【正文】 入 840萬元， 2021年預計可達 1320萬元。 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較 晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。至 2021年，東莞五星級酒店增至 9家，四星級酒店增至 16家。據了解，與外商投資有直接關系。 特色經營酒店 比較典型的如三陽酒店、西湖賓館等。 上述的數字統計和折扣情況說明，惠州賓館、酒店的市場飽和程度低于東莞和深圳?；葜菥频曜》柯室步禐?%。 同樣，其他周邊城市也積極扶持酒店業(yè)發(fā)展。以虎門鎮(zhèn)為例，虎門鎮(zhèn)面積僅 170平方公里，轄下 28個村，常住人口 萬人，外來人口 10萬余人， 2021年 GDP 總量 。酒店星級分布表 3。 （上述部分資料引至惠州市旅游局《惠州市旅游資源開發(fā)現狀的情況匯報 》） 未來 10年至 20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。 2021年，惠州全市共接待游客 605萬人次，旅游總收入 31億人民幣，外匯收入 6404萬元美金，各項都落后于周邊城市。 隨著第二產業(yè)的迅速發(fā)展，怎么擴大第三產業(yè)規(guī)模，逐步達到產業(yè)間的平衡發(fā)展，這將是政府和民間深入討論的問題?；葜菖旁谥榻侵蘧艂€城市最后一位，如圖 3所示。如中建蛇口發(fā)展有限司準備投資 20多億元，開發(fā)建設 200萬平米的泗水湖濱公園新區(qū)。國內生產總值年均增長 ％，成功實現了農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。除平潭機場外，以市區(qū)為中心半徑 100公里范圍內還有廣州、深圳、珠海等 3個大型國際機場。全市總面積 ，全市總人口 333萬。在報告的編寫過程中，我們盡可能采集有關惠州酒店業(yè)的各種數據，并廣泛接觸惠州市相關政府部門、酒店同行和消費者，就項目有關問題征詢意見和建議，力求報告具備較強的客觀性和代表性。同時該項目采用的資金籌措方案及產權式酒店操作方案在財務上也是可行的。 第十一章 酒店市場定位 （ 50） 本章對惠州酒店業(yè)未來客源市場進行了分析，認為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來經濟的主要構成部分和最活躍的部分。本章提出，在惠州經濟高速發(fā)展，市場消費力和投資能力不斷增強的情況下，酒店產權銷售容易獲得成功。同時，惠州第三產業(yè)發(fā) 展和旅游業(yè)開發(fā)嚴重滯后， 興建高星級酒店對社會經濟協調發(fā)展將產生積極影響。 陳子芳先生多次受到國家領導人、港澳特區(qū)政府首腦及國家旅游局領導人的接見和褒獎。 袁偉明先生在全球酒店界聲名顯赫，是美國共和黨總統智囊團永久會員、法國國際美食會金獎章和美食會司令、英國中華飲食業(yè)總商會名譽會長、香港酒店及餐飲管理協會名譽會長、北京酒店及餐飲管理協會名譽會長。 報告主編：鄭植河， SAO副總裁 鄭植河先生自 1987年進入深圳市巨邦集團從事酒店和 餐廳管理工作，曾任中國首批涉外酒店星級評定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務付總經理等職，參與起草了全國第一部飲食服務業(yè)規(guī)范化條例，擔任多家酒店和品牌餐飲企業(yè)的營運總監(jiān)、副總經理、總經理。認為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場歡迎。 第九章 興建五星級酒店的市場機會 （ 43） 本章借鑒深圳高星級酒店的發(fā)展歷史，同時參照《 2021年中國星級酒店統計公報》，提出：高星級酒店是城市經濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標，目前是惠州建設高星級酒店的最佳時機，經營效益是有充分保證的。 第十四章 酒店經 營管理規(guī)劃 （ 65） 本章對項目的經營環(huán)境進行了分析，認為自然環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢的結合將成為酒店的核心競爭力。 我們認為，一個酒店經營成功與否，最終取決于產品與市場需求的結合，而市場需求是由區(qū)域經濟發(fā)展決定的。 希望通過我們的工作，使新世紀花園酒店建設有良好的開端。 交通條件 惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網絡，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中。 惠州經濟發(fā)展調查及前景展望 歷史 改革開放以來，惠州經濟發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988年，惠州工業(yè)總產值僅 18億元。在項目的刺激 下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。上個世紀九十年代以后，惠州第三產業(yè)發(fā)展緩慢， 1988年，第三產業(yè)產值還占 GDP比重 ％， 1993年降至％， 2021年降至 ％，說明第三產業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產業(yè)和第二產業(yè)。按惠州市社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來 10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級的石化生產基地；國內重要的 IT產業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現代物流基地和旅游文化產業(yè)基地。 表 1是廣東省社會科學院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評價。項目投資 30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺水榭等已經全面動工。 其他景點也有不少投資商前來洽談投資開發(fā)意向。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應了經濟發(fā)展潮流，回報有保障，同時對社會經濟的平衡發(fā)展也將產生積極影響。另外天悅大酒店已申報五星級并已通過市旅游局初評，但尚未通過省旅游局復查。但龍泉國際酒店的中心會議室能同時容納 2500人。 %63%%%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 圖 5 惠州酒店住房率增長情況 2021年－ 2021年間，惠州酒店業(yè)住房率增長率遠高于相鄰的深圳市。 房價變動情況 2021年 1－ 12月，深圳五星級酒店平均房價比 2021年同期下跌 ％，四星級酒店下跌 ％，三星級酒店下跌 ％，同期東莞星級酒店的房價也在下跌，但 2021年惠州的星級酒店房價卻在上升，其中四星級酒店上升 ％，三星級酒店更是上升 ％。 惠州星級酒店分類 惠州酒店可以細分為以下幾類： 傳統商務酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務散客和團隊占接待量比例比較大。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2021年的統計來看，惠州賓館酒店客源以國內顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。 在高星級酒店建設方面，惠州尤為迫切。 深圳丹楓白露酒店由三九集團投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房兩廳等各種房型。 公寓平均住房率長期在 85% 以上，常駐客人全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。傳統客房售價較高，住房率很低，長期在 20％左右。對他們來說，酒店式公寓是第一選擇：一是個人活動自由度高；二是居住布局的合理；三是費用支出相對較低。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍苑酒家、黃金海岸、意源、金煌等基本都經營粵菜。在這方面，惠州呈現相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大 ，成為了酒店經營收入的主要來源，客房反而成了配套項目，占營業(yè)收入很低。 惠州娛樂業(yè)情況 相對餐飲業(yè)，惠州的娛樂業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結地，比如深圳娛樂業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。人均消費 150元左右。市區(qū)內目前還沒有出現產權式酒店項目，郊區(qū)的金果灣休閑農莊和大亞灣三門島等計劃采用產權酒店模式，但尚未啟動?？头吭O計中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強對買家的吸引力。 雖然客房銷售獲得成功，但酒店開業(yè)后仍然面臨經營壓力大的問題，酒店位置遠離市區(qū)，近 600間客房能否用會員消費和會議市場消化存在疑問。在運營模式上敏銳地借鑒了國內最近興起的產權酒店模式，進一步增強產品吸引力。比如作為酒店經營核心的客房配套，普遍不合符合高星級酒店的要求。 總體來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較 低水平，具體見表 9。惠州賓館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負責人由政府主管部門任命，經營上更多依靠政府支持等。 2021年經改造申請四星級評定，成為掛牌四星。 SAO結論 與周邊地區(qū)同等星級酒店、同等接待功能的酒店相比（如天悅大酒店與深圳格蘭云天酒店、東莞銀城酒店；惠州賓館與深圳銀湖度假村），惠州的高星級酒店設施設備存在很大的差距。如果要繼續(xù)保持較高的開房率和房價水平， 必須投入后續(xù)改造資金。 經營分析 與天悅酒店相反， 2021年惠州賓館的主要收入來源于餐飲，略占賓館收入的三分之二，客房收入僅占酒店總收入三分之一左右?；葜葙e館公關部負責人坦言，惠州賓館達不到四星條件。有 TCL王牌彩電、 TCL移動通信、韓國 LG電子、航天科技集團、臺灣瑞智制冷等 250家企業(yè)。 據了解，三陽酒店的配套項目經營狀況都比較好，其中卡拉 OK和桑拿浴不但壟斷了陳江周圍的高端市場，在 整個惠州市也赫赫有名。他舉例說，每年 TCL都有大型國際經銷商會議，人數 1000人以上，會議接待規(guī)模和惠州現有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 楊小川還認為：惠州沒有真正意義上的豪華酒店，給整體促銷很多困難。事實證明：商務旅游越興旺，城市競爭力就越大。這一切都取決于宏觀經濟的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長，金融、交通、物流業(yè)的發(fā)展等，目前，惠州具備這樣的外圍環(huán)境。 第三階段， 90年代中期到 90年代末期。全國星級酒店平均客房住房率為 ％，其中五星級酒店的客房住房率為 ％；四星級為 ％；三星級為 ％；二星級為％；一星級為 ％。 上述統計包括經濟欠發(fā)達地區(qū)。 惠城區(qū)作為惠州及粵東地區(qū)的政治、文化中心和經濟商務活動中心，新老高星級酒店主要集中在這一帶。 接待功能差異 濤景度假村與新世紀花園酒店的接待功能差異如下： 目標市場 濤景度假村旅游、休閑會所，目標市場是高端旅游、休閑市場。 據此分析，濤景度假村與新世紀花園酒店不構成嚴重的競爭關系。但惠城區(qū)作為惠州乃至粵東地區(qū)的經濟文化中心，市場容量很大，所能容納的決不止一座五星級酒店。 建設費用 康帝國際酒店由舊建筑拆遷而成，而且是高層建筑，建筑成本高昂。 周邊環(huán)境 康帝國際酒店位于惠城區(qū)的傳統商業(yè)中心，酒店面臨。新世紀花園酒店建筑成本比較低，開業(yè)后攤銷折舊費用也比較低。 自然環(huán)境方面，康帝國際酒店依靠西湖和東江景色，而新世紀花園酒店主要依靠山色； 設計風格方面，康帝國際酒店是現代高層建筑設計，而 新世紀花園酒店將設計為園林式酒店，設計風格各異。 康帝國際酒店基本情況 康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路的渡口所，占地面積 14000平方米，以五星級定位和設計，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 私密性 高爾夫會所私密性較強，顧客群比較集中，主要為高爾夫會員服務。在與老牌高星級酒店的競爭中，只要新世紀花園酒店的價格路線不嚴重偏離惠州市場的實際情況，換言之，只要價格不要比現有的高星級酒店高出太多，就會在競爭中處在有利位置。 2021年，惠州 的賓館酒店平均住房率為 ％，星級最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達 65％，高出平均住房十個百份點。其中，五星級和四星級酒店客房住房率分別高出全國星級酒店平均客房住房率 。 1999年底至今，隨著深圳經濟復蘇和高新技術產業(yè)的崛起，深圳高星級酒店又加快了發(fā)展速度，彭年酒店、圣庭苑、威尼斯、景軒酒店、東華假日等大批四、五星級酒店陸續(xù)建成開業(yè)，而且住房率都比較高。以深圳為例，上個世紀 80年代到 90年代初，隨著深圳經濟特區(qū)的成立，第一批高星級酒店 － 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。 高星級酒店是商務旅游的載體，也是城市形象工程。尤其是酒店周圍環(huán)境普遍太差，門前的活動空間太小。 惠州市旅游局資源與市場開發(fā)科、質量規(guī)范與管理科科負責人同樣對惠州工作、東莞消費的現象同樣痛心疾首。但以現有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會形象，對其他酒店難以構成競爭威脅。在這種環(huán)境中，酒店長期保持 80％以上的住房率，三星級標準的客房售價高達 416元 /天，而且對散客不打折。 競爭力評價 惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有 47％，這不排除是內部管 理不善造成的。 作為自然條件較好，經營規(guī)模比較大的高星級酒店，惠州賓館的經營收入主要由配套項目組成，這同樣是不合理的，賓館的可持續(xù)性發(fā)展備受懷疑。據調查，天悅大酒店從 1999年開始申報五星級， 2021年通過了惠州市旅游局的初評，省旅游局卻遲遲未給以復評。 第七章 高星級酒店經營狀況和市 場競爭力評估 惠州高星級酒店經營狀況普遍比較理想， 2021年沒有出現經營虧損的高星級酒店。酒店實際上是由投資者自己直接管理，重要問題投資者說了算。但提高人員素質，提高管理水平的問題也長期得不到解決。東方酒店管理公司的主要管理對象是大型商務酒店，選派總經理和關鍵部門的管理人員職業(yè)素質較好，管理模式、經營理念、操作規(guī)范和服務質量標準體系都已經比較成熟。 配套情況 惠州的高星級酒店在配套方面也存在很多問題，比如普遍沒有專業(yè)的會議中心，作為四星級的惠州賓館和三陽酒店都沒有公共泳池等。 SAO結論 產權式酒店是一種新興的資本運營模式。應該盡量減少返租租金和返