【正文】 。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。應(yīng)按成本對(duì)象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對(duì)上述所發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行歸集分配，按可售面積計(jì)算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。因此，產(chǎn)品已經(jīng)交付入住就說明開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，具備結(jié)算計(jì)稅成本的條件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定調(diào)整完工產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策業(yè)務(wù)問題解答問：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函〔2010〕201號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品交付使用即認(rèn)定為完工產(chǎn)品，就要確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，進(jìn)行所得稅的清繳。開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù)，不管是否實(shí)際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。1.“資金撥付文件”應(yīng)是縣級(jí)以上政府財(cái)政部門及其他部門下發(fā)的帶有文號(hào)的文件(合同和協(xié)議不屬于該范疇)，文件中必須規(guī)定了該資金的專項(xiàng)用途，明確資金使用的具體項(xiàng)目。六、企業(yè)發(fā)生工傷、意外傷害等支付的一次性補(bǔ)償稅前扣除問題企業(yè)員工發(fā)生工傷、意外傷害等事故，由企業(yè)向其支付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，憑生效的法律文書、銀行劃款憑證、收款人收款憑證，可在稅前扣除。用工企業(yè)額外為勞務(wù)派遣員工負(fù)擔(dān)的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)支出，凡不超過用工企業(yè)按本企業(yè)職工工資總額計(jì)算的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)限額的部分，可以由用工企業(yè)在稅前扣除。企業(yè)2002009未對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整的，2009以后不可重新確認(rèn)調(diào)整，也不得在2002009追溯調(diào)整。上述退稅事宜在每年企業(yè)所得稅匯繳后辦理。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前 進(jìn)行扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；；，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；，又無正當(dāng)理由的。三、企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：可售單位工程成本費(fèi)用＝可售總成本費(fèi)用247。八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)［1995］153號(hào)19950803根據(jù)(以下簡(jiǎn)稱稅法)及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)繳納所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于稅收待遇問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè),不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè),、關(guān)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)期起始日期的確定問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日, 確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),則應(yīng)以其營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的問題(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的,當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額,并按季預(yù)征所得稅,待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,銷售收入實(shí)現(xiàn)后,再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額,按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額.(二)各省,自治區(qū),直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照本條第(一)款,制定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的確定方法,并報(bào)國家稅務(wù)總局備案.第四篇：2012最新企業(yè)所得稅政策單項(xiàng)選擇：，以預(yù)先確定的價(jià)格和條件購買本公司一定數(shù)量股票的權(quán)利是（股票期權(quán)）。，換取激勵(lì)對(duì)象提供服務(wù)對(duì)價(jià)的計(jì)算依據(jù)是該股票的（公允價(jià)格及數(shù)量）。，經(jīng)認(rèn)定后在2017年12月31日前自獲利起計(jì)算優(yōu)惠期，實(shí)行（兩免三減半）。25.《辦法》的第四章強(qiáng)調(diào)在就地監(jiān)管機(jī)制中有管理抓手作用的是（就地檢查）。，在（5年）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回相關(guān)部門的部分，計(jì)入應(yīng)稅收入總額。（錯(cuò)誤），應(yīng)在終了之日起3個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)。（正確），對(duì)金融機(jī)構(gòu)與小型微型企業(yè)簽訂的借款合同免征印花稅。（錯(cuò)誤），按中央與地方75：25分成比例就地繳庫。（正確）%優(yōu)惠稅率條件，又符合《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠條件的，可以同時(shí)享受。（錯(cuò)誤）第五篇：2012最新企業(yè)所得稅政策單項(xiàng)選擇：，以預(yù)先確定的價(jià)格和條件購買本公司一定數(shù)量股票的權(quán)利是（股票期權(quán)）。，換取激勵(lì)對(duì)象提供服務(wù)對(duì)價(jià)的計(jì)算依據(jù)是該股票的（公允價(jià)格及數(shù)量）。，按（90%）計(jì)入收入總額。25.《辦法》的第四章強(qiáng)調(diào)在就地監(jiān)管機(jī)制中有管理抓手作用的是（就地檢查）。，在（5年）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回相關(guān)部門的部分，計(jì)入應(yīng)稅收入總額。（錯(cuò)誤），應(yīng)在終了之日起3個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)。（正確），對(duì)金融機(jī)構(gòu)與小型微型企業(yè)簽訂的借款合同免征印花稅。（錯(cuò)誤），按中央與地方75：25分成比例就地繳庫。（正確）%優(yōu)惠稅率條件，又符合《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠條件的，可以同時(shí)享受。（錯(cuò)誤）。（正確），可經(jīng)總、分機(jī)構(gòu)同意后分別抵繳其下一應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。（錯(cuò)誤），專門從事股權(quán)（股票）投資業(yè)務(wù)的企業(yè)，不得核定征收企業(yè)所得稅。（正確），在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。（正確）、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（兼顧公平與效率）。%部分，在每月或季度終了后（15日）內(nèi)就地申報(bào)預(yù)繳。，實(shí)行三免三減半的起始為（項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅）。，會(huì)計(jì)和稅務(wù)上分別認(rèn)定為（營(yíng)業(yè)成本；職工工資薪金）。，所繳納稅款收入中央與分支機(jī)構(gòu)所在地分享比例為（60：40）。（正確），可經(jīng)總、分機(jī)構(gòu)同意后分別抵繳其下一應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。（錯(cuò)誤），專門從事股權(quán)（股票）投資業(yè)務(wù)的企業(yè)，不得核定征收企業(yè)所得稅。（正確），在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。（正確）、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前 扣除。（兼顧公平與效率）。%部分，在每月或季度終了后（15日）內(nèi)就地申報(bào)預(yù)繳。務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，第二年及以后年度實(shí)行備案管理）。，會(huì)計(jì)和稅務(wù)上分別認(rèn)定為（營(yíng)業(yè)成本；職工工資薪金）。，所繳納稅款收入中央與分支機(jī)構(gòu)所在地分享比例為（60：40）。上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確規(guī)定的面積。四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：（一）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。11．利息。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額 應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（二）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：1．已銷開發(fā)