【正文】 入 840萬(wàn)元， 2021年預(yù)計(jì)可達(dá) 1320萬(wàn)元。 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較 晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。至 2021年，東莞五星級(jí)酒店增至 9家，四星級(jí)酒店增至 16家。據(jù)了解，與外商投資有直接關(guān)系。 特色經(jīng)營(yíng)酒店 比較典型的如三陽(yáng)酒店、西湖賓館等。 上述的數(shù)字統(tǒng)計(jì)和折扣情況說(shuō)明，惠州賓館、酒店的市場(chǎng)飽和程度低于東莞和深圳?；葜菥频曜》柯室步禐?%。 同樣，其他周邊城市也積極扶持酒店業(yè)發(fā)展。以虎門(mén)鎮(zhèn)為例，虎門(mén)鎮(zhèn)面積僅 170平方公里，轄下 28個(gè)村，常住人口 萬(wàn)人，外來(lái)人口 10萬(wàn)余人， 2021年 GDP 總量 。酒店星級(jí)分布表 3。 （上述部分資料引至惠州市旅游局《惠州市旅游資源開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報(bào) 》） 未來(lái) 10年至 20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目是集旅游休閑、娛樂(lè)和高爾夫于一體的五星級(jí)會(huì)所。 2021年，惠州全市共接待游客 605萬(wàn)人次，旅游總收入 31億人民幣，外匯收入 6404萬(wàn)元美金，各項(xiàng)都落后于周邊城市。 隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，怎么擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模，逐步達(dá)到產(chǎn)業(yè)間的平衡發(fā)展，這將是政府和民間深入討論的問(wèn)題。惠州排在珠江三角洲九個(gè)城市最后一位，如圖 3所示。如中建蛇口發(fā)展有限司準(zhǔn)備投資 20多億元，開(kāi)發(fā)建設(shè) 200萬(wàn)平米的泗水湖濱公園新區(qū)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％，成功實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。除平潭機(jī)場(chǎng)外，以市區(qū)為中心半徑 100公里范圍內(nèi)還有廣州、深圳、珠海等 3個(gè)大型國(guó)際機(jī)場(chǎng)。全市總面積 ，全市總?cè)丝?333萬(wàn)。在報(bào)告的編寫(xiě)過(guò)程中，我們盡可能采集有關(guān)惠州酒店業(yè)的各種數(shù)據(jù)，并廣泛接觸惠州市相關(guān)政府部門(mén)、酒店同行和消費(fèi)者，就項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題征詢(xún)意見(jiàn)和建議，力求報(bào)告具備較強(qiáng)的客觀性和代表性。同時(shí)該項(xiàng)目采用的資金籌措方案及產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案在財(cái)務(wù)上也是可行的。 第十一章 酒店市場(chǎng)定位 （ 50） 本章對(duì)惠州酒店業(yè)未來(lái)客源市場(chǎng)進(jìn)行了分析，認(rèn)為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來(lái)經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成部分和最活躍的部分。本章提出，在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的情況下，酒店產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售容易獲得成功。同時(shí)，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展和旅游業(yè)開(kāi)發(fā)嚴(yán)重滯后， 興建高星級(jí)酒店對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。 陳子芳先生多次受到國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、港澳特區(qū)政府首腦及國(guó)家旅游局領(lǐng)導(dǎo)人的接見(jiàn)和褒獎(jiǎng)。 袁偉明先生在全球酒店界聲名顯赫，是美國(guó)共和黨總統(tǒng)智囊團(tuán)永久會(huì)員、法國(guó)國(guó)際美食會(huì)金獎(jiǎng)?wù)潞兔朗硶?huì)司令、英國(guó)中華飲食業(yè)總商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、香港酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、北京酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。 報(bào)告主編：鄭植河， SAO副總裁 鄭植河先生自 1987年進(jìn)入深圳市巨邦集團(tuán)從事酒店和 餐廳管理工作，曾任中國(guó)首批涉外酒店星級(jí)評(píng)定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務(wù)付總經(jīng)理等職，參與起草了全國(guó)第一部飲食服務(wù)業(yè)規(guī)范化條例，擔(dān)任多家酒店和品牌餐飲企業(yè)的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。認(rèn)為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場(chǎng)歡迎。 第九章 興建五星級(jí)酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì) （ 43） 本章借鑒深圳高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史，同時(shí)參照《 2021年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，提出：高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要風(fēng)向標(biāo)，目前是惠州建設(shè)高星級(jí)酒店的最佳時(shí)機(jī)，經(jīng)營(yíng)效益是有充分保證的。 第十四章 酒店經(jīng) 營(yíng)管理規(guī)劃 （ 65） 本章對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了分析，認(rèn)為自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的結(jié)合將成為酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 我們認(rèn)為，一個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的結(jié)合，而市場(chǎng)需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的。 希望通過(guò)我們的工作，使新世紀(jì)花園酒店建設(shè)有良好的開(kāi)端。 交通條件 惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中。 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查及前景展望 歷史 改革開(kāi)放以來(lái)，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅 18億元。在項(xiàng)目的刺激 下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。上個(gè)世紀(jì)九十年代以后，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢， 1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占 GDP比重 ％， 1993年降至％， 2021年降至 ％，說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。按惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來(lái) 10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級(jí)的石化生產(chǎn)基地；國(guó)內(nèi)重要的 IT產(chǎn)業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地。 表 1是廣東省社會(huì)科學(xué)院對(duì)珠三角各城市旅游開(kāi)發(fā)配套的綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目投資 30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺(tái)水榭等已經(jīng)全面動(dòng)工。 其他景點(diǎn)也有不少投資商前來(lái)洽談投資開(kāi)發(fā)意向。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，回報(bào)有保障，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。另外天悅大酒店已申報(bào)五星級(jí)并已通過(guò)市旅游局初評(píng)，但尚未通過(guò)省旅游局復(fù)查。但龍泉國(guó)際酒店的中心會(huì)議室能同時(shí)容納 2500人。 %63%%%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 圖 5 惠州酒店住房率增長(zhǎng)情況 2021年－ 2021年間，惠州酒店業(yè)住房率增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。 房?jī)r(jià)變動(dòng)情況 2021年 1－ 12月，深圳五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)比 2021年同期下跌 ％，四星級(jí)酒店下跌 ％，三星級(jí)酒店下跌 ％，同期東莞星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也在下跌，但 2021年惠州的星級(jí)酒店房?jī)r(jià)卻在上升，其中四星級(jí)酒店上升 ％，三星級(jí)酒店更是上升 ％。 惠州星級(jí)酒店分類(lèi) 惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類(lèi)： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2021年的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，惠州賓館酒店客源以國(guó)內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。 在高星級(jí)酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房?jī)蓮d等各種房型。 公寓平均住房率長(zhǎng)期在 85% 以上，常駐客人全部是來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、日本、菲律賓和新加坡等地的外國(guó)專(zhuān)家。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長(zhǎng)期在 20％左右。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，酒店式公寓是第一選擇：一是個(gè)人活動(dòng)自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對(duì)較低。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍?、黃金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營(yíng)粵菜。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大 ，成為了酒店經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源，客房反而成了配套項(xiàng)目，占營(yíng)業(yè)收入很低。 惠州娛樂(lè)業(yè)情況 相對(duì)餐飲業(yè)，惠州的娛樂(lè)業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結(jié)地，比如深圳娛樂(lè)業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周?chē)膴蕵?lè)業(yè)大量集中在厚街、虎門(mén)等地。人均消費(fèi) 150元左右。市區(qū)內(nèi)目前還沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門(mén)島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動(dòng)?？头吭O(shè)計(jì)中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強(qiáng)對(duì)買(mǎi)家的吸引力。 雖然客房銷(xiāo)售獲得成功，但酒店開(kāi)業(yè)后仍然面臨經(jīng)營(yíng)壓力大的問(wèn)題，酒店位置遠(yuǎn)離市區(qū)，近 600間客房能否用會(huì)員消費(fèi)和會(huì)議市場(chǎng)消化存在疑問(wèn)。在運(yùn)營(yíng)模式上敏銳地借鑒了國(guó)內(nèi)最近興起的產(chǎn)權(quán)酒店模式，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。比如作為酒店經(jīng)營(yíng)核心的客房配套，普遍不合符合高星級(jí)酒店的要求。 總體來(lái)說(shuō)，惠州高星級(jí)酒店的管理水平仍處于較 低水平，具體見(jiàn)表 9?；葜葙e館在管理模式上一直沒(méi)有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門(mén)任命，經(jīng)營(yíng)上更多依靠政府支持等。 2021年經(jīng)改造申請(qǐng)四星級(jí)評(píng)定，成為掛牌四星。 SAO結(jié)論 與周邊地區(qū)同等星級(jí)酒店、同等接待功能的酒店相比（如天悅大酒店與深圳格蘭云天酒店、東莞銀城酒店；惠州賓館與深圳銀湖度假村），惠州的高星級(jí)酒店設(shè)施設(shè)備存在很大的差距。如果要繼續(xù)保持較高的開(kāi)房率和房?jī)r(jià)水平， 必須投入后續(xù)改造資金。 經(jīng)營(yíng)分析 與天悅酒店相反， 2021年惠州賓館的主要收入來(lái)源于餐飲，略占賓館收入的三分之二，客房收入僅占酒店總收入三分之一左右?；葜葙e館公關(guān)部負(fù)責(zé)人坦言，惠州賓館達(dá)不到四星條件。有 TCL王牌彩電、 TCL移動(dòng)通信、韓國(guó) LG電子、航天科技集團(tuán)、臺(tái)灣瑞智制冷等 250家企業(yè)。 據(jù)了解，三陽(yáng)酒店的配套項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況都比較好，其中卡拉 OK和桑拿浴不但壟斷了陳江周?chē)母叨耸袌?chǎng)，在 整個(gè)惠州市也赫赫有名。他舉例說(shuō)，每年 TCL都有大型國(guó)際經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)議，人數(shù) 1000人以上，會(huì)議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 楊小川還認(rèn)為：惠州沒(méi)有真正意義上的豪華酒店，給整體促銷(xiāo)很多困難。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競(jìng)爭(zhēng)力就越大。這一切都取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長(zhǎng)，金融、交通、物流業(yè)的發(fā)展等，目前，惠州具備這樣的外圍環(huán)境。 第三階段， 90年代中期到 90年代末期。全國(guó)星級(jí)酒店平均客房住房率為 ％，其中五星級(jí)酒店的客房住房率為 ％；四星級(jí)為 ％；三星級(jí)為 ％；二星級(jí)為％；一星級(jí)為 ％。 上述統(tǒng)計(jì)包括經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。 惠城區(qū)作為惠州及粵東地區(qū)的政治、文化中心和經(jīng)濟(jì)商務(wù)活動(dòng)中心，新老高星級(jí)酒店主要集中在這一帶。 接待功能差異 濤景度假村與新世紀(jì)花園酒店的接待功能差異如下： 目標(biāo)市場(chǎng) 濤景度假村旅游、休閑會(huì)所，目標(biāo)市場(chǎng)是高端旅游、休閑市場(chǎng)。 據(jù)此分析，濤景度假村與新世紀(jì)花園酒店不構(gòu)成嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。但惠城區(qū)作為惠州乃至粵東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量很大，所能容納的決不止一座五星級(jí)酒店。 建設(shè)費(fèi)用 康帝國(guó)際酒店由舊建筑拆遷而成，而且是高層建筑，建筑成本高昂。 周邊環(huán)境 康帝國(guó)際酒店位于惠城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，酒店面臨。新世紀(jì)花園酒店建筑成本比較低，開(kāi)業(yè)后攤銷(xiāo)折舊費(fèi)用也比較低。 自然環(huán)境方面，康帝國(guó)際酒店依靠西湖和東江景色，而新世紀(jì)花園酒店主要依靠山色； 設(shè)計(jì)風(fēng)格方面，康帝國(guó)際酒店是現(xiàn)代高層建筑設(shè)計(jì)，而 新世紀(jì)花園酒店將設(shè)計(jì)為園林式酒店，設(shè)計(jì)風(fēng)格各異。 康帝國(guó)際酒店基本情況 康帝國(guó)際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路的渡口所，占地面積 14000平方米，以五星級(jí)定位和設(shè)計(jì)，由東莞市厚街康帝俱樂(lè)部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 私密性 高爾夫會(huì)所私密性較強(qiáng)，顧客群比較集中，主要為高爾夫會(huì)員服務(wù)。在與老牌高星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)中，只要新世紀(jì)花園酒店的價(jià)格路線不嚴(yán)重偏離惠州市場(chǎng)的實(shí)際情況，換言之，只要價(jià)格不要比現(xiàn)有的高星級(jí)酒店高出太多，就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中處在有利位置。 2021年，惠州 的賓館酒店平均住房率為 ％，星級(jí)最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達(dá) 65％，高出平均住房十個(gè)百份點(diǎn)。其中，五星級(jí)和四星級(jí)酒店客房住房率分別高出全國(guó)星級(jí)酒店平均客房住房率 。 1999年底至今，隨著深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，深圳高星級(jí)酒店又加快了發(fā)展速度，彭年酒店、圣庭苑、威尼斯、景軒酒店、東華假日等大批四、五星級(jí)酒店陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，而且住房率都比較高。以深圳為例，上個(gè)世紀(jì) 80年代到 90年代初，隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的成立，第一批高星級(jí)酒店 － 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。 高星級(jí)酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。尤其是酒店周?chē)h(huán)境普遍太差，門(mén)前的活動(dòng)空間太小。 惠州市旅游局資源與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科科負(fù)責(zé)人同樣對(duì)惠州工作、東莞消費(fèi)的現(xiàn)象同樣痛心疾首。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽(yáng)酒店難以樹(shù)立高檔、豪華酒店的社會(huì)形象，對(duì)其他酒店難以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。在這種環(huán)境中，酒店長(zhǎng)期保持 80％以上的住房率，三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的客房售價(jià)高達(dá) 416元 /天，而且對(duì)散客不打折。 競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià) 惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有 47％，這不排除是內(nèi)部管 理不善造成的。 作為自然條件較好，經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較大的高星級(jí)酒店，惠州賓館的經(jīng)營(yíng)收入主要由配套項(xiàng)目組成，這同樣是不合理的，賓館的可持續(xù)性發(fā)展備受懷疑。據(jù)調(diào)查，天悅大酒店從 1999年開(kāi)始申報(bào)五星級(jí)， 2021年通過(guò)了惠州市旅游局的初評(píng)，省旅游局卻遲遲未給以復(fù)評(píng)。 第七章 高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況和市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 惠州高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍比較理想， 2021年沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損的高星級(jí)酒店。酒店實(shí)際上是由投資者自己直接管理，重要問(wèn)題投資者說(shuō)了算。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問(wèn)題也長(zhǎng)期得不到解決。東方酒店管理公司的主要管理對(duì)象是大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門(mén)的管理人員職業(yè)素質(zhì)較好，管理模式、經(jīng)營(yíng)理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系都已經(jīng)比較成熟。 配套情況 惠州的高星級(jí)酒店在配套方面也存在很多問(wèn)題，比如普遍沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的會(huì)議中心，作為四星級(jí)的惠州賓館和三陽(yáng)酒店都沒(méi)有公共泳池等。 SAO結(jié)論 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興的資本運(yùn)營(yíng)模式。應(yīng)該盡量減少返租租金和返