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住宅區(qū)物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)交流材料(完整版)

  

【正文】 體會(huì)到“處處方便,事事放心”。三、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),促進(jìn)形成物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍我們從強(qiáng)化內(nèi)部管理入手,堅(jiān)持三個(gè)原則,即精神文明和物質(zhì)文明融為一體,同步發(fā)展,相互促進(jìn)的原則;小區(qū)建設(shè)與管理并重,邊建邊管的原則;專(zhuān)業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的原則。依照制度基本禁絕了小區(qū)內(nèi)容易出現(xiàn)的亂搭、亂建、亂擺亂賣(mài)、亂堆亂倒、亂停亂放等現(xiàn)象,發(fā)揮了制度的管理和約束作用。綠化面積平方米,綠地覆蓋率,人均綠化面積平方米。小區(qū)在推行物業(yè)管理的當(dāng)年就被評(píng)為蘭州市“綠化達(dá)標(biāo)單位”、蘭州市“安全小區(qū)”。三是建立競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制,調(diào)動(dòng)職工積極性。教育和倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè),愛(ài)我物業(yè),管理服務(wù),住戶(hù)至上”的企業(yè)精神。我們還選派熱愛(ài)物業(yè)管理工作,具有奉獻(xiàn)精神的人員處出培訓(xùn)學(xué)習(xí)。如何使這樣一個(gè)具有現(xiàn)代化水準(zhǔn)的住宅區(qū)保持永久的魅力,使其真正成為廣大職工家屬的溫馨家園。我們?cè)谛^(qū)內(nèi)設(shè)置宣傳欄,宣傳“三從八不”為主要內(nèi)容的社會(huì)公德行為規(guī)范,宣傳職業(yè)道德和家庭美德,開(kāi)展“講文明,樹(shù)新風(fēng)”活動(dòng)。近幾年來(lái),在公司黨政的高度重視和大力推動(dòng)下,目前,小區(qū)物業(yè)管理已形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù),從根本上改變了舊體制下新建小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。并從程序上規(guī)范運(yùn)作,該《辦法》經(jīng)煤電公司有關(guān)會(huì)議討論,并經(jīng)海石灣物業(yè)管理區(qū)首屆業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后組織實(shí)施。使組建的物業(yè)公司從一開(kāi)始,就擁有較強(qiáng)的發(fā)展實(shí)力,促使其走上市場(chǎng)有了良好的開(kāi)端。我們按照公平、公正、合理、協(xié)商一確約定了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù);雙方應(yīng)履行的職責(zé)和違約責(zé)任。引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一,住戶(hù)至上”當(dāng)作企業(yè)生命,全心全意為業(yè)主服務(wù)。采用短期培訓(xùn),較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)。四、運(yùn)用載體,以創(chuàng)建活動(dòng)營(yíng)造溫馨家園我們按照《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,以創(chuàng)建文明小區(qū)為目標(biāo),深入開(kāi)展居民思想道德教育,大力加強(qiáng)衛(wèi)生、治安、人文環(huán)境建設(shè),取得了顯著的成效。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),提高居民的道德素養(yǎng)為了規(guī)范居民的思想行為,我們堅(jiān)持以提高居民素質(zhì)為重點(diǎn),以加強(qiáng)思想道德教育為核心,以培養(yǎng)“四有”居民為目標(biāo),開(kāi)展多種形式的創(chuàng)建活動(dòng)。為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)創(chuàng)建文明小區(qū)的出發(fā)點(diǎn)就是改善居民的生活環(huán)境,提高居民的生活質(zhì)量,我們以解決居民關(guān)心的熱點(diǎn),難點(diǎn)問(wèn)題為重點(diǎn),健全服務(wù)體系,完善服務(wù)功能,以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)提升住戶(hù)的生活質(zhì)量。目前,小區(qū)內(nèi)清潔舒適,綠草蔭蔭,花團(tuán)錦簇,涼亭,雕塑增加了小區(qū)的人文景觀,花園內(nèi)月季爭(zhēng)芳吐艷,一串紅熱情似火,顯示出欣欣向榮的城市田園風(fēng)貌,使人忘記了工作的疲勞,生活中的煩惱,而充滿(mǎn)向往新生活的欲望,實(shí)現(xiàn)了人與自然,人與人,人與資源的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。以效益為目的,我們?cè)陂_(kāi)展有償服務(wù)時(shí),不能片面地只追求經(jīng)濟(jì)利益,而是以社會(huì)效益,環(huán)境效益作為我們奮斗的最終目的。物業(yè)管理區(qū)要建立業(yè)主管理委員會(huì),建立與完善民主管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)制。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展時(shí)期,地產(chǎn)行業(yè)正由原來(lái)的以產(chǎn)品為導(dǎo)向,轉(zhuǎn)為以提供服務(wù)為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力?!跋氲骄鸵龅?,看到就要處理,提升了責(zé)任感。而這種滿(mǎn)意的背后是無(wú)數(shù)保利物業(yè)人員辛勤的汗水、“大客服”的支撐等并力凝結(jié)而成的。考慮到一些現(xiàn)實(shí)情況,保利物業(yè)在十二橡樹(shù)莊園、康橋、拉斐這樣的高端項(xiàng)目上,為業(yè)主提供了房屋托管服務(wù)。這就實(shí)現(xiàn)了扁平化管理,提高了服務(wù)效率。合肥保利香檳,某業(yè)主裝修的時(shí)候,對(duì)家里的弱電門(mén)禁系統(tǒng)私自做了改裝,結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)用不了,廠家來(lái)也束手無(wú)策。物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)呵護(hù)老人兒童,讓傳統(tǒng)親情回歸社區(qū)“大客服”激發(fā)了物業(yè)員工的工作潛力,但是熱情起來(lái)了,如果服務(wù)不到位,服務(wù)不到點(diǎn)子上,效果等于事倍功半。”保利物業(yè)董事長(zhǎng)胡在新說(shuō),“物業(yè)服務(wù)必須走近業(yè)主,長(zhǎng)期關(guān)注老人和小孩,才能讓每個(gè)家庭放心、讓鄰里和諧,才能找到真正為業(yè)主服務(wù)的有效途徑和價(jià)值。還將建立起異地養(yǎng)老示范基地,提供候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。服務(wù)中心后勤組織部門(mén)的工作人員特為員工煮了滿(mǎn)滿(mǎn)愛(ài)心的糖水——“海帶綠豆沙”。三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示,實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任。(二)如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū),甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方民幣____元(全國(guó))、____元(省)、____元(市);獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間,由乙方獲間的文明小區(qū)稱(chēng)號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消,則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。一、本住宅區(qū)情況;:____平方米;:____平方米,其中:住宅____平方米,非住宅____平方米(商業(yè)用房____平方米,(商業(yè)用房____平方米,其他____平方米);;其中:高層樓宇____棟____套,多層樓宇____棟____套;:____個(gè);:(1)公用設(shè)施專(zhuān)用基金;____元;(2)物業(yè)管理用房____平方米,其中:管委會(huì)____平方米,物業(yè)管理公司____平方米;(3)商業(yè)用房____平方米;(4)其他;(地)狀況:(1)道路:車(chē)行道____平方米;人行道____平方米;(2)園林綠化地面積:____平方米;(3)教育設(shè)施:中學(xué)____所,建筑面積____平方米;小學(xué)____所,建筑面積____平方米;幼兒園____所,建筑面積____平方米;(4)文體設(shè)施:文娛活動(dòng)中心____個(gè),建筑面積____平方米;網(wǎng)球場(chǎng)____個(gè),占地面積____平方米;門(mén)球場(chǎng)____個(gè),占地面積____平方米;游泳池____個(gè),建筑面積____平方米;兒童游樂(lè)場(chǎng)所____個(gè),占地面積____平方米;其他:a、b、c、(5)路燈____盞;庭園燈____盞;其他為燈:a、b、(6)污水檢查井____個(gè),排污管____米;雨水檢查井____個(gè)雨水管____米;化糞池____座;明溝____米;暗溝____米;(7)消防水泵頭接口____個(gè);(8)停車(chē)場(chǎng)____個(gè),總占地面積____平方米,車(chē)位____個(gè);(9)綜合樓____座,建設(shè)面積____平方米,其中:a、b、(10)肉菜市場(chǎng)____個(gè),建筑面積____平方米;(11)郵電局(所)____個(gè),建筑面積____平方米;(12)影劇院____座,建筑面積____平方米;(13)醫(yī)院____座,建筑面積____平方米;(14)其他:以上所有公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地0有____、____、____項(xiàng)已工音樂(lè)會(huì)使用,有____、____、____項(xiàng)尚未竣工或交會(huì)使作,預(yù)計(jì)____年____月可交會(huì)使用。,在會(huì)上是出的一切事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過(guò)半數(shù)通過(guò)。,推選樓長(zhǎng),作為推選人的共同代表,參加業(yè)主大會(huì),并行使業(yè)主的其他物業(yè)管理權(quán)利。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間,執(zhí)行市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);管委會(huì)成立后,由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂,并交業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。五、違約責(zé)任、7款規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)制止,并要求限期改正;逾期不改正的,可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù),包括采用停水,停電,停氣等催改措施;造成損失的,有權(quán)要求賠償。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效,無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。第一屆管委會(huì)的產(chǎn)生:由區(qū)住宅管理部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會(huì),提出管委會(huì)候選人名單,提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉通過(guò)。第七條本住宅區(qū)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支目,管委會(huì)應(yīng)每三個(gè)月到少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。第十三條管委會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題,采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和要的工作時(shí)間的成年人來(lái)?yè)?dān)任。購(gòu)買(mǎi)書(shū)刊資料;國(guó)內(nèi)外交往;有關(guān)人員的津貼;日常辦公及其他項(xiàng)目的費(fèi)用等。附:住戶(hù)手冊(cè)一、前言二、簡(jiǎn)介三、物業(yè)管理四、管理費(fèi)用五、設(shè)備及服務(wù)六、裝修管理七、入住前期的特別服務(wù)八、業(yè)主及用戶(hù)的其它責(zé)任九、保安/安全十、關(guān)于防盜門(mén)、窗安裝的有關(guān)辦法十一、防火十二、清潔十三、衛(wèi)生管理細(xì)則十四、保險(xiǎn)十五、常用電話號(hào)碼十六、結(jié)語(yǔ)一、前言為了便于業(yè)主/用戶(hù)進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況,管理公司編寫(xiě)此住戶(hù)手冊(cè),以供參考之用。(2)保安:小區(qū)有專(zhuān)門(mén)保安力量,實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。管理公司有絕對(duì)的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶(hù)就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問(wèn)題。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整,調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。各業(yè)主與用戶(hù)床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?,管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人,而不涉入業(yè)主與用戶(hù)之間之關(guān)系。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。各單位均高有電視天線插位。(2)第三者保險(xiǎn)——為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失,承辦商應(yīng)購(gòu)置工程期間第三者保險(xiǎn),金額方面由管理處視其單位及工程大小評(píng)定。(7)不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。發(fā)吸任何上述違章行為,業(yè)主/用戶(hù)將需承擔(dān)所修正工程及管公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。為保護(hù)各業(yè)主/用戶(hù)自身安全起,遇有任何公共走道阻塞時(shí),應(yīng)立刻通知接待中心。各用戶(hù)及外來(lái)訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶(hù)進(jìn)行派發(fā)物品、推銷(xiāo)或任何形式的磁擾。住房保安各用戶(hù)如需在其使用單位范圍內(nèi),自行聘用專(zhuān)職空著制服的私人保安員,必須事先向管理公司作書(shū)面申請(qǐng),詳列人員數(shù)目,值班時(shí)間及所恬單位名稱(chēng),并須保證這些專(zhuān)職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動(dòng),以免造成管理混淆及引起誤會(huì)。防火門(mén)必須保持經(jīng)常關(guān)閉。十二、清潔管理公司已雇有清潔工人負(fù)責(zé)保持公共地方清潔,但仍有賴(lài)全體用戶(hù)的通力合作,維持社會(huì)公共道德,才可確保地方清潔。第六條:禁止在公共場(chǎng)所搭建違章建筑。本手岫所列各條款,純?yōu)闃I(yè)主/住戶(hù)之利益著想,敬請(qǐng)各位合。(五)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù),運(yùn)行、檢修等記錄齊全;根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,檢查房屋共用部位的完損狀況,需要維修的,及時(shí)編制維修計(jì)劃和資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主(居民)提出報(bào)告和建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主(居民)的決定,組織維修。(二)非機(jī)動(dòng)車(chē)停泊服務(wù)設(shè)置存車(chē)標(biāo)識(shí)牌、劃定存車(chē)標(biāo)線;有專(zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)輛管理和服務(wù),實(shí)行出入證制度。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)處理;路燈、樓道燈完好率不低于80%。對(duì)各位的真誠(chéng)合作謹(jǐn)致謝意。第八條:禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當(dāng),擺放在管理處所指定的位置,清潔工人每天將會(huì)依時(shí)清理,切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。如遇火警時(shí)應(yīng)采取的措施保持鎮(zhèn)定撥打電話119通知消防局打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃,按警鐘示警。以上務(wù)請(qǐng)業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。管理公司基受牽連而須進(jìn)行額外工作及開(kāi)銷(xiāo),亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主/用戶(hù)承擔(dān)。景觀物品各用戶(hù)不得在任何公共地方進(jìn)行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。七、人往前期的特別服務(wù)尊敬的業(yè)主:歡迎您入住XX物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負(fù)責(zé)及管理的小區(qū),并對(duì)您給予公司的理解和支持表示感謝,在這里您將充份享受到XX物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。(9)所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證,工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取,每天下班時(shí)必須交回管理處,如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償,否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。對(duì)于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語(yǔ)防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞,包括裂痕、污漬等,有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。根據(jù)小區(qū)公約條文,所有單位均不得安裝任何室外天線。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方,設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失,該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的,有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金,以支付日常性之管理維修開(kāi)支。為提供完善之管理服務(wù),管理公司雇有專(zhuān)業(yè)管理人員及專(zhuān)業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。(4)綠化:負(fù)責(zé)小區(qū)綠化,四季維護(hù)樹(shù)木,花草,修剪花木,維護(hù)綠化景觀。管理公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主用戶(hù)提供盡善盡美的管理服務(wù)。第二十五條本管委會(huì)的辦公用房從公用設(shè)施專(zhuān)用基金購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)管理用房劃出。第十八條本管委會(huì)委員的撤換,減增由管委會(huì)會(huì)議通過(guò)后,提交業(yè)主大會(huì)票決定。委員可委托代表人行使表決權(quán),但必須出具授權(quán)委托書(shū),若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí),由主任或會(huì)議主持人投決定性一票。第三章管委會(huì)會(huì)議第九條管委會(huì)會(huì)議每?jī)蓚€(gè)月至少如開(kāi)一次。執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。,業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。,住宅維修基金以及有關(guān)賠償款,罰款等費(fèi)用的,處以每日以千分之三的滯納金;無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)三個(gè)月不交的,物業(yè)管理公司采取停水,停電,停氣等催繳措施。(二)業(yè)主的義務(wù)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓其名下物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定;,應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:(1)未經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;(2)不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料外;(4)不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng);(5)不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。如遇票數(shù)相等,則會(huì)議的主持人除可投一票普通票外,還可投一票決定票。(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌委會(huì)),籌委會(huì)可邀請(qǐng)市住宅主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)、單位的人員參加;,在充分征求業(yè)主的意見(jiàn)后提出管委會(huì)員候選人名單,并作發(fā)大會(huì)議程、資料準(zhǔn)備等工作;、地點(diǎn)、內(nèi)容、選出第一屆籌委會(huì),完成大會(huì)各項(xiàng)議程;,經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門(mén)核準(zhǔn)登記成立,依法行使各項(xiàng)權(quán)利;,均應(yīng)按籌委會(huì)公告要求,按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任;,將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。九、合同更改、補(bǔ)充與終止(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致,可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書(shū)面合為準(zhǔn);(二)合同規(guī)定的管理期滿(mǎn),本合同自然終止,各方如欲續(xù)訂合
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