照明、通風保持良好。金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。日常保潔范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標 準 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印擦公共防盜門 1次/周 無灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無灰塵擦窗戶 2次/月 無灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物路邊綠地 2次/天 無雜物水泵結合器 1次/周 無灰塵路燈柱 1次/周 無灰塵綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。信息咨詢服務等六、物業(yè)接管事項說明(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。其他委托服務：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設定其他的特約服務，直接服務于業(yè)主?！⒐を炇针A段物業(yè)管理的工作目標：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設施設備、管線等使 用功能的驗收，對各種設施設備逐一檢查，并建立驗收檔案。※物業(yè)接管驗收階段物業(yè)管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業(yè)竣工驗收是 再驗收，不僅包括主體建筑、設施設備，還包括道路、休閑游樂場地、環(huán)境綠化等，驗收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調施工單位限期整改。從物業(yè)管理涉及的服務對象及服務內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務工作，需要從項目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項目開發(fā)的階段性特點，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應的管理方案。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務代繳代辦服務：為業(yè)主代繳各類費用，代辦信件的郵寄與郵寄服務等等。2)、特約服務提供有償特約維修服務。各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系。對樓宇綠化進行改進、栽種。標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制)。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。各用電器具是否牢固。操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施。汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。科學管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。對出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水。外二次裝修管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。月 50元/位因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。(二)溝通服務至上組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無。提供空房代管、房屋中介等服務。房屋租售管理。綠化管理(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準。故障及時排除。(2)物業(yè)外觀完好、