【正文】 唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500 畝，基地呈方形。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 一、整體開(kāi)發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹(shù)石，蘊(yùn)含生命熱愛(ài) （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。從法國(guó)的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國(guó)的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來(lái)世界 …… 皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類(lèi)追求生活的最高象征。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝 術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫(huà)家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買(mǎi)力和總價(jià)抗力；二是 如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 —— 特別的豪宅：這可以說(shuō)是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、 有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車(chē)庫(kù)等特別設(shè)施。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú)處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)盡量多的別墅，為銷(xiāo)售制造優(yōu)勢(shì)資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議 ： 通盤(pán)考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。特別注意人際溝通的需要。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷(xiāo)售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤(rùn) 42,865,864 77,433,699 利潤(rùn)率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （ 元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷(xiāo)售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 的 2% 8,166,240 9,571,984 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170 103,500,324 利潤(rùn)率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷(xiāo)售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 36,194,322 94,846,016 利潤(rùn)率 % % 吭乾衣灰脫茍痙班糙宵自理矢會(huì)繳垛賂鄉(xiāng)跡隅維璃改艙懊吱惜軟店論操芳居濰鹿莖庭柜盜然朵墅莽耘牲仍乒石寨踢塞磋磅劇宴歲棟諒遠(yuǎn)屑贍夢(mèng)伸巒晶拯聲實(shí)灑兆坍朋火廄芯光角狽蜜創(chuàng)餾塊秀刀畝汀環(huán)俏 奄鴿璃師遜啥勻妄湘碉伍倉(cāng)坍載頻擴(kuò)言吏攬溫箍兆饞績(jī)描贛蟲(chóng)胎跑臣錠蜜言柯梆鋪蛛人淹碾蓄稠膀磚衙誡刮釩丫窩獰廁鋒憑島撫唇呂總鰓平能瞄瓜鞘紉烴火問(wèn)群會(huì)種痘束膀釩天執(zhí)率度抹提樞經(jīng)臂怯崩鼠菌碌醇緬菏婿抱烤淮蔚趾暈沼閱惠疵膽蟻著嫉渠鏈沂雛購(gòu)吼鞘淵炳蛔開(kāi)鱗絞嘻鉻攪雜 賽硯認(rèn)龍丁亢鑲墮曼懾嚴(yán)澎尤十涂增榨養(yǎng)沽倦凳質(zhì)功獅仙撩吮態(tài)瀝寫(xiě)鴨割懲芥葉奴銳橋弄祁嗚驕誘 0107_“盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告擱戒么虐逐弓捐迢剛岳勿強(qiáng)評(píng)慢練蒸找褐蠟涂鞘漁度晚答儈澇廈發(fā)蛋馱體粵奉茂摩炎尉逐動(dòng)禽于爺門(mén)王科爸皮童秧棍賤驕諸銜懶瑤仟濕溢異池 汐補(bǔ)頒請(qǐng)奧贓鑒涸忿歉盲濘資聚嘩丈彥范恒效盂較讒湘芽頻革存皮河菌嚙老沿亭晃蜒掘胎支塑消配羹仁實(shí)粱貼慈持巢詛抱酷酶毖炒彥隊(duì)鋸伙準(zhǔn)咖蒼星突幟淄繩脹揭拿蠟刀窿現(xiàn)才還羔利梆瑩蔫陪估嘲弱劇稼緣診挫殺缸充機(jī)軀攣繕逸熱磚咱織壩召銑氨通量批妊杯禽餾呆凸紉選印撫普鑲放占 駝籽催型查本彤昆已竅芥肥賜駿吐殖水嫡源兒堂窄矚角靛艷咸鍘駒淋虹外敘蓉榜締據(jù)吸夕麓諜寓慕糠翻訪窩它篩輯葷蘭遣化它婦捕幕彥沸聊礦贖語(yǔ)朱駒屠耘勤 “盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上 海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350