【正文】 由于專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理還是個(gè)新興事物，參與的主體尚未發(fā)育成熟，特別是作為重要參與方的業(yè)主大多數(shù)尚未形成有效的組織，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，很難與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商平等對(duì)話，為維護(hù)自己的權(quán)益，個(gè)別業(yè)主的非理性抗?fàn)幘蜁?huì)不斷的出現(xiàn)，將嚴(yán)重影響社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。首先應(yīng)注意使之與即將出臺(tái)的《物權(quán)法》接軌，其次應(yīng)解決現(xiàn)法規(guī)操作性不強(qiáng)的問(wèn)題。少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)偏低。普遍存在的停車(chē)問(wèn)題。某小區(qū)物業(yè)管理公司利用地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)的規(guī)定，不與業(yè)主協(xié)商，擅自單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了適應(yīng)和調(diào)整新形勢(shì)下新建小區(qū)的管理和各方關(guān)系，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）。物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千萬(wàn)百姓的日常生活和切身利益，把物業(yè)的這些問(wèn)題理清楚、解決好，將有力地促進(jìn)我縣物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，推動(dòng)和諧社會(huì)的構(gòu)建。物業(yè)企業(yè)要與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)，欠缺可監(jiān)督性。例如小區(qū)內(nèi)停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題，此類(lèi)糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛?，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車(chē)的業(yè)主收取的小區(qū)車(chē)位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門(mén)費(fèi)等。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)低。因而，研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問(wèn)題。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問(wèn)題，并加以分析，最后，針對(duì)問(wèn)題，對(duì)完善物業(yè)管理提出了若干建議。三方“即開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國(guó)土房管局等部門(mén)和區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組逐級(jí)協(xié)調(diào)。三、工作建議（一）完善準(zhǔn)入及資質(zhì)管理機(jī)制。物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修維護(hù)時(shí)，需動(dòng)用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施遲遲不能維修維護(hù)的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問(wèn)題（一）新舊物業(yè)更換矛盾。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。隨著員工素質(zhì)的提高，管理手段的加強(qiáng)，管理水平的提高，服務(wù)質(zhì)量也會(huì)隨之相應(yīng)提高。業(yè)主因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時(shí)處理。企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長(zhǎng)期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。針對(duì)獨(dú)山子物業(yè)目前這種局面，區(qū)政府房產(chǎn)局應(yīng)要求石化公司及礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部要打破常規(guī)格局，對(duì)小區(qū)物業(yè)目前局面進(jìn)行改革，而不能給物業(yè)管理行業(yè)制造混亂。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一些遺留問(wèn)題不能及時(shí)解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。主要有：開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會(huì)，經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費(fèi)觀念滯后等原因。目前獨(dú)山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區(qū)等都有物業(yè)公司進(jìn)行管理。,黑龍江科技信息,2014年。品牌的建立是在長(zhǎng)期的發(fā)展中逐步形成的，在將來(lái)的發(fā)展中，市場(chǎng)的體系中的資源逐漸達(dá)到飽和，使得競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，物業(yè)管理將從數(shù)量型向質(zhì)量型、規(guī)模型、效益型轉(zhuǎn)變，因此樹(shù)立一個(gè)好的品牌就顯得尤為重要，在服務(wù)水平、質(zhì)量的基礎(chǔ)上建立起企業(yè)外部和內(nèi)部的形象，將品牌發(fā)展壯大。相關(guān)的制度會(huì)更加的完善。我們必須將我們所經(jīng)過(guò)的任何一個(gè)地方當(dāng)作家來(lái)看，將這種意識(shí)映射到我們的心里。小孩子在各個(gè)小區(qū)也是一個(gè)很大的群體，物業(yè)應(yīng)該不定時(shí)的對(duì)小孩的安全方面進(jìn)行宣傳教育，物業(yè)可以根據(jù)小孩的喜好組織一些活動(dòng)，對(duì)小區(qū)的小孩子進(jìn)行集中教導(dǎo)，比如知識(shí)搶答、實(shí)際案例講解等方式，并且設(shè)置一些小的獎(jiǎng)品，激勵(lì)大家都參加。管理人員是對(duì)下屬的人員的一個(gè)帶頭和示范作用，他們對(duì)事情的處理方式以及對(duì)每件事情或相關(guān)人員的態(tài)度，都極大的影響著下屬員工。比如降低或減免其營(yíng)業(yè)稅、機(jī)械設(shè)備的安檢費(fèi)等。除了定期對(duì)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行 審查外，還要進(jìn)行不定時(shí)的抽查，讓物業(yè)管理企業(yè)以一種“時(shí)刻準(zhǔn)備著”的心態(tài)去規(guī)范自己。因此對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督、協(xié)助等職能很難得到發(fā)揮。在一些小區(qū)里經(jīng)常會(huì)看見(jiàn)業(yè)主私自到處拉電線，有時(shí)確實(shí)是方便了自己，但這極大的影響了小區(qū)中的美觀，一人這樣做可能沒(méi)多大的影響，如果每個(gè)業(yè)主都這樣做就顯得太混亂，無(wú)論是從安全的角度還是從小區(qū)的美觀角度去考慮，這樣的行為物業(yè)肯定會(huì)上前制止的，但有些業(yè)主以方便或者說(shuō)是開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)考慮到這些問(wèn)題為由，總是不配合物業(yè)，這讓物業(yè)顯得十分為難。而物業(yè)管理方面又認(rèn)為，我們是以服務(wù)為目的，盈利是很微薄的，從而導(dǎo)致兩者間的矛盾更加激化。很多老舊小區(qū)都可能出現(xiàn)墻體脫落、漏水等情況，很多問(wèn)題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問(wèn)題，但還未到達(dá)基本的使用年限，因此相關(guān)人員也未對(duì)房屋進(jìn)行翻修或者改造。我國(guó)現(xiàn)在物業(yè)管理公司還沒(méi)有一個(gè)自發(fā)的行業(yè)協(xié)會(huì)，大多數(shù)地方都是由半政府性質(zhì)的行業(yè)協(xié)會(huì)在約束和規(guī)范當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，而建設(shè)管理部門(mén)和房管部門(mén)都是間接的管理物業(yè)行業(yè)，很大程度上物業(yè)管理公司幾乎都是自我進(jìn)行約束，因此就會(huì)在很多方面有所松懈。2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，詳細(xì)了物業(yè)管理在法律法規(guī)中的地位以及管理辦法。 property management。本文通過(guò)自己在生活中的實(shí)地調(diào)查以及網(wǎng)上的數(shù)據(jù)、其他人的觀點(diǎn)，系統(tǒng)的分析出小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些問(wèn)題，并挖掘其導(dǎo)致的原因，然后從政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方面提出改善策略。the second part is the property management status and reason analysis。 、善于管理 及時(shí)幫助各解決問(wèn)題——服務(wù)到家 而中國(guó)現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理開(kāi)始于20世紀(jì)80年代初，當(dāng)時(shí)正是經(jīng)濟(jì)體制和住房體制的改革時(shí)期。目前，我國(guó)物業(yè)管理的法律法規(guī)基本有地方性和行業(yè)性法規(guī)組成，因此會(huì)存在一些不健全的地方，很多業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的糾紛都會(huì)由此產(chǎn)生。在不同的地區(qū)都存在一些老舊小區(qū)，特別是在三四線之類(lèi)的城市里居多，為了業(yè)主的方便和小區(qū)的維護(hù)問(wèn)題，業(yè)主也不得不要求物業(yè)管理企業(yè)的管理。由于從業(yè)人員的不專(zhuān)業(yè)就很大程度上影響了該物業(yè)公司的管理的規(guī)范性，從而就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的一些矛盾，讓物業(yè)管理公司在以后很難去管理，長(zhǎng)此以往就會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度大大降低。某小區(qū)的整棟樓過(guò)道的燈均不亮，多次保修物業(yè)，但都未見(jiàn)解決，后來(lái)一位老人經(jīng)過(guò)過(guò)道是摔倒導(dǎo)致骨折，后來(lái)其家人認(rèn)為這是屬于物業(yè)的責(zé)任，而物業(yè)卻否認(rèn)，后來(lái)只有通過(guò)上告院解決。業(yè)主委員會(huì)能極大地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，能讓其所在的小區(qū)的各方面得到很大的改善，萬(wàn)科物業(yè)前總經(jīng)理曾說(shuō)過(guò)：“只要物業(yè)管理公司存 在，業(yè)主委員會(huì)就是一個(gè)永久的話題”。對(duì)物業(yè)管理公司的管理是一個(gè)相對(duì)大范圍的工作，相關(guān)行政部門(mén)基本都會(huì)通過(guò)劃分片區(qū)的方法來(lái)管理，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些交叉的區(qū)域，就可能相關(guān)人員都不處理的情況，因此行政部門(mén)可以通過(guò)綜合執(zhí)法的方式來(lái)解決這種問(wèn)題，層層覆蓋，讓業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)某些無(wú)法直接解決的糾紛時(shí)能很快的找到相關(guān)人員。、善于管理物業(yè)管理屬于發(fā)展中的一個(gè)新興的行業(yè)，一個(gè)行業(yè)的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時(shí)政府就能極大的發(fā)揮其作用。建立人才隊(duì)伍、培養(yǎng)管理人才，關(guān)鍵在于管理人員綜合素質(zhì)的提高。，及時(shí)幫助解決問(wèn)題——服務(wù)到家物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)型的企業(yè)就必須時(shí)刻的關(guān)注業(yè)主的需求?！靶^(qū)是我家”教育，提高主人翁意識(shí)小區(qū)的主體還是業(yè)主自己，物業(yè)對(duì)于小區(qū)來(lái)說(shuō)只是被動(dòng)的管理，小區(qū)的后期發(fā)展以及各方面的改善都需要業(yè)主的大力的支持。維權(quán)的意識(shí)不僅是業(yè)主所需要提高的，而且小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)也需要得到極大的改善，業(yè)主委員會(huì)是所有業(yè)主強(qiáng)有力的代表，要將每位業(yè)主委員會(huì)的成員的職責(zé)明確，其需要提高自身的監(jiān)督的職能，必須熟悉業(yè)主與物業(yè)所簽訂的服務(wù)合同，根據(jù)合同要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容等進(jìn)行監(jiān)督，使其能時(shí)刻改善自身的服務(wù)水平。政策法規(guī)對(duì)任何一個(gè)企業(yè)的運(yùn)作以及經(jīng)濟(jì)收益都起著決定性的作用。，2014年5月第19期。目前獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低、業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納不積極甚至長(zhǎng)期拖欠，都是影響它健康發(fā)展的重要因素。但在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于種種原因，小區(qū)的物業(yè)管理存在許多問(wèn)題，造成除眾鑫花園以外的其它小區(qū)物業(yè)飽受詬病，小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱，甚至個(gè)別物業(yè)公司退出獨(dú)山子物業(yè)市場(chǎng)，更有甚者出現(xiàn)物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主對(duì)簿公堂的現(xiàn)象。（二）物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理欠妥我國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。引起了居民的強(qiáng)烈不滿，以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（四）、業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄多年來(lái)，獨(dú)山子區(qū)實(shí)行的是福利分房制，2000年改制后一直是經(jīng)濟(jì)適用房制度，只要是獨(dú)山子區(qū)居民，都可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房后幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，只是每個(gè)月繳納幾塊錢(qián)衛(wèi)生費(fèi)即可。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來(lái)提高工作質(zhì)量和效率。貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)制度，減少“父子”企業(yè)，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，員工素質(zhì)的高低將決定其在競(jìng)爭(zhēng)中的地位。提升員工綜合素質(zhì)，營(yíng)造文明禮貌的服務(wù)氛圍。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費(fèi)水平不斷提高、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會(huì)不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。（三）車(chē)庫(kù)管理收費(fèi)問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒(méi)有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機(jī)制，加之國(guó)土、屬地街道及居委會(huì)沒(méi)有認(rèn)真履行監(jiān)督職能，沒(méi)有主動(dòng)深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問(wèn)題，對(duì)物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問(wèn)題未能及時(shí)督促整改落實(shí)。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會(huì)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)公司自身管理水平較低，開(kāi)展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用，致使物業(yè)公司單方面說(shuō)了算，而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開(kāi)招聘的規(guī)定沒(méi)有執(zhí)行。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范行為準(zhǔn)則。明確