【正文】 農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，是維護穩(wěn)定、構(gòu)建農(nóng)村和諧社會的關(guān)鍵。調(diào)查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農(nóng)民反映，由于缺少中介組織，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉(zhuǎn)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)。突出表現(xiàn)在，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個農(nóng)戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產(chǎn)，畝均970元，經(jīng)濟效益翻了一番多；而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展瓜、果、菜生產(chǎn)，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農(nóng)戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必然要求采用現(xiàn)代的科學管理辦法組織管理農(nóng)業(yè)，由貿(mào)、工、農(nóng)一體化的規(guī)模經(jīng)營方式，取代千家萬戶分散的小農(nóng)經(jīng)營方式，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；＾r(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，那么，中央為什么現(xiàn)在又要進一步強調(diào)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在哪些問題？如何揭示其內(nèi)部規(guī)律，找出問題根源，引導規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)？本文將試圖濰坊市為例對上述問題加以初步探討。關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；助推器胡錦濤總書記十七屆三中全會前夕在安徽鳳陽縣小崗村考察工作時強調(diào)：“以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。主要是把土地等生產(chǎn)要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經(jīng)營。加快農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，可有效解決目前農(nóng)村想種田的人無田可種、不想種田的人又不能不種的問題，促使土地向種養(yǎng)能手、經(jīng)營大戶集聚，吸引工、商、貿(mào)企業(yè)加盟投資經(jīng)營農(nóng)業(yè)，有利于建設(shè)一定規(guī)模的特色農(nóng)產(chǎn)品基地。二、現(xiàn)階段農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題從對濰坊市各縣區(qū)的調(diào)查情況看，受經(jīng)濟發(fā)展狀況、勞動力轉(zhuǎn)移情況和社會環(huán)境等因素的制約，農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中主要存在以下問題。近年來，有些地方的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營沒有太大進展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕麻煩。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。但土地在不斷增值，農(nóng)民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴重的沖突。做到以人為本，科學推進。中介組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進行跟蹤、調(diào)解和仲裁，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理，維護農(nóng)民合法權(quán)益。2．機制不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中自發(fā)性和強制性現(xiàn)象同時存在雖然農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無論有形還是無形市場都尚未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更大的范圍和更高的層次上進行。個別地方為了使土地相對集中連片，在部分農(nóng)戶不情愿的情況下實行少數(shù)服從多數(shù)的辦法強行集中，或者以人子集中一定數(shù)量的土地向外出租。不通過村社集體經(jīng)濟組織確認便私自轉(zhuǎn)包租賃土地者有之，不通過村民大會或村民代表大會討論通過便將集體的“四荒地”與機動地轉(zhuǎn)出去的村集體經(jīng)濟組織亦有之。同時，農(nóng)民的經(jīng)濟利益也缺乏可靠保障。2．制定相關(guān)政策和法律，規(guī)范、引導農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然，而且勢必隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展不斷加快，政策扶持、法律規(guī)范和引導已是當務(wù)之急。金融部門要根據(jù)有關(guān)政策對經(jīng)營土地的業(yè)主盡可能的給予信貸支持。各級政府都應(yīng)建立專門機構(gòu)，研究和組織農(nóng)村勞務(wù)輸出，做好勞動力需求的市場調(diào)查，根據(jù)市場需求對勞動力進行就業(yè)培訓。為了充分調(diào)動業(yè)主經(jīng)營土地、開發(fā)農(nóng)業(yè)項目的積極性，應(yīng)根據(jù)各地的實際搞好農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金重點放在區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項目資金的投資效益，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。做好農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護業(yè)主的正當權(quán)益。不斷探索土地流轉(zhuǎn)的合理價格形成機制，開展土地流轉(zhuǎn)價格測評工作，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅持以經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益相統(tǒng)一和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價值得到較為客觀的體現(xiàn)。建立、健全土地流轉(zhuǎn)市場及其相關(guān)聯(lián)的信息、咨詢、評估系統(tǒng)，促進土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開發(fā)的規(guī)范化、有序化。本文針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，提出了相應(yīng)的對策。對于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項、期限和權(quán)限等。二、適當放寬農(nóng)村土地的用途范圍，拓展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護情況下，農(nóng)作物種植（包括果樹、多年生經(jīng)濟作物、苗木、大棚和設(shè)施農(nóng)業(yè)等）、禽畜養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學試驗等應(yīng)視為農(nóng)業(yè)用途。鼓勵全家進城落戶的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補貼或獎勵。鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復墾工作，通過廢棄建設(shè)用地復墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。因此，我們應(yīng)當正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。而在市場經(jīng)濟條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權(quán)。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。二是由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)模鄬r格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進行的，無須進行登記，無須交納相關(guān)費用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機。因此,要加強農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。應(yīng)加強宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。對宅基地閑置、浪費問題，針對不同情況，可以采取在規(guī)定標準以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對超標準部分，要求繳納資源占用費，采取限期拆除等措施。據(jù)統(tǒng)計，安徽省以此種方式流轉(zhuǎn)的土地約120萬畝，占全省土地流轉(zhuǎn)總面積的42%。早在1996年底，安徽省政府農(nóng)村經(jīng)濟辦公室就制定了“安徽農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法（試行）”，承認轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等4種形式。第五，公司+農(nóng)戶。例如，2003年6月，蘇州市光福鎮(zhèn)黃渠村村民正準備栽秧，村委會突然通告大家不要干了，因為稻田已被鎮(zhèn)里租給了“太湖國家旅游度假區(qū)”，每畝地年租金為560元（含代交農(nóng)業(yè)稅60元），租期為25年。再次是不規(guī)范操作。強調(diào)加快土地流轉(zhuǎn)的探索，應(yīng)不斷適應(yīng)形勢的發(fā)展，改革和完善農(nóng)村各項制度，推進土地流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范、深入進行，為下一步農(nóng)村全面小康建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。[2]根據(jù)2002年安徽省農(nóng)調(diào)隊資料整理。[7]但是一些工商企業(yè)動輒圈地數(shù)千畝、數(shù)萬畝，一租就是50年、70年，遠遠超過農(nóng)民土地承包期30年的期限。鎮(zhèn)政府為了達到目的，2003年12月初派人到村小學，聲稱如果家長不在租地合同上簽字，將不許其小孩到校上學。這實際上也是第三種流轉(zhuǎn)方式中的一個特例，農(nóng)民在獲得租金收入的同時，還可實現(xiàn)不離鄉(xiāng)就業(yè)。按照《農(nóng)村土地承包法》和安徽省的有關(guān)規(guī)定，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的應(yīng)簽訂書面合同，但筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少地方土地的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓簽約率不高，以后引起糾紛可能比較難處理。指單個或部份承包戶主動或在村委會指導下與本村其它承包戶自愿調(diào)整地塊，使承包地連片集中的行為。這主要是由于土地的第二輪承包所導致的。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。如果再貫徹無償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進而占用耕地。由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟糾紛不斷，交易安全得不到保障。對于進城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。如西安市南郊高校聚集最新【精品】范文 參考文獻專業(yè)論文區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。而以目前我國農(nóng)村居民點人均用地153m2計算， hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動融資或者得重病花最新【精品】范文 參考文獻專業(yè)論文錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。而在2007年出臺的《物權(quán)法》