【正文】 生活未來； 5 購買體驗(yàn) ? 尊崇、優(yōu)越、專享、體貼入微的 購買過程 ； 360 度銷售服務(wù)； 6 心理暗示 ? 品牌效應(yīng) 對(duì)客戶的感召力； ? 風(fēng)水理念 對(duì)于中方購買人群的文化滲透； 系列營銷展示出的品牌附加值，催生榮耀； 重點(diǎn)營銷方式 營銷方式 內(nèi)容 時(shí)間 外展點(diǎn) 情景營銷第一站， 品質(zhì)格調(diào) +異域風(fēng)情 20xx 年 3 月份下旬 銷售中心 功能豐富的賣場(chǎng) +同致行 CS 銷售美學(xué) 開盤前三個(gè)月 概念樓書 祺瑞地產(chǎn)品牌的宣傳，本項(xiàng)目賣點(diǎn)、配套、生活品位、人性化服務(wù)的演繹 認(rèn)籌前三個(gè)月 樣板房 風(fēng)格多樣，虛實(shí)結(jié)合，突顯本項(xiàng)目特有的央?yún)^(qū)領(lǐng)袖生活風(fēng)情與文化特質(zhì)，營造一種良好的居家氛圍，一種使人倍感舒適的生活方式 開盤前一個(gè)月 VI 系統(tǒng) 與本項(xiàng)目定位形象一致的 VI 延展系統(tǒng) 20xx 年 2 月份前 二 、 價(jià)值體系細(xì)化 本項(xiàng)目 “ 都市豪宅 ” 的七大價(jià)值的細(xì)化與應(yīng)用必須與營銷整體體系相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)最有效的營銷效果。 以優(yōu)越區(qū)域價(jià)值、園林景觀資源作為市場(chǎng)認(rèn)知的突破口，利用戶外、外展、情景營造等營銷推廣手段，迅速確立本項(xiàng)目 “法式尊邸，都市領(lǐng)袖 ”的主流印象，并通過制定與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)合理的價(jià)格差別，組合成 “地段 +產(chǎn)品 +情景 +價(jià)格 ”的強(qiáng)大營銷攻擊力，迅速點(diǎn)爆整個(gè)益 陽市場(chǎng)，一舉奠定本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。 根據(jù)項(xiàng)目 工程 進(jìn)度，項(xiàng)目距離公開發(fā)售至仍有 近 10 個(gè)月 時(shí)間，因此，本報(bào)告制訂的出發(fā)點(diǎn) ，主要將偏重于項(xiàng)目前期（開盤前）的 營銷 方向和方法。 通過 梯級(jí)營銷目標(biāo) ， 營銷總體目標(biāo)分為三個(gè)層面： ? 項(xiàng)目表層營銷目標(biāo) ： 快速實(shí)現(xiàn)銷售，平衡公司的現(xiàn)金流 ? 項(xiàng)目中層營銷目標(biāo) ： 平衡集團(tuán)的現(xiàn)金流，樹立集團(tuán)項(xiàng)目公司標(biāo)桿，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的工程策略為首先開始建立景觀園林區(qū)，然后再修建住宅體系的施工策略。 都市 豪宅新標(biāo)準(zhǔn)四： 高尚物管服務(wù)特征 都市豪宅的物管服務(wù)內(nèi)涵與外延、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出平均水平，且強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主個(gè)性化需求，體現(xiàn)專屬性服務(wù)特征；不僅僅是滿足客戶的安全需求，更是需要成為貼心管家，滿足客戶的地位、身份需求。 威脅方面： 整 個(gè)益陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大型高尚社區(qū)眾多，如梓山湖新城、上城世家、高爾夫紫龍郡，以及本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的北美陽光城等，都對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 2）樓棟命名： 由于本項(xiàng)目原有命名中，緊湊型三房、兩房與四房以及舒適型三房沒有完全分開，這對(duì)于無論是分批銷售還是建立不同檔次客戶印象都會(huì)產(chǎn)生不利影響，因此需要重新命名棟號(hào)。 產(chǎn)品價(jià)值分析： ? 15C 號(hào)、 16C 號(hào)棟：價(jià)值最高、臨近中央廣場(chǎng)、純板式結(jié)構(gòu) ? 7 號(hào)、 14B 號(hào)棟：景觀項(xiàng)目對(duì)低，北面形象 相對(duì)較差； ? 12 號(hào)、 17 號(hào)棟： 板式結(jié)構(gòu)，但易受噪音影響，距離中 央廣場(chǎng)較遠(yuǎn)； ? 1 14－ E、 15－ E、 16－ E 號(hào)棟：路面噪音影響較大，景觀價(jià)值最低。 房源共計(jì)： 130 套。 針對(duì)性推廣策略： “ 情感體驗(yàn)式 ” 銷售策略 目的： 將銷售中心、會(huì)所、情景展示性示范單位組成有機(jī)的泛銷售區(qū)域，以感受性的銷售方式促進(jìn)成交。 形象導(dǎo)入期 ： 時(shí)間： 08 年 1 月 — 4 月初 目標(biāo)：客戶積累、產(chǎn)品預(yù)熱 主題：法式尊邸，都市領(lǐng)袖 推廣渠道：戶外廣告、圍墻、活動(dòng) 訴求重點(diǎn)：城市版塊運(yùn)作、區(qū)域地段價(jià)值， 達(dá)成目的： 提升客戶對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)注度，增加客戶對(duì) 本板塊價(jià)值的認(rèn)知，最大限度拔高本項(xiàng)目的形象高度，為項(xiàng)目的品牌建立打下基礎(chǔ)。 活動(dòng)七 業(yè)主新年答謝晚會(huì) 一期推廣部署執(zhí)行方案 三、階段營銷策略 階段性重要營銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一階段：營銷籌備期 時(shí)間： 08 年 01月－ 04 月 目標(biāo) : 實(shí)現(xiàn)預(yù)熱期的高調(diào)形象、外展點(diǎn)的高效接待及公開發(fā)售的 “井噴”目標(biāo)，為營銷推廣、外展點(diǎn)開放及現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng) /示范區(qū)氛圍營造等重大事項(xiàng)做好充分準(zhǔn)備。通過活動(dòng)營銷、報(bào)紙新聞或軟文抄作等多種媒體渠道組合（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等）形成市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，點(diǎn)燃項(xiàng)目啟 動(dòng)推廣面市的第一波市場(chǎng)沖擊。穩(wěn)步占有市場(chǎng)、鎖定目標(biāo)客戶，從而消化推出產(chǎn)品的第二、三單位。 本階段主要工作： ? 戶外廣告更改 ? 封頂入住儀式 ? 剩余單位銷售 ? 項(xiàng)目銷售總結(jié) 尾盤銷售期 工 作表 營銷階段 時(shí)間 工作計(jì)劃 時(shí)間截點(diǎn) 重點(diǎn)工作 尾盤銷售期 09 年 6 月 — 09 年 8 月 戶外廣告更新； 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 樓體條幅廣告更新 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 剩余單位推售方案確定； 5 月下旬確定 項(xiàng)目入住儀式 待定 項(xiàng)目銷售總結(jié) 7 月下旬 營銷部署總體執(zhí)行方案 第三章 形象展示策略 形象展示 4 大要點(diǎn)：戶外、售樓處、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 A. 戶 外：價(jià)值展示，核心信息傳遞 B. 售 樓 處：概念展示，價(jià)值展示 C. 樣 板 房：產(chǎn)品展示＋價(jià)值再提升 D. 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境：反映社區(qū)價(jià)值，體現(xiàn)居住品質(zhì) 緊緊把握 兩個(gè)關(guān)鍵 ： 風(fēng) 格 營 銷 情 調(diào) 營 造 在項(xiàng)目的形象展示過程中需要 滿足消費(fèi)者內(nèi)、外兩方面的需求： 內(nèi)：身心上的享受 輕松舒適生活 外：生活品味的體現(xiàn) 廣泛的社會(huì)認(rèn)同 因此我們需要的風(fēng)格是： ? 一個(gè)代表一種生活形態(tài)的風(fēng)格； ? 一個(gè)可以歷久彌新的風(fēng)格； ? 一個(gè)可以增加產(chǎn)品的附加值的風(fēng)格； ? 一個(gè)提升客戶的心理價(jià)格的風(fēng)格。 教育路與桃花侖路交叉口的廣告牌和教育路入 口的導(dǎo)視系統(tǒng)需最大限度的對(duì)客戶進(jìn)行截流。 現(xiàn)場(chǎng)包裝－外圍氣氛營造：通過氣球、條幅、紅地毯等元素營造 銷售物料 。 建議做 下沉式 沙盤，強(qiáng)調(diào)園林效果；可以考慮 2 個(gè)沙盤 ?！? 我們將風(fēng)格與文化的營銷貫穿整個(gè)推廣的過程，達(dá)到最有效的傳播目的。令市場(chǎng)穩(wěn)定認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的熱銷局面，從而積 累為市場(chǎng)亮點(diǎn)。 階段營銷策略： 通過媒體推廣，通過分階段的認(rèn)籌優(yōu)惠政策刺激目標(biāo)客戶，積累有效客戶、接受客戶購房預(yù)約誠意金，為正式公開發(fā)售作鋪墊的一個(gè)重要階段。 階段性重要節(jié)點(diǎn)： ? VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 主要內(nèi)容：紙杯、名片、信封信紙、手提袋、員工工作牌、 指示牌、檔案袋 ? 銷售物料設(shè)計(jì)制作 ? 售樓部方案確定 ? 外展點(diǎn)開放 ? 沙盤、戶型模型設(shè)計(jì)和制作 ? 中央生活論壇 營銷階段 時(shí)間 工作大綱 時(shí)間截點(diǎn) 備注 營銷籌備期 20xx 年