【正文】 的流轉(zhuǎn)和登記發(fā)證也未作規(guī)定，而且由于所涉及的農(nóng)村宅基地有償使用屬于農(nóng)民負擔，此文件不久便被停止執(zhí)行。同年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》則提出兩個“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，這就使農(nóng)民房屋買賣與宅基地使用權流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)權利受到很大的限制。至此，我國宅基地的基本規(guī)定成型，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。1963年《中共中央關 于各地對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》規(guī)定，社員房屋歸社員所有，社員宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的，歸集體所有，一律不準出賣和出租。第二階段 社會主義改造時期。所以，宅基地使用權不僅僅是一項簡單意義的私權，而是一項帶有公法性質(zhì)的對集體土地利用的權利。然而，長期以來農(nóng)村宅基地使用權作為一項獨立的民事權利，并沒有在《民法通則》、《土地管理法》中得到確認。筆者身為一名土地管理工作的老兵，不揣淺陋，愿將所見所思，搜集、歸納成文，以求教于方家。而且，由于我國特殊的國情，農(nóng)村宅基地具有生活生產(chǎn)雙重功能，它不僅是農(nóng)民的居住消費場所，同時又是農(nóng)戶家庭經(jīng)濟的組成部分，承載著農(nóng)民生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)濟、社會、文化等多種功能。《土地改革法》規(guī)定：“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認一切土地所有者自由經(jīng)營、買賣及出租其土地的權利”。高級農(nóng)業(yè)合作社的產(chǎn)生，確定了農(nóng)村土地集體所有制，農(nóng)民私有、集體統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有。1982年12月4日頒布的《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，為嚴格土地管理，加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。法律法規(guī)不配套，相關規(guī)定滯后，宅基地管理難度加大。規(guī)劃的引導作用與制約力度不夠，未能合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點的數(shù)量、布局范圍和用地規(guī)模，因而在一定程度上阻礙了城鎮(zhèn)化及居民小區(qū)、中心村的建設，也導致自然村缺乏必要的生活基礎設施，環(huán)境臟、亂、居住質(zhì)量很差。因而，取消土地登記費后，基層的宅基地登記發(fā)證工作失去了經(jīng)費支持，極大地影響了基層土地管理部門宅基地初始登記發(fā)證工作的積極性，此項工作幾乎處于停滯狀態(tài)。當前新農(nóng)村建設中，盲目推行農(nóng)宅公寓化 隨著新農(nóng)村建設向縱深發(fā)展，一些地方由于種種原因，不能實現(xiàn)建設社會主義新農(nóng)村建設的實質(zhì)目標，熱衷于搞表面文章，搞“花架子”，強行或者盲目推行農(nóng)宅公寓化，建設準城鎮(zhèn)化的農(nóng)村社區(qū)，而且，公寓化的農(nóng)宅或準城鎮(zhèn)化的農(nóng)村社區(qū)缺乏科學的規(guī)劃，加上受各村行政界限的限制，各自為政，鋪煎餅式的擴張，導致浪費土地、濫占耕地，有的地方甚至一個自然村建一個公寓化的農(nóng)宅，舊的未拆，新的已建。(四)發(fā)揮經(jīng)濟杠桿作用，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度 上世紀九十年代，我們曾試行過宅基地有償使用，國務院批轉(zhuǎn)了《國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》（國發(fā)［1990］4號）。另一方面，宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產(chǎn)權糾紛，增加了土地管理的難度。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。2004年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。空置住宅不能得到及時處置。一是“線性”擴張。全國許多城市郊區(qū)由于經(jīng)濟比較活躍，農(nóng)民宅基地和房屋流轉(zhuǎn)已大量出現(xiàn)，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場。新農(nóng)村建設中，有盲目推行農(nóng)宅公寓化的趨勢。損害了農(nóng)民的利益，加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，這種狀況不利于農(nóng)村社會和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，更不利于和諧社會的構建。村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后。一些地方長期不搞村鎮(zhèn)規(guī)劃，或在規(guī)劃中不講科學，只注重新房要整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。2007年10月1日即將實施的物權法已將宅基地使用權明確納入用益物權的范圍予以保護，但對宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓未作出具體規(guī)定，但適用土地管理法等法律政策的規(guī)定。通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導作用，因地制宜，分類指導，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點布局和用地，從而有計劃有步驟有特色地改善農(nóng)村生活和村容村貌。鑒于宅基地承載的社會功能和土地資源的稀缺性,為防止濫用宅基地使用權的流轉(zhuǎn)牟取不法利益,對其進行適當?shù)南拗剖潜匾?。為改變目前房地多頭登記、管理混亂的局面,應建立統(tǒng)一的農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度,流轉(zhuǎn)中要加強農(nóng)村宅基地的變更登記工作。積極探索“兩圖一表”(農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀圖和農(nóng)村宅基地規(guī)劃圖,農(nóng)村宅基地申請計劃表)管理模式,實現(xiàn)宅基地規(guī)范化、信息化管理。節(jié)約出的土地可出讓、出租,實現(xiàn)“內(nèi)涵挖潛出效益”。農(nóng)村居民一戶只能有一處不超過標準的宅基地。這樣，可以盤活村莊內(nèi)部存量建設用地，并將土地收益返還集體組織，壯大集體經(jīng)濟力量，為舊村改造與宅基地整理提供資金保證?！备鶕?jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權屬于國家或集體；國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的，即公民對宅基地有依法使用的權利?！景盖椤?985年2月，王某的父親以一家四口人(王某父母、王某與其妹)名義，向當?shù)卮逦瘯暾堈亟ǚ??！驹u析】宅基地是指農(nóng)村村民為建設自住房屋使用的土地?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。另外，農(nóng)村宅基地使用權與農(nóng)民個人的集體組織成員資格緊密相關，必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格而取得，具有很強的人身依附性。搞好農(nóng)村宅基地管理，對于節(jié)約集約用地和保護耕地，保持耕地總量動態(tài)平衡，促進農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，建設社會主義新農(nóng)村，具有重要意義。我區(qū)農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權的權益難以實現(xiàn)，宅基地空置、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無法通過抵押宅基地在銀行進行融資，進一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟等等。不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國土資源所放在首要位置，無論是宅基地申請的受理、初審、證書送達，還是宅基地面積的丈量、確認、糾紛的調(diào)處、權力的保護、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國土資源管理所的作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。現(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對抗原則，即不登記權力仍然有效，但登記了可以對抗第三人，物權法在建設用地使用權登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對抗還是生效，為便于宅基地管理，強化宅基地使用權人的權利意識，充分發(fā)揮宅基地使用權的權能，宅基地登記也應當按照物權法管理建設用地使用權登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級土地信息員（協(xié)管員）的作用，加強農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。（四）加強宅基地規(guī)劃管理。參考文獻：(1)《土地管理法》（2）《中國土地》第1期3期10期（3）《農(nóng)村宅基地換房流轉(zhuǎn)績效研究––以天津市華明鎮(zhèn)宅基地換房為例》，《小城鎮(zhèn)建設》，2008年4期。他們留在農(nóng)村的宅基地，受現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制，不能進行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無法收回進行處置，閑置了大量宅基地。宅基地權屬來源不清我縣農(nóng)村宅基地數(shù)量龐大，但具有合法權屬來源的宅基地數(shù)量卻很少，從最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，全縣符合發(fā)證條件的宅基地198718宗，有合法權屬來源的宅基地90505宗，無合法權屬來源的宅基地達到108213宗。通過農(nóng)村集體土地確權發(fā)證前集體會審有效避免和化解了因宅基地引起的糾紛和矛盾，維護了農(nóng)村社會穩(wěn)定。全面推進我縣農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的有序進行。通過農(nóng)村集體土地確權發(fā)證前集體會審為今后規(guī)范農(nóng)村集體建設用地和宅基地用地、有效提高農(nóng)村土地利用率提供了可靠的依據(jù)和保障。市國土局對證書打印工作提出新要求市國土資源局召開了全市農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作培訓班，按照最新的市局領導的有關要求，我縣需布設從縣局到各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)國土所的專網(wǎng)，通過布設專網(wǎng)，安裝服務器進行逐層發(fā)證電子審批，此項工作花費較大，并且需要一段時間，希望縣政府予以支持。居住規(guī)模小、生活基礎設施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的農(nóng)居，不僅使村、鎮(zhèn)建設規(guī)劃難以落實，而且也導致自然村缺乏必要的生活基礎設施，環(huán)境臟、亂，居住質(zhì)量很差。（4）《山東國土資源》 2009 第1期（5）《資源導刊（河南）》 2008 第3期（6）“農(nóng)村土地問題立法研究”課題組 《華中師范大學學報（人文社會科學版）》 2010 第2期第五篇：農(nóng)村宅基地使用權問題分析農(nóng)村宅基地使用權分析基本情況農(nóng)村集體土地使用權包含農(nóng)村集體建設用地使用權和宅基地使用權，我縣農(nóng)村集體土地使用權確權登記發(fā)證工作開展1年多來，完成全縣626個行政村的外業(yè)地籍測量，完成592個行政村的權屬調(diào)查工作，共調(diào)查宅基地23萬余宗，集體建設用地1000余宗。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的客觀要求，科學預測農(nóng)村居民點的數(shù)量和用地規(guī)模。(三)深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護農(nóng)民建房行為。為了適應建設社會主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進節(jié)約集約用地，鼓勵農(nóng)民集中居住，應當允許在集體建設用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設用地的制度，明確建設農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權證的程序等。三、創(chuàng)新制度、強力改革宅基地管理落后的對策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。國土資源管理部門只有查處權又沒有強制執(zhí)行權，申請法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉(zhuǎn)讓。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革，人員變動較大，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源人員少，再加上基層國土資源管理機構改革不到位，辦公經(jīng)費不足，我區(qū)將工作的重點放在，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府安排的農(nóng)村，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作上，國土資源管理職能在基層不落到實處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府第一把手，第一責任人意識不到位，對農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來，新的宅基地隨意擴張，甚至占用農(nóng)用地而無人問津。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問題？如何改革和完善農(nóng)村宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權？關鍵詞：農(nóng)村 宅基地 農(nóng)民 保障 管理 對策一、當前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題《中華人民共和國土地管理法》及相關法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理