【正文】 釋》中第四十七條對這一問題進(jìn)行了規(guī)范，該條款規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”從上述規(guī)定來看，工程優(yōu)先受償權(quán)有3個特點(diǎn)：，無須對建筑物存在實(shí)際占據(jù)，在這一點(diǎn)有別于留置權(quán)；，這不同于抵押權(quán)；，無須得到雙方的合意。根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動報酬，故認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，符合法律保護(hù)勞動者利益的宗旨；第二，長期以來，建筑市場出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的拖欠工程款問題，《合同法》所規(guī)定的“承包人享有優(yōu)先受償權(quán)”這一法律制度在一定程度上就是為了解決這一問題，如果否定承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、保護(hù)承包人合法權(quán)益的立法目的不相符；第三，按照合同的定義，工程建設(shè)合同屬于承攬合同，而在一般的承攬過程中，動產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，那么在建設(shè)工程承包中，由于承包人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上類似于留置權(quán)，從這個意義上說，受償權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建筑企業(yè)的一項(xiàng)權(quán)利。(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案。三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表。臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同。以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量。但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?？梢?，在民事立法發(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。詳細(xì)建議你直接咨詢相關(guān)部門。聯(lián)系電話：37570601關(guān)鍵詞：房管局、在建工程抵押登記、審批第五篇：如何辦理在建工程抵押登記項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦在建工程抵押登記辦理一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同。未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿。(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明。(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。(五)下列情形還應(yīng)當(dāng)提交：共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的書面文件(或者共同申請)。屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明。(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財產(chǎn))，對其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡姟⒚弥呢敭a(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)②。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。”質(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件。(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物?？梢?，在民事立法發(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同。(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表。(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案。審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。（2）《開發(fā)單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；(復(fù)印件)（3）《抵押合同》；（原件）（4）《借款合同》（原件）（5）《國有土地使用證》；(原件、復(fù)印件 各一份)（6）《建設(shè)工程施工許可證》；(原件、復(fù)印件 各一份)（7）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）（8）《用地規(guī)劃許可證》（9）其他必要材料：房屋平面示意圖、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料、工程形象進(jìn)度說明、無拖欠工程款證明、委托書及經(jīng)辦人身份證、法人代表身份證、董事會同意抵押證明及公司章程等。在建工程抵押是不是房產(chǎn)與土地分別辦理抵押登記你好。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證?！辟|(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡?、摸得著的財產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)②。從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財產(chǎn))，對其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或