【正文】 主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 a) 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2020 年 111 月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314億元，同比增長 %。其中，新建住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 10 月低 個百分點；環(huán)比下降 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 億元，同比增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售 額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。 2020 年 11 月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量 (M2)余額為 萬億元，同比增長%，比上月末低 個百分點；狹義貨幣供應(yīng)量 (M1)余額為 萬億元 ,同比增長 %，比上月末低 個百分點；市場貨幣流通量 (M0)余額為 萬億元，同比增長 %。 項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2020 年，受國際金融危機嚴重沖擊，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展遇到前所未有的困難和挑戰(zhàn)。 12 月本月增加值完成 38019 萬元，環(huán)比增長%，同比增長 %，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。 127家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè) 32 家，虧損面達 %，盈虧相抵后，實現(xiàn)利潤 1708萬元，同比下降 %，降幅較 111 收窄 百分點，實現(xiàn)利稅總額 67062 萬元，下降 %，降幅較 111收窄 百分點。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 58562 萬元，增長 %；住宿和餐飲業(yè) 8722 萬元 ，增長 %；其他 510 萬元，增長%。 （八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機帶來的影響，把增加居民收入作為建設(shè)和諧社會的重要組成部分，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 二、 花垣 縣房地產(chǎn)市場運行情況 2020 年 1―9 月， 花垣 縣完成投資金額 億元，同比增長 %，面積 萬平方米同比增長 9%；在建項目投資 6490 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %；新開工項目投資 12173 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %。至 2020 年底，全縣將發(fā)放租賃補貼達 萬元， 226 戶低收入住房困難家庭受益。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極的促進作用。比較之下，人們紛紛把投資目標從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長?；ㄔh成立了土地儲備中心，全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 2020 年 花垣縣城 樓市分析 ① 花垣縣城 房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實， 花垣縣城 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點： 1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 b) 銷售預(yù)測 項目需求分析 本項目所在地 建設(shè)路 是 花垣縣城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中 的一個 小區(qū) ,人口眾多 ,交通 方便 ,但 兄弟河沿岸 尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大 。 而更多的是一大批身價在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，故鄉(xiāng)的山水讓他們夢繞魂牽，所以，他們 絕大多數(shù)會在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。 而且 目前卻面臨 普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 銷售收入預(yù)測 1）周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認為，花垣縣城目前房價水平處于全省中下等水平，而經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿s大于購買房產(chǎn)的潛力，在未來相當(dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 ? 活動三： “百年 花垣縣城兄弟河 風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。從單純的數(shù)據(jù)來看，花垣縣城的房屋均價低于上述地區(qū)。 ⑤ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對 明珠雅苑 的銷售也將起到很大的促進作用。 2） 花垣縣公務(wù)員群體 花垣縣城集中了全縣公務(wù)員的主體，他們生活無憂，身份 彰 顯。這 部分客戶將會成為 明珠雅苑 購買 重要 客戶群， 他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加 困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。 花垣縣城 房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年 花垣縣城 房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項目的進度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險成本增加。但是， 1998 年以來，我國啟動了個人消費信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一個快速增長的軌道，增長速度遠遠超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 四 、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析 人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求 的增長。 在一線市場， 房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求 的局面，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。截止 9月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 億元，同比下滑 18 個百分點。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 花垣縣城房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 1―9 月， 花垣 縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 。在財政十分困難的情況下，仍確保了各項重點支出保障到位， 112 月，全縣完成財政支出 95506 萬元，同比增長 %。重大項目建設(shè)取得新突破。錳礦石成品礦 259 萬噸，增長 %；電解鋅 萬噸，下降 %；電解錳 萬噸，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38758 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 328269 萬元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 108636 萬元，增長 %。其中，財政收入比去年同期下降 %；財政支出比去年同期增加 億元，增長 %。 111 月份人民幣各項貸款按可比口徑增加 萬億元，同比多增 5554 億元。 海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個月，我國外貿(mào)總值達 億美元，比去年同期增長 %。 11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 花垣城 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項目所在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方米， 建筑面積 80000平方米。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。今日的花垣縣城，確實呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。 與此同時，城南、城 北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進行中。通過舊城改造，新建 了 一條長 980 米，寬 100米的商業(yè)步行大街?？h城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長 ，共有2020 多戶居民， 萬人。通過五年的努力，投資近 2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆。 “ 依托經(jīng)濟發(fā)展為支撐 ” 的城建思想深入人心。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠流長，是 城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近，以其為蘊。于是 ，花園的 “ 園 ” 便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ?“ 垣 ” 。 見證城市建設(shè)的歷史， 我們不妨翻開歷史那一冊 厚重的長卷， 來檢視沉淀了的滄桑世故。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將 房地產(chǎn) 業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 ***公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。 ***公司注冊資金為 500 萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88號，占地面積近 30 畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東 ***，公司性質(zhì)為一人有限公司。 目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城，擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進一步提升縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)占 GDP 的比重 也 將快速上升，對 GDP 的貢獻率 必 將逐步增大。 花垣縣始建于清嘉慶三年 (1798 年 )，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38平方公里，其中城市中心區(qū) 平方公里。因此，改善 花垣縣 人民的居住條件已經(jīng)成為 花垣縣 政府特別關(guān)心的問題之一?！墩撐摹吩唬?“ 垣，墻也 ” 。 ” 的確，思想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。 謀劃了城市化進程發(fā)展藍圖。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了 人 氣，搞旺了財氣，又繁榮了縣城。整個工程拆遷 26 個單位、 222 戶居民住宅、 萬平方米的黃金鋪面，涉及到 1200 余人。老城水門洞一帶， 此前因亂建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無法開進，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5臺，有各種超市、多功能購物中心，并實行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。 旅游景點日漸完善美麗。 據(jù)有關(guān) 權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為縣域性中心城市，花垣縣啟動了兄弟河沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè) 。其中，國有及國有控股完成投資 53365億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 439464 億元，同比增長 %。 11 月份，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲 %；原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。 111月累計社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 111月份凈投放現(xiàn)金 1232 億元 ,同比少投放 683 億元。面對嚴峻復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，縣 委、縣政府全面分析、準確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對，帶領(lǐng)全縣人民堅定信心、迎難而上、共克時艱，努力化挑戰(zhàn)為機遇，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的各項政策措施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強基礎(chǔ)”，經(jīng)過全縣上下共同努力，經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗，全縣經(jīng)濟實現(xiàn)回升向好。 復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進一步增多。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長 伴隨著擴大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，增速達近年來的最高點。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬元，同比增長 %；農(nóng)村實現(xiàn)零售額20940 萬元，同比增長 %。 112月，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入達到 11342 元，同比增長 %，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入 8234 元，增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 835元，下降 %；經(jīng)營性收入 2494 元，增長 %。 同時， 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長， 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長， 2020年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 9%。新建 (籌集 )廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。 雖然 住房價格上漲趨緩。 個人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。實行土地儲備制度的 目的，是為了加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機炒作，實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 20 2020 年是 花垣縣城 房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速20202020房地產(chǎn) 開發(fā)投資情況一覽表