【正文】 b) 按項(xiàng)目獲取方式分。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。 c) 保險(xiǎn)、住房公積金繳納情況 單位：月工資 % 地區(qū) 基本醫(yī)療保險(xiǎn) 失業(yè)保險(xiǎn) 養(yǎng)老保險(xiǎn) 工傷保險(xiǎn) 其他保險(xiǎn) 住房 公積金 全國(guó) 23 / 114 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 2） 政府監(jiān)督方面 24 / 114 a) 地方立法跟不上，相關(guān)政策 不配套。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊(duì)”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。 月，一定 10 年不變。 這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾的占 %，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項(xiàng)目交接成本的占 %。這次調(diào)查中，反映住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映住宅項(xiàng)目交通不方便的占 %，反映住宅項(xiàng)目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占 %。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的地區(qū)和范圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立業(yè)主大會(huì)后又難運(yùn)作的分別占了企業(yè)總數(shù)的 %和 %。 被調(diào)查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大，反映同類問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，認(rèn)為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占 %，認(rèn)為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展 要求的占 %，認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差的占 %。 20xx 年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營(yíng)類收 入一億元人民幣。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)，在加上消費(fèi)者在購(gòu)房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬(wàn)科等較有影響 的物業(yè)公司收縮項(xiàng)目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。上海物業(yè)管理公司 2563 家，平均每家管理不足 10 萬(wàn)平方米 ；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 1029 家，平均每家管理項(xiàng)目 個(gè)，管理面積 24萬(wàn)平方米。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時(shí)積極地拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，更好的滿足客戶需求。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再 直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。這樣開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的一種途徑。 以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。 5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。 配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的%。 d) 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部對(duì)物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)定價(jià)的范圍、對(duì)象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有 3341 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 d) 物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。 b) 行業(yè)偏見普遍存在。具體情況是： a) 企業(yè)管理人員收入情況 單位：元 /人 月 序號(hào) 物業(yè)類型 /收費(fèi)率 全國(guó)平均 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 1 房改房（多層） 房改房（高層） 收繳率（ %） 2 經(jīng)濟(jì)適用房（多層） 經(jīng)濟(jì)適用房（高層） 收繳率（ %） 3 商品房（多層） 21 / 114 商品房（高層） 獨(dú)立式別墅 收繳率（ %） 4 辦公用房 收繳率（ %） 5 工業(yè)用房 收繳率（ %） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國(guó)情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會(huì)更加突出。與從業(yè) 772032 人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員 25 人，平均每名從業(yè)人員管理面積 2640 平方米。 被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的 6667 人，占管 理人員總數(shù) %；中級(jí)職稱 32351 人，占管理人員 總數(shù) %；初級(jí)職稱 29461 人，占管理人員總數(shù) %；無(wú)技術(shù)職稱人員 51449 人，占 %。基本分類情況如下： a) 以工作崗位劃分。 以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。 20xx 年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。還有 298 家企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益 萬(wàn)元。 這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共 53920 起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件 30207 起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi) 68905 人次。 1） 服務(wù)水平顯著提高 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所管理的 億平方米物業(yè)項(xiàng)目，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈 陽(yáng)、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了 28 座 10 層以上的高 10 / 114 層建筑。 可以看出四川省未上過學(xué)人數(shù)所在比例較小，大部分為接受過教育人數(shù)，同時(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步，受教育程度將逐步提高。這為物業(yè)管理這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和不斷壯大提供了有利條件。該法律全面規(guī)范了物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系，明確了業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，合理定位了物業(yè)服務(wù)公司，更加明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)把握有利的法律和政策，抓住機(jī)會(huì)，順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長(zhǎng)，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。以使企業(yè)得到改變，并取得長(zhǎng)足進(jìn)步 報(bào)告結(jié)構(gòu) 本報(bào)告將按下述結(jié)構(gòu)展開 ： 4 / 114 第一章 宏觀環(huán)境分析 在這一章里，我們將為您解讀現(xiàn)階段與物管行業(yè)息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，以及國(guó)家對(duì)于物管行業(yè)的相關(guān)政策和法律條文，同時(shí)，我們也將對(duì)物管業(yè)相關(guān)的技術(shù)環(huán)境做出分析。 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 分析 當(dāng)前，全球性金融危機(jī)及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素增加使中國(guó)房地產(chǎn)面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。以此帶動(dòng)了中國(guó)的城市化進(jìn)程，進(jìn)而也將帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會(huì)加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前，影響物業(yè)管理行業(yè)及其各企業(yè)發(fā)展的主要為國(guó)家和地方的相關(guān)法律法規(guī)、政策。一定程度上為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。同時(shí)，國(guó)家法律法規(guī)存在著一定程度上的不足，有待進(jìn)一步地完善 。人口文化水平的提高對(duì)于物管行業(yè)的發(fā)展起著積極的作用，能讓更多的人理解物管行業(yè)，并不斷為其提出新的要求，% % % % % 未上過學(xué) 小學(xué) 初中 高中 大專及其以上 9 / 114 促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式?，F(xiàn)在，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。 四、 物業(yè)管理在我國(guó) 在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素： 1. 是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè) 12 / 114 化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。 最后， 熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。 4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn) 物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。 b) 以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。 e) 以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。 從事 管理崗位即企業(yè)管理層人員 119978 人，占總?cè)藬?shù) %，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人 652054 人，占總?cè)藬?shù) %。 企業(yè)操作人員有高級(jí)技工 18873 人，占操作人員總數(shù) %，中級(jí)技工 46498 人，占 %，初級(jí)技工 80071 人，占 %，無(wú)技術(shù)人員 506612 人，占 %。 其中： a) 按物業(yè)類型劃分。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)。 年 22 / 114 地區(qū) 管理人員 平均年收入 其 中 高層管理人員 管理處主任 (項(xiàng)目經(jīng)理 ) 管理員 (主管 ) 全國(guó) 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無(wú)法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。 社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。 人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。 b) 政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門。 相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動(dòng)合同法》的執(zhí)行， 社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占 %，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占 %。 從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出的企業(yè)占 %，反映業(yè)主 不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占 %。 反映企業(yè)連年虧