【正文】 使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。小區(qū)衛(wèi)生管理。物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。小區(qū)綠化。小區(qū)治安。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。三、本辦法施行監(jiān)督機關為市區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。市建設局負責市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設施、設備施工建設的審核與監(jiān)督。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設施的規(guī)劃建設及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?；I備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務；（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；（五）其它侵害業(yè)主合法權益的行為。建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。第二十七條 建設單位應當在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會或轉交給新聘用的物業(yè)服務企業(yè)。第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務等級標準。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權單位負責，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負責。對物業(yè)企業(yè)的服務，百分之六十以上的業(yè)主不認可的，物業(yè)服務企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務。業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。第四十五條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。第四十七條 實行小區(qū)內(nèi)有償停車。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應當依法及時予以處理。第五十一條 物業(yè)交付前，建設單位應當按照本條例第五十條規(guī)定的標準將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。對辦公剩余部分，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或委托物業(yè)服務企業(yè)出租或經(jīng)營，租金或收益用于補充物業(yè)專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應由建設單位、施工單位、專業(yè)服務單位承擔的維修、養(yǎng)護費用或應從物業(yè)服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。公共能耗費是指小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費用。本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。第四條 我市物業(yè)管理實行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制。(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。(六)決定共有和共同管理權利的其他重大事項。第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知居民委員會。(二)經(jīng)業(yè)主大會授權代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。(四)業(yè)主大會召集過程情況說明。第二十一條 建設單位應當在銷售房屋之前制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第二十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。其建設費用列入開發(fā)建設成本,產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。(二)綠化管理。(六)高層住宅管理。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位繳納。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。第五十條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。第五十四條 違反本辦法的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款。構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。第六十條 違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動適用本辦法。業(yè)主大會成立后準物業(yè)管理活動自行終止。業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會對業(yè)主的個人信息應當保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務外不得泄露。第十二條 召開業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加，邀請所在社區(qū)居委會列席。業(yè)主委員會委員不得收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（三）《管理規(guī)約》；（四）《業(yè)主大會章程》；（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；（六）應當提供的其他材料。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續(xù)：（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。實行酬金制收費方式的，應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收?。海ㄒ唬I(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設備運行的專項性服務費由受益業(yè)主分攤；（二）物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務企業(yè)申報登記，按規(guī)定提交有關材料。第四十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。建筑安裝工程造價發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調(diào)整時，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時進行調(diào)整和公布。第七章 法律責任第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。建設單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。有關單位受理后應當進行調(diào)查核實，在規(guī)定時間內(nèi)答復投訴人或者舉報人。具體交存方式和標準由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負責追繳。因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責任人應當承擔修復、賠償?shù)蓉熑?。對符合?guī)定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款第（一）項規(guī)定費用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準和時間交納物業(yè)服務費。第四章 物業(yè)管理服務第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務項目的規(guī)劃建設條件、物業(yè)管理服務方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務等級證明》。物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設單位不得隨意變更。第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應當及時公告全體業(yè)主：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；（四）被人民法院判處刑罰。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－3人。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。決定前款第（五）、（六）項事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業(yè)管理區(qū)域。市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環(huán)保等部門應當在各自職責范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。第七章 附 則第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主專有房屋以外的,屬于全體業(yè)主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設施、設備。第五十八條 違反本辦法的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。以欺詐手段取得資質證書的,依據(jù)本條規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。第六章 法律責任第五十一條 違反本辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準。裝飾裝修企業(yè)有違法行為的,業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可以向房產(chǎn)行政主管部門報告。協(xié)調(diào)處理無效的,可以向人民法院起訴。第四十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。第三十六條 物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。(七)住宅裝修管理。(三)公共秩序管理。第四章 物業(yè)管理服務第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)實行資質管理制度,一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當遵守臨時管理規(guī)約并予以書面承諾。對符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會,予以備案。(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。出現(xiàn)下列情況之一時,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,研究決定相關事宜并通告業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?；I備組成員名單確定后應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第五條 業(yè)主享有以下權利:(一)按照物業(yè)服務合同約定接受物業(yè)服務。二○○七年九月十七日許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務活動,促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第379號)、《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》(國務院令第504號)及《河南省物業(yè)管理條例》,結合我市實際,制定本辦法。小區(qū)的共用設備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設備和控制設備等設備。第五十四條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應當將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項維修資金的數(shù)額、收支情況