【正文】 全區(qū)地貌可劃分為河谷洼地、河谷階地、斜坡漫崗、陡坡谷地、峽谷山地五種類型。 古往今來，引無數(shù)文人騷客來此。 條件 在國家大力發(fā)展旅游業(yè)的政策指導(dǎo)下 ，打造 “林中之城、休閑之都 ”是郴州 市旅游業(yè) 發(fā)展的主要目標 ，使 王 仙嶺旅游度假區(qū) 開發(fā)面臨著大好機遇。小王仙嶺現(xiàn)有景區(qū)內(nèi)的步行道比較狹窄，旅游旺季的時候行人擁擠，地形險峻 ， 缺少扶欄。 市場分析與預(yù)測 度假產(chǎn)業(yè) 分析 定義 及產(chǎn)業(yè)鏈 度假產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)的重要組成部分，是指為度假者提供度假活動中所需的各種有形 產(chǎn)品和無形服務(wù)的諸多行業(yè)和部門組成的有機整體。其主要目的是形成或強化度假區(qū)特色，增強度假區(qū)的競爭優(yōu)勢，滿足度假區(qū)核心客源市場的休閑度假需求。 ⑵ 文化性 文化是度假區(qū)的靈魂，是度假區(qū)能夠存在與發(fā)展的源泉，是度假區(qū)形成特色的主要組成部分，因為文化既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色之中，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。這些度假區(qū)之所以成功，據(jù)世界旅游組織委托的有關(guān)專家的考察，是因為這些度假區(qū)都采取了一種 “充分考慮本地區(qū)的環(huán)境、經(jīng)濟和社會文化的平衡發(fā)展，嚴謹規(guī)劃、認真實施 ”的綜合開發(fā)模式。 強調(diào)度假區(qū)的景觀性一則因為景觀本身是度假環(huán)境的重要組成部分，另一方面，它是休閑度假的重要旅游內(nèi)容。因此，針對度假區(qū)旅游時間較長和較高的重游率，增加度假區(qū)的休閑設(shè)施和內(nèi)容，有利于豐富度假區(qū)內(nèi)容，提升度假區(qū)檔次。相對于湖南省來說，郴州城鄉(xiāng)收入水平高，而 恩格爾系數(shù) 偏高，說明郴州旅游度假市場潛力大， 而臨近郴州周邊經(jīng)濟發(fā)達省市是郴州旅游度假市場重點開發(fā) 的目標市場。 近城休閑度假成為中國居民的喜好 從需求市場來看，中國城鎮(zhèn)居民休閑度假游比例逐年上升 。 這樣，一些星 級休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)（莊園）如雨后春筍地發(fā)展了起來，但是大多數(shù)休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)（莊園） 由于所處地域資源環(huán)境有限，產(chǎn)品開發(fā)單一，產(chǎn)業(yè)不能升級發(fā)展。接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長 ％，國內(nèi)旅游收入 億元。 客源市場分析 客源市場總量分析 湖南省旅游市場基本情況 ——湖南省旅游業(yè)保持較快增長，各指標均穩(wěn)年提高。目前，休閑度假即處于向“大眾化普及”發(fā)展的階段 ， 中西部地區(qū)城市 近城休閑度假區(qū)建設(shè)前景看好。人們對旅游的要求也日益提高，對旅游產(chǎn)品的選擇更加理性、更加多樣化，這對旅游市場開發(fā)提出了更高的要求。 我國休閑度假業(yè)的市場發(fā)展空間廣闊 對于中國而言，經(jīng)濟的增長和生活觀念培育著一個不可忽視的休閑 度假 市場 ， 2021 年我國人均 GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為 美元 ，城鎮(zhèn)居民人均純收入 21810 元人民幣 ， 農(nóng)村居民人均純收入 6977 元人民幣 。 ⑸ 休閑性 從嚴格意義上說，休閑與度假還是有一定區(qū)別的。一些度假區(qū)選擇在風(fēng)景區(qū)內(nèi)或風(fēng)景區(qū)附近，正是出于這樣的目的。韓國慶州波門湖度假區(qū)則以地方古老文化和國際文化的兼容為特色。土耳其南安塔利亞海濱度假區(qū)，則以其 “生態(tài) ”、 “健康 ”和 “人文 ”主題著稱于世。 度假產(chǎn)品市場及模式 海濱度假區(qū)、 山地度假區(qū)、溫泉度假區(qū)、森林度假區(qū)、 湖濱度假區(qū)、鄉(xiāng)村度假區(qū) 、特色度假產(chǎn)品（ 小型豪華度假區(qū) 、別墅式度假區(qū)、室內(nèi)水上樂園度假酒店 ） 等。在旅游服務(wù)基地有一變電站，從郴州市區(qū)引入電力線?，F(xiàn)人口約 1486人，其中非農(nóng)業(yè)人口 130人 ，為水上樂園項目職工：農(nóng)業(yè)人口 1356人，包括觀山洞村 10組、虎形山景區(qū)入口安置居民和六個林場職工。雪景、麗景、云海、朝暉、夕陽、霧灘等天象資源極為豐富，是攝影愛好者的天然素材。 水文資源：奇特的山泉、瀑湖資源是橫渡、溯溪、溪降、攀瀑、瀑降、搭索過澗、溜索等戶外運動項目理想場所； 景區(qū)內(nèi) 西河上游有十二渡壟、涼傘坪、高峰三座水庫 ， 此外還有多條 水溪， 水質(zhì)較好，可以通過梯級利用水資源，形成 梯級瀑布景觀和 若干個面積較大 的水體，改善景區(qū)內(nèi)用地條件，并結(jié)合水域在周邊建設(shè)旅游配套設(shè)施 。 建設(shè)滯后 制約旅游業(yè)的市場開發(fā) 構(gòu)成旅游的要素沒有形成體系與規(guī)模，規(guī)劃區(qū)道路交通、水電等 郴州市王仙嶺旅游 景 區(qū) 開發(fā)建設(shè) 工程 （ 一期 ） 可行研究報告 郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院 14 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等滯后，直接成為影響旅游區(qū)發(fā)展的因素。 此外，小王仙嶺 有始建于唐宋年間的露仙亭、相山亭、九龍坡等人文古跡。古往今來，引無數(shù)文人騷客來此。其中陰石壟、青山壟、相山峽、王仙峽 ——九龍坡一帶有四處為保護完好的原生性常綠闊葉次生林，其層次豐富，種類較多，郁郁蔥蔥，其為壯觀，具有相當(dāng)高的觀賞、生態(tài)價值。景區(qū)內(nèi)四季分明，景色各異，宜全年開展各種旅游活動。南北長 約 5 公里，東西寬 5 公里。 隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。 建設(shè)生態(tài)大市、旅游名市，是郴州市委、市政府加快全市經(jīng)濟社會發(fā)展特別是旅游經(jīng)濟發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。 郴州市王仙嶺旅游 景 區(qū) 開發(fā)建設(shè) 工程 （ 一期 ） 可行研究報告 郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院 8 郴州旅游發(fā)展概況 “十五 ”期間，全市共接待國內(nèi)外游客 ，年均遞增%；旅游綜合收入 ，年均遞增 ％。 社會經(jīng)濟概況 2021 年 全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。至 114176。 王仙嶺旅游度假區(qū)規(guī)劃 面積 公頃， 包括 城 市休閑區(qū)、山水人間區(qū)、逍遙養(yǎng)仙區(qū)、云海仙境區(qū)、仙蹤奇緣區(qū)、觀山五福區(qū)等六大功能片區(qū) 。 ⑹積極穩(wěn)妥地引進、 采用先進技術(shù)、先進設(shè)備、新材料，提供運 郴州市王仙嶺旅游 景 區(qū) 開發(fā)建設(shè) 工程 （ 一期 ） 可行研究報告 郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院 4 轉(zhuǎn)的可靠性，盡可能減輕工人的勞動強度，減少日常維護檢修工作量。 加快發(fā)展郴州 旅游業(yè)是 “兩城”建設(shè) 一張重要名片 ， 旅游業(yè)正成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點和第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為推動郴州旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展， “林中之 城、休閑之都” 成為郴州 旅游 新的 定位 目標 ， 圍繞這一目標， 2021年開始 實施旅游項目攻堅年活動 ， 強 力推進 100個旅游 項目建設(shè) ， 2021年， 郴州 市 又 編制完成了 《 郴州休閑旅游總體規(guī)劃 》 ，實現(xiàn)旅游產(chǎn)品由觀光向觀光與休閑并重的重大轉(zhuǎn)型 ， 因此，根據(jù)這一旅游需求市場的特點，為打造旅游精品項目，充分挖掘和利用 王仙嶺 旅游資源，由蘇仙區(qū)人民政府引進 浙江萬邦置業(yè)有限公司以打捆方式 綜合 開發(fā) “ 王仙嶺旅游度假區(qū) ”，在保護 王仙嶺 生態(tài)環(huán)境的同時，重新整合 王仙嶺 優(yōu)勢旅游資源，發(fā)揮更大經(jīng)濟效益。公司通過與國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行及其他商業(yè)銀行開展開發(fā)性金融合作，融資工作成效顯著，截止 2021 年 8 月 31 日，公司注冊資金 10000 萬元，資產(chǎn)總額 億元，自 2021 年來，信貸融資貸款 41365 萬元， BT模式民間融資 85700 萬元，完成項目投資 13 億元。 ⑶貫徹國家旅游業(yè)工作方面的方針政策，精心編制，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全適用 。 郴州市王仙嶺旅游 景 區(qū) 開發(fā)建設(shè) 工程 （ 一期 ） 可行研究報告 郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院 5 項目建設(shè)將推動五蓋山、王仙嶺 旅游 風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟跨越式發(fā)展，增加就業(yè)，促進當(dāng)?shù)芈糜问聵I(yè)乃至郴州市的旅游經(jīng)濟發(fā)展具有現(xiàn)實意義。 經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 主要建設(shè)內(nèi)容 核 心接待區(qū)主入口廣場 ㎡ 20360 核心接待區(qū)旅游接待中心 ㎡ 28855 含水利建設(shè)工程 東湖水閘工程 座 1 東湖駁岸及綠化建設(shè)工程 ㎡ 518200 核心區(qū)中巴站 ㎡ 31800 大壁口 景觀水 壩 座 1 鋼筋砼 度假區(qū)主干道路及配套設(shè)施工程 26m 寬道路 km 道路斷面 6m＋ 14m＋ 6m 20m 寬道路 km 道路斷面 3m＋ 14m＋ 3m 12m 寬道 km 道路斷 面 ＋ 7m＋ 寬道路 km 6m 寬道路 km 4m 寬道路 km 橋梁 座 6 相山寺建設(shè)工程 ㎡ 33571 占地面積 71400 ㎡ 2 總投資 萬元 79907 工程 建設(shè)費用 萬元 49804 其它 投資 費 萬元 21450 預(yù)備費 萬元 5650 建設(shè)期貸款利息 萬元 3003 3 資金籌措 萬元 79907 財政資金 萬元 34907 申請銀行貸款 萬元 45000 4 投資效益 整理配套開發(fā)用地 畝 5534 觀山五福區(qū) 規(guī)劃期內(nèi)土地收益 萬元 287926 國民經(jīng)濟內(nèi)部收益率 FIRR % 經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ I=12%） FNPV 萬元 投資回收期 Pt 年 項目貸款償還期 年 9 含建設(shè)期 項目建設(shè)期 年 郴州市王仙嶺旅游 景 區(qū) 開發(fā)建設(shè) 工程 （ 一期 ） 可行研究報告 郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院 7 項目建設(shè)的重要意義 建設(shè)項目所在地概況 地理、水文、氣象及工程地質(zhì)條 件 郴州位于湖南省東南部五嶺山脈北麓，南與廣東韶關(guān)、清遠毗鄰，東界江西贛州，北接衡陽、株洲，西鄰永州。5139。全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，接 待入境旅游者 萬人次。全市基本形成了以生態(tài)休閑、漂流探險、壽地福城、溫泉健身、紅色搖籃為主要特色的生態(tài)旅游產(chǎn) 品。 合理開發(fā)利用生態(tài)資源，保護生態(tài)環(huán)境的需要。08′20″，北緯 25176。 境內(nèi)成土母巖有板頁巖、砂巖、花崗巖、礫巖、和石灰?guī)r。 ⑴ 生物資源 王仙嶺風(fēng)景旅游區(qū)植被屬中亞熱帶，南部含有華南區(qū)系熱帶成分的常綠闊葉亞地 帶。地下水儲量大、水質(zhì)好、無污染。 已開發(fā)旅游項目 王仙嶺旅游區(qū) 是湖南百景、湖南二十佳休閑景區(qū)之一。 “林中之城、休閑之都” 適當(dāng)郴州 旅游 最準確的 定位 ，因此， 王仙嶺從觀光旅游向休閑度假旅游目的地的轉(zhuǎn)型 升級是大勢所趨。山頂平緩開闊，山體北向坡度在 20～50％，山體底 部地帶坡勢趨緩，山腳谷地地勢較平坦。相傳宋代著名畫家王茂悅將相山瀑布入畫，作《郴州白水奇清圖》，精細的描繪了相山瀑布的美麗景色。郴州市人民政府、蘇仙區(qū)政府積極發(fā)揮規(guī)劃、指導(dǎo)、政策調(diào)節(jié)等作用的同時，大力度 對旅游地基礎(chǔ)設(shè)施進行投資建設(shè)，形成了極為良好的社會政策環(huán)境和投資環(huán)境?，F(xiàn)有的步行道主要有：虎形山四周，虎形山至麻石壟，虎形山至王仙湖，虎形山至青山壟。 度假區(qū)及其所在區(qū)域的旅游資源 （景區(qū)） 是度假產(chǎn)業(yè)重要載體和支撐。度假區(qū)的主題是與其形象聯(lián)系在一起的。如印尼巴厘島的特色文化主要是巴厘傳統(tǒng)習(xí)俗和社會習(xí)俗。 對度假區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)的重視，一方面源自度假區(qū)生態(tài)環(huán)境的退化，另一方面則是旅游者對良好生態(tài)環(huán)境的追求。對 度假區(qū)而言，其旅游吸引物主要包括 3 個方面：舒適康益的度假環(huán)境；豐富多彩的休閑活動、保健康療服務(wù)，以及優(yōu)美風(fēng)景的觀光游覽。 ⑹健身性 度假區(qū) 選址在旅游 風(fēng)景區(qū) 內(nèi)，除了旅游風(fēng)景區(qū)觀光外， 更 重要的一個因素是 良好的生態(tài)環(huán)境是人們健身、養(yǎng)生的好去處，特別是近年來流行的 山地戶外運動 ， 兼有競賽性和休閑性，是一種把旅游、運動、文化、人際交流結(jié)合起來的活動 ， 使人們以貼近大自然的方式參與體育運動，以輕松心態(tài)參與社會活動 ，這種活動 已成為全民健身中一個重要項目，而目前國內(nèi)的戶外運動俱樂部也有近千家，參與戶外運動的人數(shù)以每年近百分之三十的速度增長，在促進旅游和 度假產(chǎn) 品開發(fā)方面具有廣闊的市場。 國民對休閑度假的整體認知度還較低 一方面 是 旅游度假 配套設(shè)施建設(shè)滯后、檔次較低，無法通過營銷手段提高知名度， 旅游產(chǎn)品 、旅游 形式 無法實現(xiàn) 由觀光向 觀光休閑 +度假 轉(zhuǎn)型 ；另一方面， 為滿足消費者新鮮感的 長距離及出國觀光旅游仍然搶占較大市場份額 。 隨著經(jīng)濟連續(xù)增長、中國居民生活水平提高，近年來的旅游 市場表明，中國旅游業(yè)正從單一的觀光旅游向觀光、度假旅游相結(jié)合的趨勢發(fā)展