【正文】 隨著體驗經(jīng)濟和休閑時代的到來，旅游市場需求已經(jīng)由傳統(tǒng)的旅游觀光旅游活動轉變?yōu)閰⑴c性、體驗性、休閑性強的旅游活動，因此在體驗經(jīng)濟和休閑時代背景下對旅游游樂項目開發(fā)提出了更多更新 的要求。長壽湖已經(jīng)建成八大景區(qū)，成為重慶市首批風景名勝區(qū)。同時隨著人們的生活水平提高，收入和閑暇時間的增加，游客旅游市場需求的變化很快，因此旅游企業(yè)要在激烈的市場競爭和需求變化較快的市場環(huán)境中求得發(fā)展，根據(jù)旅游市場需求變化選擇好旅游開發(fā)項目是成功的關鍵之一。我國國務院研究發(fā)展中心在 20xx年 3月 26 日提出：在預計今后三年中，旅 游業(yè)增長速度將保持在 15％以上的較高水平，并成為國民經(jīng)濟一個新的增長點。同時，她又是我國唯一以 “ 長壽 ” 命名的湖泊，長壽文化的歷史悠久，更有天造地設的 “ 壽 ”山仙島，使得長壽湖更加名副其實。廣義的游樂項目等同于休閑娛樂旅游項目，一般是讓旅游者以娛樂、消遣、健身、休閑放松、尋求樂趣為目的，并從中獲得精神愉悅和身心平衡的項目；狹義的游樂旅游項目一般是指專項旅游活動項目，是依靠游樂活動設施來開展旅游活動的旅游項目，因此這種游樂項目是突出休閑娛樂的旅游成分，游客參與性、游樂性、體驗性強。人們已不再滿足傳統(tǒng)的將游客置之度外的走馬觀花式游覽方式，而熱衷于主動參與、親身體驗、不斷更新的現(xiàn)代游樂方式?，F(xiàn)代游樂項目已經(jīng)越來越注重游戲與游客的互動，激發(fā)游客的強烈參與熱情和興趣，讓游客可以從中獲得更為豐富的人生體驗。 （三）從游客的角度講，游樂項目的 消費將從一個點向線或向面延伸發(fā)展，因而要統(tǒng)一規(guī)劃；一個單一的游樂項目在延長游客的停留時間和增加游客消費、提高游客重游率等方面都難以實現(xiàn)，但如果形成線、面的整體區(qū)域環(huán)境和游樂氛圍，旅游吸引力將大大增加。 （三）度假旅游及休閑療養(yǎng)開發(fā)模式 在湖的周圍氣候條件適合，水面開闊、水質(zhì)優(yōu)良或附近擁有特殊的有益物質(zhì)，如溫泉、冷泉等對于某些疾病有特殊療效的湖泊，常常被用于開展度假旅游和各類休閑療養(yǎng)項目。 長壽湖的由于其較好的旅游資 源的特征，主要以第一種開發(fā)模式為主，具有全面的開發(fā)優(yōu)勢。 （四）旅游娛樂項目開發(fā)的原則 因地制宜，突出特色主題原則：要根據(jù)長壽湖的地形地貌條件，因地制宜的安排娛樂項目，長壽湖旅游總體規(guī)劃的功能分區(qū)基本上體現(xiàn)了這一基本原則。 生態(tài)性、科學性、安全性原則：娛樂項目首先必須是環(huán)保型項目，要保證這個地區(qū)的良性生態(tài)循環(huán)，所以，要對項目進行全面的科學論證，包括對環(huán)境保護的評價等，同時，所有的娛樂設施都要把安全放在首位。整個區(qū)域鄰湖而居，視野開闊，區(qū)域內(nèi)地勢坡度較緩，坡度基本上小于 25℃ 。 （ 4）壽山仙島游覽區(qū) 基本情況及景點：包括人頭山、壽山、方丈、壺梁、瀛臺、蓬萊諸島。此類游樂項目主要目的為來長壽湖觀光游玩的游客服務。 游樂項目服務的對象是青年男女，場地由島嶼與水面共同構成。 功能定位：農(nóng)業(yè)觀光、漁家采風、休閑娛樂、科普教育。 其他的活動還包括高空極限趣味運動如走鋼絲、過索橋等。如何使長壽湖煥發(fā)青春，成為重慶休閑旅游一塊強勢品牌？想必是與會者共同關心的話題。 在研討會上，我提出的第一個問 題是： “ 新南濱到底是重慶城的什么？ ” 我認為，如果把重慶城看著是一個人的話，那么渝中區(qū)如同心臟，南濱如同動脈，北濱如同靜脈，三者由此形成了一個有機的整體。具體說來如下： 第一步，讀懂資源 —— 我是誰 這方 面已進行過資源調(diào)查并在此基礎上做了總體規(guī)劃。如果我們把主題放大到社會中，男男女女，老老少少，還會有更多的主題產(chǎn)生。 如何挖掘長壽文化內(nèi)涵？ 答：應結合本項目，把壽文化與水文化聯(lián)系起來。這樣才便于拓展 市場，使 “ 長壽 ” 古老傳說和文化元素，煥發(fā)出時代的青春。 生命是人類永恒的主題。它必將引起世人的關注、震撼和向往。 如何抓住重慶北部山水資源區(qū)的旅游、休閑及中高檔房地產(chǎn)的開發(fā)機遇？ 應長壽區(qū)人民政府長壽湖管委會的要求，自 20xx年 5 月起，我們對長壽湖定位與概念平臺，展開了系列的桌面式調(diào)查與分析工作，經(jīng)整理得出初步結論如下：這區(qū)域即將進入多層次、多格局的開發(fā)階段，為此，長壽湖應確定一個類似于 “ 三峽國際濕地主題城 ” 這樣的大概念平臺，然后在此基礎上再推出一個類似于 100+1（百公里 /1 小時）的子概念，以催生這個大平臺時代的提前到來。三年來連續(xù)五次推出“ 重慶市民置業(yè)消費 ” 大型公開研究報告，連續(xù)三次進行 “ 重慶二次置業(yè) ” 課題研究，被各大主流媒體登載公開研究報告近百篇。 20xx 年 5 月，受長壽區(qū)政府領導的委托，我們將長壽湖旅游景區(qū)及其資源，以商品方式進行了一次前期桌面式調(diào)研，通過境內(nèi)外合作公司對相關 的信息的收集、整理、記錄和分析，對長壽湖開發(fā)進行了一些力所能及的小規(guī)模研究，最后我們出結論：從商業(yè)投資者的角度來看，如果長壽湖能成為 “ 三峽國際濕地主題城 ” ，其地塊價值將大幅提升，這個定位上的投資，將最有利于長壽湖可持續(xù)性、商業(yè)性、保護性開發(fā)。 一、調(diào)研目的與意義 本次項目調(diào)研立足長壽湖項目打好政治與經(jīng)濟牌，做大做強的指導方針，專題對濕地主題城與重慶 100 公里 /1 小時概念區(qū)域旅游、休閑與第二居所，市場潛力與可操作性進行研究，為重慶長壽湖的規(guī)劃與投資決策者提供客觀及時、科學有效的市場依據(jù)。從而為管委會的最后決策提供及時的、客觀的、詳實的、準確的市場信息和決策依據(jù)。 四、調(diào)研框架 研究要點 根據(jù)國外組織與國內(nèi)政府相關政策情況，結合三峽庫區(qū)的特點，以重慶市場為目標，首先確定最大的潛在目標投資、經(jīng)營與消費群體，并對這三大群體在濕地主題概念上的認知態(tài)度、投資置業(yè)觀念進行研究分析；康聯(lián)機構策略設計中 心將協(xié)助管委會，通過設計不同形式的消費者調(diào)研問卷，提供分析模式，較深入地挖掘市場需求特性，對本屬性的產(chǎn)品目標群體的背景身份、需求狀況、投資形態(tài)、潛在需求等因素進行細致描述和分析。濕地國際公園（ Wetland Park）的概念類似于小型保護區(qū)，但又不同于自然保護區(qū)和一般意義公園的 概念。三峽庫區(qū)在行政區(qū)劃上橫跨川鄂兩省，包括重慶、巴縣、長壽、豐都、萬縣、云陽、奉節(jié)、巫山、巴東、秭歸、宜昌等12 個市縣。保護三峽庫區(qū)濕地、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高水庫的綜合利用功能，發(fā)揮其經(jīng)濟、社會、生態(tài)方面的綜合效益，不僅關系到我國國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略布局，也是惠及子孫后代、功垂千秋的重大舉措，應給予高度重視。建立庫區(qū)濕地生態(tài)環(huán)境與資源動態(tài)變化臺站監(jiān)測網(wǎng)絡。 （五） 20xx0 只以上水鳥度過其生活史重要階段的濕地，或者一種或一亞種水鳥總數(shù)的 1% 終生或生活史的某一階段棲息的濕地。 （二）面積 ≥10000 公頃的單塊濕地或多塊濕地復合體并具有重要生態(tài)學或水文學作用的濕地系統(tǒng)。 （五） 20xx0 只以上水鳥度過其生活史重要階段的濕地，或者一種或一亞種水鳥總數(shù)的 1%終 生或生活史的某一階段棲息的濕地。如果這些活動正在進行但不是可持續(xù)的或者這些活動的結果是生態(tài)特征的不利變化，則不能根據(jù)這一標準將某一濕地列入名錄。每年冬季，超過 50,000只水鳥會從北方南遷，來到氣候較溫和的后海灣過冬，其中包括多種瀕臨絕種的雀鳥。理想情況是這些活動以一種生態(tài)上可持續(xù)的方式進行。 （六）它是動物生活史特殊階段賴以生存的生境。 該濕地系統(tǒng)是一個流域生態(tài)和水文過程必不可少的組分。 （七）具有顯著的歷史或文化意義的濕地。 編制庫區(qū)資源持續(xù)利用、生態(tài)建設總體規(guī)劃及各項專題開發(fā)規(guī)劃，有步驟地組織實施。 大力開展生態(tài)建設，把保護區(qū)建成人與自然相和諧，集保護、開發(fā)、科研、宣教、旅游于一 體的生態(tài)建設示范區(qū)。庫區(qū)年平均氣溫 16－ 19℃ ，年降水量 1140－ 1200 毫米， 310℃ 的年積溫在 5000－ 6000℃ 之間。 濕地國際公園的建設是推動區(qū)域社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的 催化劑 ，也是濕地保護和保育理論的實踐成果。 【執(zhí)行時間】 本項目執(zhí)行周期預計 90 天，調(diào)查部門可按下列程序進行安排： 項目啟動 研究設計的準備（問卷設計、訪問員培訓、問卷印刷、項目培訓、禮品購買） 數(shù)據(jù)采集、綜合采用定性定量調(diào)查方法（二手數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)采集、抽取樣 本、甄別樣本、現(xiàn)場訪問實施、問卷回收、一審、二審、審核） 數(shù)據(jù)錄入、分析、撰寫數(shù)據(jù)報告 課題分析、研究；撰寫研究報告 提交調(diào)研報告及定位建議書 （項目匯報及報告陳述） 七、預期調(diào)研成果 《長壽湖 “ 三峽國際濕地主題城 ” 項目市場調(diào)研報告及市場建議書》電子文件、打印文本各一套。 建議研究思路說明一： 通過結構式問卷，選擇分類、李克特、語意差別、斯塔普爾量表、項目比較量表、圖示表等態(tài)度度量手段，對三峽國際濕地主題城項目策劃進行定位可行性調(diào)查，然后再借助演繹式的分析與研究得出報告，為項目的可行性研究與產(chǎn)品屬性方向提供決策支持信息?，F(xiàn) 在人們對長壽湖旅游的要求，可能非常簡單，只要能看看島，戲戲水就心滿意足了，然而，幾年以后，隨著人們生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，消費者特別是中高收入消費者對長壽湖的要求肯定會提高，如果我們在策劃中沒有體現(xiàn)出一些更高的功能規(guī)劃，如：國際接軌性、主題功能性、生態(tài)知識性、本土風格性、休假養(yǎng)生性與第二居所性等等，我們就沒有看準長壽湖資源本質(zhì)性的東西，我們就可能浪費資源。 一是在此主題概念下，可建成為重慶最大的國際化湖泊休閑旅游中心； 二是在此主題概念下，可建成為重慶市最具本土特色（三峽市庫區(qū)）的生態(tài)型景區(qū)； 三是在此主題概念下，可 建成重慶唯一具有排他性與獨特性的長江中上游生態(tài)科技研究基地； 四是這個主題下，各種商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護可以相得益彰，互為促進，互為提高； 五是主題可以得到國際社會與中央人民政府的高度重視與各種資金扶持； 六是在地產(chǎn)開發(fā)商的支持下，可在短期內(nèi)速迅形成中高檔物業(yè)的投資熱潮，為政府吸納寶貴的投資?？德?lián)機構策略設計中心研究開發(fā)了一系列的分析框架與技術模型，建立了以市場研究、投資分析為基礎的關聯(lián)領域綜合服務體系，協(xié)助客戶 提高經(jīng)營管理績效。 如上所述， “ 三峽國際濕地主題城 ” 系本中心在協(xié)助新加坡某地產(chǎn)發(fā)展商對長壽湖進行潛在價值分析時，所得出的調(diào)研結論之一，這一結論也是在深訪國內(nèi)外景區(qū)規(guī)劃專家、旅游市場專家與中高檔物業(yè)開發(fā)專家后，慎重地得出的結論，應是到目前為止，長壽湖最好最有利的概念平臺。另一方面，把地中海這個世界旅游勝地與長壽湖聯(lián)系在一起，必然使消費者產(chǎn)生長壽湖就是旅游勝地的聯(lián)想，從而趨之若鶩，接踵而至。 滋潤生命之水 —— 長壽湖！ 五、主題的解讀 在會上，有專家提出了 “ 中國地中海，重慶長壽湖 ” 的主題。因此，大家必須把握住長壽文化所涉及到的絕對與相對、數(shù)量與質(zhì)量、生理與心理的雙重屬性之概念。然而，水系生命之源，江系生存之母，湖系生活之樂！ 景區(qū)建筑及景觀設計風格？ 答：其總體風格應象 “ 壽 ” 字一樣古樸；象 “ 水 ” 字一樣瀟灑。 第二步，找出賣點 —— 我獨尊 試問：長壽湖旅游項目的唯一性、獨創(chuàng)性、規(guī)模性、配套性、競爭性、持續(xù)性，是什么？這是需要認真思考和回答的問題。其中，十菜指十大功能區(qū)，一湯指長壽湖水面。南濱既然定位為動脈，激情南濱作為其形象定位也就順理成章了。 眾所周知，沒有不好的資源，只有不好的配置：沒有不好的 市場，只有不好的產(chǎn)品。對 提高景區(qū)的知名度有很大作用。 重點規(guī)劃項目包