【正文】 讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的”，設(shè)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。4．抵押權(quán)效力未發(fā)生變化。而對于建筑物抵押后，在建設(shè)過程中改變設(shè)計(jì)施工導(dǎo)致的建筑物部分違法現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)則很難發(fā)現(xiàn)和判斷，建議要求抵押雙方當(dāng)事人在抵押合同中設(shè)定相應(yīng)條款，自行承擔(dān)責(zé)任。《房屋登記辦法》已將在建工程抵押歸入抵押權(quán)登記一節(jié)，并在第59條中規(guī)定：“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”?！痹趯?shí)際操作中，開發(fā)商往往將已抵押的在建建筑進(jìn)行預(yù)售，登記機(jī)構(gòu)在辦理在建建筑抵押后應(yīng)注意預(yù)售情況的變化。其次，對于建設(shè)用地使用權(quán)，抵押范圍是整宗土地還是僅包括建筑物已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~，同樣存在兩種做法。而在建建筑物的價(jià)值是按照已投入的工料、人工和管理成本計(jì)算，還是按照其預(yù)期價(jià)值計(jì)算，法律沒有規(guī)定，導(dǎo)致在建建筑物抵押價(jià)值的確定成為難題。在建建筑物存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性是抵押權(quán)人面臨的另一風(fēng)險(xiǎn)?！币虼?，交付了全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)先于工程款，更優(yōu)先于抵押權(quán)人。此外，上海、沈陽、福州等一些開展在建工程抵押登記的城市，也相應(yīng)制訂了一些在建工程抵押的規(guī)則和登記管理規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋 16號)第1條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建建筑物的受償順序，首先是需向國家補(bǔ)繳的地價(jià)款、稅款，其次是善意的購房消費(fèi)者，再次是工程款，最后是抵押權(quán)人。3．登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理在建建筑物抵押登記時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要源自三方面：首先是我國法律未明確規(guī)定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記應(yīng)采取何種審查方式，登記機(jī)關(guān)在審查范圍上無法可依；其次是在建建筑物抵押登記涉及預(yù)售審批管理、預(yù)售款資金監(jiān)管、預(yù)購期房合同備案(有些地區(qū)已采用預(yù)告登記)和拆遷安置管理的銜接和協(xié)調(diào)，這使得登記過程比一般物權(quán)登記復(fù)雜很多，在實(shí)踐中容易出現(xiàn)失誤；再者，我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展快，很多城市的房地產(chǎn)主管部門管理水平滯后，信息化程度不高，是在建建筑物抵押登記引發(fā)問題的又一隱患。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物抵押物應(yīng)為包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體，持這種觀點(diǎn)的如上海市。當(dāng)然，在法律無明確規(guī)定的情況下，登記機(jī)構(gòu)最好要求抵押雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押客體的范圍。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物抵押權(quán)登記屬于本登記而非預(yù)告登記，理由在于：首先，《物權(quán)法》第187條將建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記”，所以以在建建筑設(shè)定抵押權(quán)就是一般抵押權(quán)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，凡是新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向規(guī)劃行政主管部門申請，由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。除非發(fā)生債權(quán)或抵押物轉(zhuǎn)讓，在建建筑物完工后，抵押人和抵押權(quán)人并未發(fā)生變化。那么，在建建筑物是領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后就可抵押，還是要建設(shè)到一定程度才可抵押，現(xiàn)實(shí)中存在爭議。(五)登記機(jī)構(gòu)是否需要審查抵押貸款的用途及抵押權(quán)人性質(zhì)按照《抵押辦法》規(guī)定，在建建筑物抵押的目的是抵押人為取得在建建筑物繼續(xù)建造資金的貸款，抵押人不可將貸款用作其他目的，且抵押權(quán)人必須是有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機(jī)構(gòu)。 連續(xù)訂立二次固定期限合同到期，用人單位能否終止合同 哪些情形屬于事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系_事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系應(yīng)當(dāng)怎樣認(rèn)定 復(fù)退軍人檔案的移交和接收 涉外勞務(wù)與境內(nèi)勞動(dòng)派遣區(qū)別 試用期是否必須簽訂勞動(dòng)合同 勞務(wù)派遣員工的社保由誰繳納_如何辦理派遣員工的社保 推行績效工資重在科學(xué)建立評估機(jī)制 勞動(dòng)者享有什么基本權(quán)利 終止合同的條件 （2018）是怎樣的_非工傷死亡怎么賠償 怎樣認(rèn)定事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系_勞動(dòng)者應(yīng)保存哪些勞動(dòng)關(guān)系證明 加班工資的支付標(biāo)準(zhǔn)_加班單位不給加班費(fèi)怎么辦 保密協(xié)議的主要條款_簽訂保密協(xié)議有哪些注意事項(xiàng) 申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報(bào)告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價(jià)值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。某銀行聞?dòng)嵑?，也向法院提出了訴訟，要求某科研公司償還到期的貸款，并要求對某研發(fā)中心大廈行使抵押權(quán)。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬，故認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，符合法律保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨；第二，長期以來，建筑市場出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的拖欠工程款問題，《合同法》所規(guī)定的“承包人享有優(yōu)先受償權(quán)”這一法律制度在一定程度上就是為了解決這一問題，如果否定承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、保護(hù)承包人合法權(quán)益的立法目的不相符；第三，按照合同的定義，工程建設(shè)合同屬于承攬合同，而在一般的承攬過程中，動(dòng)產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，那么在建設(shè)工程承包中，由于承包人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上類似于留置權(quán)，從這個(gè)意義上說，受償權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案。臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同。房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量?？梢?，在民事立法發(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價(jià)值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價(jià)值，換言之，具有交換價(jià)值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價(jià)抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件。詳細(xì)建議你直接咨詢相關(guān)部門。辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦在建工程抵押登記辦理一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿。(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明。在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財(cái)產(chǎn))，對其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時(shí)起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡姟⒚弥呢?cái)產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。”質(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件。(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價(jià)值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價(jià)值，換言之，具有交換價(jià)值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價(jià)抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件?？梢姡诿袷铝⒎òl(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量。房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同。臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案。（2）《開發(fā)單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；(復(fù)印件)（3