【正文】 房制度和城市管理體制的改革中新興的一種服務(wù)型行業(yè)，其從最開(kāi)始的無(wú)到有，逐漸發(fā)展壯大，然后到現(xiàn)在基本成為每個(gè)小區(qū)中不可或缺的一部分，在此發(fā)展的過(guò)程中必然會(huì)經(jīng)歷一些制度以及服務(wù)水平方面的不完善，只有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而才能尋找解決問(wèn)題的策略。the fourth part is the prospect of property word:residential estate。 1 提高其法律法規(guī)意識(shí) “小區(qū)是我家”教育，提高主人翁意識(shí) 為了促進(jìn)和改善其發(fā)展，1994年，建設(shè)部頒布了物業(yè)管理方面的第一個(gè)法律法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，與此同時(shí)，有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》由此而產(chǎn)生，隨后其他一線城市均制定了物業(yè)管理的相關(guān)地方法規(guī)。相關(guān)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)的法律制度的執(zhí)行中的小條款沒(méi)有形成完整和系統(tǒng)的體系，很多法規(guī)都存在一些矛盾，可能致使物業(yè)管理公約的權(quán)利不夠，很難將相關(guān)的法律法規(guī)全部落實(shí)執(zhí)行。老舊小區(qū)中最重要的問(wèn)題就是房屋的維護(hù)。但很多的物業(yè)管理基本都高于這個(gè)價(jià)格，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)肯定會(huì)以自己的利益為中心，如果與其他的小區(qū)相比，自己所在的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收的相對(duì)高，就會(huì)導(dǎo)致一些必要的矛盾。但最終導(dǎo)致了這么嚴(yán)重的后果，對(duì)于物業(yè)和業(yè)主都是極大不劃算的。其成員基本都將小區(qū)全業(yè)主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時(shí)甚至通過(guò)利用自己的身份來(lái)謀取一些不當(dāng)?shù)睦妗＜訌?qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司以及相關(guān)人員的資格審查。在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，政府可以根據(jù)不同的地域以及不定期的調(diào)整期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間制定一個(gè)相對(duì)平衡的價(jià)格，通過(guò)政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查以及審核后，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用實(shí)在是高于實(shí)際成本，政府可以對(duì)相關(guān)企業(yè)作出一定程度的補(bǔ)助，以支持其發(fā)展。對(duì)人員的培訓(xùn)就是對(duì)該企業(yè)的企業(yè)文化的提升，好的企業(yè)文化一方面 能在企業(yè)中營(yíng)造一個(gè)好的氛圍，使得員工能在工作的同時(shí)得到一種享受，從而工作的時(shí)候沒(méi)有那么大的壓力；另一方面還能提升企業(yè)的品質(zhì)，這是一種無(wú)形資產(chǎn)，能給企業(yè)帶來(lái)更多的利益。比如不定時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行家訪，了解其家中的狀況，對(duì)于只是老人在家的業(yè)主，物業(yè)可以定時(shí)幫忙他們買(mǎi)一些生活必須品；以及有看病需要時(shí)，物業(yè)可以安排醫(yī)生到家進(jìn)行就診，這不僅能極大的體現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)水平，而且更是極大的方便了老人。對(duì)于有些小區(qū)來(lái)說(shuō)，可能業(yè)主的流動(dòng)率相對(duì)較高，因此很難將小區(qū)當(dāng)作自己永久的家來(lái)看待。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，其還處于發(fā)展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主的不斷協(xié)作改善，會(huì)讓物業(yè)管理發(fā)展的更好。物業(yè)企業(yè)更加注重品牌化發(fā)展。，2012年第24期。關(guān)鍵詞：封閉小區(qū) 物業(yè)管理 問(wèn)題與對(duì)策前言獨(dú)山子，與其它城市一樣，在其城鎮(zhèn)化過(guò)程中，居民小區(qū)建設(shè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，近十年來(lái)新建的居民小區(qū)都為封閉小區(qū)，小區(qū)管理都引入了物業(yè)公司。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的物業(yè)糾紛起因來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。（3）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電氣配套項(xiàng)目得不到落實(shí)。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。二、小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析打破差異，對(duì)所有小區(qū)物業(yè)建設(shè)統(tǒng)籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。首先,財(cái)務(wù)管理部門(mén)要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況,了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),保證資金合理運(yùn)作。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開(kāi)并說(shuō)明有關(guān)情況。為此，一方面應(yīng)引進(jìn)一些具有相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層次管理人才，另一方面應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)、定期考核、評(píng)比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機(jī)制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問(wèn)題越來(lái)越突出，誘發(fā)的影響社會(huì)穩(wěn)定事件也越來(lái)越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。（四）大修基金動(dòng)用問(wèn)題。一些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權(quán)益；一些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會(huì)未能成功等原因，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司開(kāi)展的工作百般刁難阻礙等。建立“四級(jí)三方”調(diào)解機(jī)制，四級(jí)：即區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)國(guó)土房房管局等區(qū)級(jí)部門(mén)和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。因此研究其解決問(wèn)題的對(duì)策，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。一般的物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費(fèi)的不到位，不得不低薪聘請(qǐng)下崗工人甚至退休工人！即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級(jí)階段，還未走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定?！鼻址噶藰I(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。同時(shí)，由于收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶(hù)，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶(hù)的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。因此，業(yè)主欠費(fèi)，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督人的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問(wèn)題。4結(jié)束語(yǔ)嘉善小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題，正是全社會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時(shí)涉及到多個(gè)部門(mén)，等待著各相關(guān)部門(mén)的共同關(guān)注、協(xié)調(diào)和解決。第五篇：新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題和建議的調(diào)研報(bào)告新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題和建議的調(diào)研報(bào)告民盟宣武區(qū)工委2006年9月6日隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得了巨大的進(jìn)展，越來(lái)越多的居民購(gòu)買(mǎi)了商品住房。業(yè)主十分不滿。如小區(qū)已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時(shí)供電，難以保障業(yè)主的正常生活。久而久之，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾必然激化。三、幾點(diǎn)建議市政府盡快制訂出臺(tái)《北京市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》。據(jù)調(diào)查，目前，北京市有4200多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目（其中新建住宅小區(qū)2900多個(gè)）實(shí)行了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，但由于大多數(shù)業(yè)主不愿意參與這一近乎公益性質(zhì)的活動(dòng)、物業(yè)管理企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）不愿意見(jiàn)到“有能力”與自己對(duì)話的組織出現(xiàn)等原因，只有400多個(gè)新建居住小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。為此，街道辦事處及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有責(zé)任加強(qiáng)宣傳《條例》的力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主積極參與小區(qū)管理，指導(dǎo)所有符合條件的物業(yè)小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主能通過(guò)合法的組織有效的管理好自己的社區(qū)、維護(hù)自己的權(quán)益。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收規(guī)定，將停車(chē)場(chǎng)、綠地、各種配套設(shè)施的完善列為綜合驗(yàn)收的重要內(nèi)容。少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)、公眾道德水準(zhǔn)較低，不管是否有理，隨便找個(gè)理由就不交物業(yè)管理費(fèi)，直接影響了物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)，間接侵占了其他業(yè)主的利益。如宣武區(qū)某小區(qū)，2000年開(kāi)始入住，2004年二期入住。不按新標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)的，禁止進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)?！稐l例》頒布和實(shí)施二年多來(lái)，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識(shí)空前高漲。因此需要我們作出更進(jìn)一步的努力。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對(duì)極個(gè)別的拖欠較多、對(duì)整個(gè)小區(qū)物管費(fèi)收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進(jìn)行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開(kāi)展工作困難，影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無(wú)相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。例如，2006年嘉善經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動(dòng)性達(dá)到60%。2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問(wèn)題一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問(wèn)題，建議1引言隨著嘉善經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為嘉善縣的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實(shí)力，同時(shí)由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。（四）建立懲戒機(jī)制。進(jìn)一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級(jí)管理機(jī)制，并嚴(yán)格以資質(zhì)作為準(zhǔn)入門(mén)檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務(wù)管理平臺(tái)，在平臺(tái)上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開(kāi)展物業(yè)管理公司招標(biāo)引入等工作，促進(jìn)物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。部分物業(yè)管理公司動(dòng)用大修基金僅僅通過(guò)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)等。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進(jìn)其他物業(yè)管理公司。公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。對(duì)互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰措施。其次,財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。石化公司已經(jīng)就其管轄小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行了試點(diǎn)改制，不再承擔(dān)小區(qū)物業(yè)建設(shè)費(fèi)用，而是全面收取物業(yè)費(fèi)，這就使其它小區(qū)的居民心理平衡程度增強(qiáng)一些，有利于其它小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用的收繳。同時(shí)，我區(qū)的物業(yè)收費(fèi)大都采取包干制的形式，物業(yè)公司在物業(yè)維護(hù)上的開(kāi)支不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)缺少客觀評(píng)價(jià)依據(jù)。（4）多收的物業(yè)費(fèi)無(wú)法退回。由于法規(guī)不完善，政府部門(mén)的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時(shí)，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題更增加了難度。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理在獨(dú)山子作為居民小區(qū)管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化、社會(huì)化，提高小區(qū)管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。,2014年第14期。在任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展中，都會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，我