【正文】 。 ↘陽光花園：建筑面積 20210 平方米、共 216 戶。 中心區(qū)板塊 ,在售項(xiàng)目 4 個(gè)主要集中在柴桑路與 廬山西路 ,總建筑面積 113132 ㎡ : 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 ↘頤河園：總建筑面積 25230 ㎡，框架結(jié)構(gòu)，住宅 266 戶 ,有底層商業(yè)、車庫、室外車位。 23 九江縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 隨著九江縣城市建設(shè)的推進(jìn)，城北片區(qū)成為九江縣發(fā)展的重要區(qū)域，此片區(qū)為城市新規(guī)劃區(qū)域，地塊規(guī)劃受限少，使得房地產(chǎn)具備規(guī)模開發(fā)的先決條件，且無拆遷繁瑣的工作，大大節(jié)約開發(fā)周期。以忠科綠苑和瑞景新城為代表的新住宅小區(qū)，較以往無論在質(zhì)量、檔次還是附加值方面，都有了一個(gè)質(zhì)的飛躍，將成為彰顯九 江縣房地產(chǎn)價(jià)值，改變消費(fèi)者居住觀念的樣板。其意義在于回答該項(xiàng)目所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境是什么樣這一問題。“忠科綠苑”的推出給商品房社區(qū)景觀帶來了質(zhì)的飛躍。 共讀觀點(diǎn)：由于所在地塊的客觀條件限制，社區(qū)規(guī)劃顯得尤為重要。 13 房地產(chǎn)社會(huì)環(huán)境調(diào)查 （ Social） 本項(xiàng)目所處的城北板塊繁華程度明顯低于老城區(qū)。固定資產(chǎn)投資額的高速增長會(huì)為未來 GDP的增長帶來保證。完善社會(huì)治安防控體系，嚴(yán)厲打擊暴力犯罪和黑惡勢(shì)力，營造良好的社會(huì)治安環(huán)境。 繼續(xù)抓好民生工程建設(shè)，讓廣大群眾分享改革發(fā)展成果。 加快推進(jìn)各類教育事業(yè)發(fā)展，加大農(nóng)村義務(wù)教育基礎(chǔ)設(shè)施投入，擴(kuò)大城區(qū)學(xué)校 辦學(xué)規(guī)模，大力發(fā)展職業(yè)教育和民辦教育。 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 (五 )加強(qiáng)節(jié)能減排，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)。完成環(huán)山路和新區(qū)城市公園建設(shè)；開工建設(shè)供電大樓 、煙草大樓、法院大樓、檢測(cè)大樓；建成人防綜合大樓、財(cái)政大樓、計(jì)生服務(wù)大樓；啟動(dòng)柴桑會(huì)館和青少年活動(dòng)中心建設(shè)；實(shí)施新區(qū)四星級(jí)以上園林酒店、聯(lián)盛超市、仙客來旗艦店、環(huán)山路特色一條街等商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。搶抓國家擴(kuò)大內(nèi)需政策機(jī)遇，密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，切實(shí)做好項(xiàng)目篩選、論證和評(píng)估工作，突出以交通、能源、水利為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以高新科技和節(jié)能減排為重點(diǎn)的工業(yè)項(xiàng)目，以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)事 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 業(yè)項(xiàng)目，研究、規(guī)劃和儲(chǔ)備一批具有區(qū)域特色和比較優(yōu)勢(shì)的重大項(xiàng)目，充實(shí)完善項(xiàng)目庫。全面深化農(nóng)村綜合改革，做好農(nóng)墾企業(yè)“兩田制”改革工作，推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。健全動(dòng)植物疫病防控體系和主要農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)科技支農(nóng)和品牌認(rèn)證，促進(jìn)農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。實(shí)施支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)帶動(dòng)戰(zhàn)略，發(fā)展壯大骨干企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，扶持財(cái)政貢獻(xiàn)大、吸納勞動(dòng)力多的企業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展礦 產(chǎn)品加工、機(jī)械電子、食品加工、建材、造船等產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 二、 2021 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù) 2021 年，是深入貫徹十七大和十七屆三中全會(huì)精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要一年。人口與計(jì)劃生育工作取得新成效，人口自然增長率控制在計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)。重點(diǎn)工程：昌九城際鐵路、杭瑞高速公路征地拆遷工作基本完成。 （五）基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。骨干企業(yè)規(guī)模進(jìn) 一步壯大，實(shí)力明顯增強(qiáng)，全縣規(guī)模以上工 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 業(yè)企業(yè)戶數(shù)達(dá) 38 家 , 新增 10 家，規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %，超計(jì)劃 %；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)重要增長點(diǎn)，沙城工業(yè)園及赤湖產(chǎn)業(yè)區(qū)新增項(xiàng)目 14 個(gè) , 新開工項(xiàng)目 11 個(gè) , 新投產(chǎn) 10 個(gè) , 園區(qū)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元 , 比上年增長%。 （二）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快 速發(fā)展 , 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。全縣三級(jí)及以上建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 27102 萬元，比上年增長 %；房屋建筑施工面積 萬㎡ ，比上年增加 萬㎡；房屋竣工面積 萬㎡，增加 萬㎡。同時(shí)也注定了今后住宅項(xiàng)目慘烈的競(jìng)爭。預(yù)計(jì)到 2021 年，九江縣城人口將達(dá) 12 萬，城市建成面積 12 平方公里。 共讀觀點(diǎn)：九江縣是離九江市區(qū)僅 9 公里的近郊縣，隨著九江市區(qū)向西拓展的城市發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)，撤縣設(shè)區(qū)已勢(shì)在必行。 房價(jià)反宏觀調(diào)控方向而行，可能會(huì)導(dǎo)致更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控手段出臺(tái)。 受宏觀調(diào)控的政策影響， 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382 億元，固定資產(chǎn)投資增速處于近幾年來較低水平。 166 號(hào)文件《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》。該分析主要回答的是：本項(xiàng)目應(yīng)該用什么戰(zhàn)略決策來最好的適應(yīng)九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境這一問題。當(dāng)前在售項(xiàng)目 9 個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)呈跨越式成熟。 中觀方面 通過九江縣城區(qū)、九江市二手房中介機(jī)構(gòu)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)地調(diào)查走訪，對(duì)房產(chǎn)的總體環(huán)境、市場(chǎng)需求、消費(fèi)行為以及發(fā)展趨勢(shì)這四個(gè)方面決定項(xiàng)目投資方向和營銷戰(zhàn)略的相關(guān)因素進(jìn)行了分析。對(duì)各類客戶群采取針對(duì)性的營銷活動(dòng)是提升銷量的關(guān)鍵。 ↘ 5 月 29 日《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》（國辦發(fā)（ 2021）37 號(hào)）。 ↘ 8 月 30 日《 城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法 》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)[2021]37 號(hào)）。 共讀觀點(diǎn) :國家在基于打擊投機(jī)性購房的前提下進(jìn)行的強(qiáng)制性宏觀調(diào)控對(duì)于商品住宅市場(chǎng)基本失效。 《九江縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，抓住消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市化進(jìn)程加快的有利時(shí)機(jī)，以居民住宅為重點(diǎn)，分層次推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使之成為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃戰(zhàn)略定位為：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在加快基礎(chǔ)建設(shè)、改善城鄉(xiāng)面貌上實(shí)現(xiàn)更大突破 ,致力提升城鎮(zhèn)品位。 啟 示 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 雖然房地產(chǎn)投資受國家宏觀調(diào)控的限制，但由 于對(duì)商品住宅絕大部分的需求都是以居住為目的，所以市場(chǎng)需求呈剛性。人口密度為 397 人 /平方千米，在全市十縣（市）中列第一位。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化：第一產(chǎn)業(yè)完成 億元 , 第二產(chǎn)業(yè)完成 億元 , 第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長％、 ％、 ％，三產(chǎn)比由 2021年的 ： ： 20::。 （三）工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益顯著上升。外貿(mào)出口取得突破，完成外貿(mào)出口 808 萬美元，比上年增長 %；經(jīng)濟(jì)城新引進(jìn)駐城企業(yè)30 家，實(shí)現(xiàn)稅收 692 萬元。安全飲水項(xiàng)目：實(shí)施農(nóng)村安全飲水項(xiàng)目 56 個(gè)，解決了 18661 人的安全飲水問題。新型農(nóng)村合作醫(yī)療工作進(jìn)展順利， 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 參合率達(dá) 94%，發(fā)放新農(nóng)合資金 1851 萬元 , 城鄉(xiāng)醫(yī)療救助再次提標(biāo) ,救助起付線全面取消。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租保障住房項(xiàng)目已開工建設(shè)。著力打造工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)，加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。全年計(jì)劃糧食總產(chǎn) 6 萬噸，棉花總產(chǎn) 萬噸，油料 萬噸，水產(chǎn)品 萬噸，肉類產(chǎn)量 萬噸，造林 萬畝。 加快推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革。抓好項(xiàng)目的謀劃包裝，建設(shè)招商項(xiàng)目庫，圍繞規(guī)模企業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)，策劃包裝一批成長性好的大項(xiàng)目，形成梯次推進(jìn)的項(xiàng)目生成機(jī)制。 （四）推進(jìn)城市大建設(shè)，提高城鎮(zhèn)化水平。加強(qiáng)城市管理。推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境執(zhí)法管理，重點(diǎn)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)的環(huán)境治理和建設(shè)，堅(jiān)持綜合治理，加大大氣污染、水污染和固體廢棄物污染的防治力度，強(qiáng)化污染物排放總量控制。廣泛開展全民健身運(yùn)動(dòng)，繼續(xù)做好非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù) 和第三次全國文物普查工作，加大旅游資源開發(fā)力度，啟動(dòng)一批農(nóng)旅結(jié)合項(xiàng)目，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村垃圾無害化處理，力爭全縣村莊垃圾收集率達(dá) 90％以上、垃圾處理率達(dá) 8 O％以上。鼓勵(lì)社會(huì)各級(jí)積極參與慈善事業(yè)。機(jī)構(gòu)通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際九江縣周遍多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的青壯年勞動(dòng)力都常年在外務(wù)工，因外出務(wù) 工所增加的收入無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。城鄉(xiāng)居民收入和儲(chǔ)蓄存款余額的大幅度提高給高 品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目入市提供了難得的良機(jī)。因此是否有利于兒童的成長是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的重要因素。產(chǎn)品相對(duì)落后，技術(shù)含量低。更多精力應(yīng)該放在如何提升社區(qū)的生活品質(zhì)上。隨著城 市建設(shè)的推進(jìn)，未來二至三年內(nèi)，九江縣城的焦點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向新區(qū)附近。隨著價(jià)格走勢(shì)，縣域所開發(fā)的產(chǎn)品也逐漸從低檔開發(fā)向中高檔過渡。 為了便于對(duì)九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)做深入的分析，我們按照項(xiàng)目所處的集中區(qū)域?qū)⒄麄€(gè)縣城分為四個(gè)板塊：即城北板塊、中心城區(qū)板塊、城東板塊、城西板塊。 ↘金橋花苑：建筑面積 10000 平方米、共 96 戶、底層為商業(yè)、車位 24 個(gè)。 32樓盤戶型分析 （表 35）在售項(xiàng)目主要戶型面積統(tǒng)計(jì)： 項(xiàng) 目 80 以下 80100 100120 120130 130140 140 以上 瑞景新城 忠科綠苑 項(xiàng)目平均價(jià) 項(xiàng)目數(shù)量 項(xiàng)目名城 14001600 元 /㎡ 2 陽光花園、康鑫小區(qū) 16001800 元 /㎡ 3 瑞景新城、金橋花苑 1800 元 /㎡以上 3 盛世嘉園、頤河園、忠科綠苑、錦銹福城 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 頤河園 金橋花苑 錦繡福城 陽光花園 康鑫小區(qū) 盛世嘉園 分析說明： 目前九江縣產(chǎn)品種類比較單一，三居室為市場(chǎng)主流房型，也是各項(xiàng)目的主力戶型，從市調(diào)情況上來看占住宅比重 60%以上，面積從 100140 不等，但大部分三房都在 120140 之間，其次是二房面積從 80120 不等，主流面積是 80100。 3645 歲為本項(xiàng)目次目標(biāo)客戶層 ,占NO. 付款方式 組數(shù) 比例 1 一次性付款 13 2 按揭付款 88 % 3 分期付款 1 % 合計(jì) 102 套 100% 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 33%, 25 歲以下客戶群占 8%,是非常值得關(guān)注的一個(gè)購房群體 。 ↘首批房源計(jì) 4 棟 2021 年 5 月 1 日推出 ,已售出 90%,實(shí)際銷售價(jià)格 18082306元 /㎡，平均成交價(jià)格 2098 元 /㎡； ↘二期房源計(jì) 5 棟預(yù)計(jì) 2021 年 8 月推出。 ↘主要消費(fèi)房型為面積 ㎡的三居室 ,占成交比例的 48%；同時(shí)，受地價(jià)和房價(jià)走勢(shì)影響，該項(xiàng)目面積為 ㎡的二居室也很熱銷，占成交比例的 43%。 本次調(diào)研方法主要采用抽樣調(diào)研的方法，采取定點(diǎn)上門調(diào)研（直接進(jìn)入各個(gè)單位、店面）和沿街?jǐn)r截的方法，兼顧新老城區(qū) ,以此保證本次問卷的嚴(yán)肅性和有效性。 ? 帶電梯的高層樓房在當(dāng)?shù)貋碚f還屬于新鮮事物，由于九江縣已往商品房均為多層，購房者對(duì)高層建筑抗震性和沙河地區(qū)是雷擊區(qū)這兩方面的顧慮，都是高層建筑營銷推廣的挑戰(zhàn)。結(jié)合市場(chǎng)走訪和客戶的深度訪談 100— 130 平米的戶型市場(chǎng)消化量最大，也是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 1請(qǐng)問您能承受的首付款是多少？ 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 1。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者和銀發(fā)一族對(duì) 80 平米左右二居的小戶型有極大的需求。加上外來投資者對(duì)市場(chǎng)的催化作用，九江縣將有機(jī)會(huì)在九江地區(qū)的縣里最先形成完整的房地產(chǎn)投資鏈； ? 子女就學(xué)問題是鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者關(guān)注的重要比較點(diǎn)，特別是高中優(yōu)質(zhì)教育資源是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群最重要的購房決策因數(shù)。這三類人群為城市購房的主要人群。 劣勢(shì) : ↘項(xiàng)目模型與實(shí)際建筑品質(zhì)有較大出入，不利于項(xiàng)目品質(zhì)更好的展現(xiàn)； ↘目前九江縣最高售價(jià)，隨著價(jià)格攀升，銷售步伐已漸入遲緩。 營銷綜述： 該樓盤由 筼筜 臵業(yè)機(jī)構(gòu)全程代理，相對(duì)比較專業(yè)，采用大城市所通用的營銷手法，營銷策略應(yīng)用較好。 ↘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買該樓盤并未有非常明顯的區(qū)域傾向 ,主要是富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)及靠近縣城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買比例稍有提高 。 33 核心競(jìng)爭樓盤分析 競(jìng)爭樓盤一：瑞景新城 演繹生活新風(fēng)范 項(xiàng)目基本資料： ↘開發(fā)商：九江市瑞華臵業(yè)有限公司 ↘ 地址：九江縣城北駝鳥山莊 ↘占地面積： 122400 ㎡，總建筑面積：約 22 萬㎡，總戶數(shù) :1576 戶 ,容積率： ↘一期總推棟數(shù) 12 棟 , 07 年 12 月 31 號(hào)交房。 ↘康鑫小區(qū)：建筑面積 7886 平方米、共 65 戶、商業(yè) 12 間、有半地下車庫。 ↘柴桑苑：總面積 8300 平方米、兩棟共 75 戶左右。加強(qiáng)城區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好新區(qū)地塊的房地產(chǎn)開發(fā)，注重提高建筑質(zhì)量，改善綜合品質(zhì)，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求，鼓勵(lì)購房，有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 05 年以來，九江縣相繼出現(xiàn)了金橋花苑、頤河園、錦繡福城、麗都步行街、陽光花園、康鑫小區(qū)、盛世嘉園等初具規(guī)模的項(xiàng)目，也涌現(xiàn)出一批上檔次、有規(guī)模的小區(qū)，如老城區(qū)的代表 忠科綠苑，及新城區(qū)的首席大盤 瑞景新城。 第二部分 九江縣房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研是從該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)全局出發(fā)，收集相關(guān)資料并 進(jìn)行有效性分析。高層建筑也成為各個(gè)項(xiàng)目嘗試開發(fā)的產(chǎn)品。因此中老年人的喜好將極大的影響到房屋的銷售。從營銷的視角分析，只有人們心目中認(rèn)為“第一”的高端住宅才有足夠的市場(chǎng)份額，是否能打造出超過競(jìng)爭對(duì)手并能讓九江縣高端人群心動(dòng)的產(chǎn)品是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 年份 農(nóng)村年人均收入 城鎮(zhèn)居民年人均收入 2021