【正文】 理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。物業(yè)管理在服務過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達到和諧相處的目的。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。（二）物業(yè)管理用房問題。（四）大修基金動用問題。由于對物業(yè)管理公司資質(zhì)、準入條件、物業(yè)公司引進程序、規(guī)范服務標準等政策不完善，導致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關(guān)資質(zhì)，又無管理服務經(jīng)驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權(quán)益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責任清單，進一步明確國土房管、規(guī)劃、建設、物價、市政、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。建立“四級三方”調(diào)解機制，四級：即區(qū)級領(lǐng)導小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。建立物業(yè)管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務問題，監(jiān)管部門有權(quán)對當保證金進行罰沒并降低物管公司資質(zhì)等級，從而促進物業(yè)管理公司規(guī)范服務。因此研究其解決問題的對策，有著重要的現(xiàn)實意義。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個，涉及住戶五萬余戶，物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，取得了很大的進展。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費已成為一種常見的現(xiàn)象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設施不完備等。一般的物業(yè)公司認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防患，輕對物的安全監(jiān)護?！鼻址噶藰I(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。3完善物業(yè)管理的若干建議針對上述物業(yè)管理中存在的問題，根據(jù)自己的實際工作經(jīng)驗提出以下幾點建議： 要加強對《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)公司的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，由于收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，規(guī)范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，應給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務。因此，業(yè)主欠費，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務的監(jiān)督人的業(yè)主委員會應發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問題。物業(yè)公司按投標條件進行公開競爭招標，中標后的物業(yè)公司到業(yè)主社區(qū)發(fā)布公告，讓全體業(yè)主透徹了解中標物業(yè)公司的基本情況及服務內(nèi)容。4結(jié)束語嘉善小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問題，正是全社會物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時涉及到多個部門，等待著各相關(guān)部門的共同關(guān)注、協(xié)調(diào)和解決。[2] .《現(xiàn)代物業(yè)》.。第五篇：新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告民盟宣武區(qū)工委2006年9月6日隨著住房制度的改革，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的進展，越來越多的居民購買了商品住房。如依蓮軒小區(qū)近日出現(xiàn)的業(yè)主被打事件、前不久朗琴園業(yè)主車堵停車場事件、朝陽區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決的業(yè)主遭法院強制執(zhí)行事件等。業(yè)主十分不滿。為此，個別業(yè)主就采取了堵停車場甚至堵小區(qū)大門的激烈手段。如小區(qū)已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時供電，難以保障業(yè)主的正常生活。如宣武區(qū)某小區(qū)二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內(nèi)有臟物現(xiàn)象。久而久之，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾必然激化。據(jù)調(diào)查，在我區(qū)的危改小區(qū)，普遍存在不交費現(xiàn)象。三、幾點建議市政府盡快制訂出臺《北京市物業(yè)管理實施細則》。以化解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的緊張矛盾。據(jù)調(diào)查，目前，北京市有4200多個物業(yè)項目（其中新建住宅小區(qū)2900多個）實行了專業(yè)化的物業(yè)管理，但由于大多數(shù)業(yè)主不愿意參與這一近乎公益性質(zhì)的活動、物業(yè)管理企業(yè)（開發(fā)商）不愿意見到“有能力”與自己對話的組織出現(xiàn)等原因，只有400多個新建居住小區(qū)成立了業(yè)主委員會。鑒于物業(yè)管理是個新興行業(yè)，目前存在的問題較多，房地產(chǎn)行政主管部門應通過行業(yè)協(xié)會的渠道加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運行。為此，街道辦事處及房地產(chǎn)行政主管部門有責任加強宣傳《條例》的力度，引導廣大業(yè)主積極參與小區(qū)管理，指導所有符合條件的物業(yè)小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，使業(yè)主能通過合法的組織有效的管理好自己的社區(qū)、維護自己的權(quán)益。依據(jù)《條例》及北京市有關(guān)規(guī)定，當住宅小區(qū)交付使用達一定的條件后，就可以召開業(yè)主大會、選舉成立業(yè)主委員會。房地產(chǎn)行政主管部門完善房地產(chǎn)項目的綜合驗收規(guī)定，將停車場、綠地、各種配套設施的完善列為綜合驗收的重要內(nèi)容。有的物業(yè)管理公司靠出租經(jīng)營用房還能維持運營，多數(shù)物業(yè)管理公司經(jīng)營很困難。少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)、公眾道德水準較低，不管是否有理，隨便找個理由就不交物業(yè)管理費，直接影響了物業(yè)管理公司的運營，間接侵占了其他業(yè)主的利益。這里確實有物業(yè)管理公司管理不善的責任，但主要還是開發(fā)商的責任。如宣武區(qū)某小區(qū)，2000年開始入住，2004年二期入住。在實際工作中，服務不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等現(xiàn)象較嚴重。不按新標準交費的，禁止進入地下停車場。如宣武區(qū)某小區(qū)，物業(yè)管理公司擅自將地下室分割后出租，由于業(yè)主既沒得到利益，居住環(huán)境又受到破壞，使業(yè)主對物業(yè)公司很不滿意?！稐l例》頒布和實施二年多來，社會各界對物業(yè)管理的認知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識空前高漲。[4] 許海峰.《物業(yè)管理》.。因此需要我們作出更進一步的努力。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務收費辦法。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。明確業(yè)主委員會是業(yè)主欠費追償?shù)闹黧w，物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展之路物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范行為準則。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應盡的職責。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響到物業(yè)服務質(zhì)量。物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。例如，2006年嘉善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動性達到60%。物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一，服務面狹窄。2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題一般來說，物業(yè)管理費除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點。[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議1引言隨著嘉善經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開發(fā)進程的加快，房地產(chǎn)市場已成為嘉善縣的主導經(jīng)濟之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實力，同時由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。（四）建立懲戒機制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會。進一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級管理機制，并嚴格以資質(zhì)作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。（三）車庫管理收費問題。小區(qū)業(yè)主認為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務水平差、服務不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務，并另引進其他物業(yè)管理公司。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。公布服務項目和收費標準。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務氛圍。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務熱情。每一個物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機遇和挑戰(zhàn)，員工素質(zhì)的高低將決定其在競爭中的地位。對互相推委不負責任的企業(yè)，應有嚴厲的處罰