【正文】 . 消防設(shè)計(jì) .....................................................................................................................................45 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ........................................................................................................47 . 組織機(jī)構(gòu) .....................................................................................................................................47 . 人力資源配置 ..............................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2020年末，該公司 資產(chǎn)總額 4000 萬(wàn)元、負(fù)債 0 元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 明珠雅苑 項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2020 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 25平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 17%，城市化水平將提高到 43%左右。 ② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 對(duì)于花垣縣城未來(lái)的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識(shí)與戰(zhàn)略定位。 古代為辰陽(yáng)縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬 ***湘西土家族苗族自治州管轄。新中國(guó)成立后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。同時(shí)，隨著 花垣縣城 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。 “ 壁、垣也 ” 。 當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運(yùn)動(dòng)，已不亞于一場(chǎng)恢宏浩大的戰(zhàn)爭(zhēng)，誰(shuí)的城市品牌響，誰(shuí)的城市品位高，誰(shuí)的城市風(fēng)格靚，誰(shuí)就可能成為世界的中心。 把握苗疆邊城歷史文脈。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號(hào)，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn) ”的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標(biāo)。 圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完 善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤(pán)棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。他們?cè)谧龃蠊I(yè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門(mén)口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。 交通是一個(gè)城市的名片，要讓所有經(jīng)過(guò)花垣的人，先從交通這張名片上認(rèn)識(shí)花垣了解花垣。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大地刺激了 民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了市場(chǎng) ， 整個(gè)建設(shè)路的改造，拉動(dòng)了民間資本投入 5000 萬(wàn)元，臨街新建樓房 300 余棟，新增商業(yè)門(mén)面 1000 多間。老街改造擴(kuò)建排水溝 5200 米，改造供水主管 2020 米，支管 12020 米；拆除占道臺(tái)階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28個(gè)，路面全部鋪上 15厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。通過(guò)建設(shè)者們艱苦 細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來(lái)，全部硬化。 步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)理念獨(dú)特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請(qǐng)著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫(xiě)街名，堪稱一絕。 商貿(mào)大廈項(xiàng)目。通過(guò)政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4億元，將城南打造成一個(gè)高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。坐落園內(nèi)投資 600 萬(wàn)元的邊城圖書(shū)館也正在緊張地建設(shè) 當(dāng)中。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。 花垣 縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。 正 是在這種良好的大環(huán)境中，本案的明珠雅苑 項(xiàng)目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 花垣縣 重點(diǎn)商品住宅 兩用 建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加 花垣縣 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目， 并受到了縣委、縣政府、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)的大力支持。 花垣縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市 場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資 13124億元，同比增長(zhǎng) %；地方項(xiàng)目投資 114490 億元，增長(zhǎng) %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。 11 月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長(zhǎng) %。 111月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng) %。其中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比上漲 %。累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元，同比增長(zhǎng) %，凈增加 億美元。 我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 萬(wàn)億元，按可比口徑同比增長(zhǎng)%，比上月末高 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財(cái)政政策實(shí)行后的第一個(gè)月， 11 月全國(guó)財(cái)政出現(xiàn)了 億元的赤字。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2020 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮， 為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 國(guó) 家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 一、 2020 年 花垣 縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 （一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)回升，逐步邁入復(fù)蘇通道三季度以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的拉動(dòng)，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)性增長(zhǎng)，全縣經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升。 112 月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 318010 萬(wàn)元，同比 下降 %，降幅比前三季度縮小 個(gè)百分點(diǎn)。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時(shí)39戶增加到 91 戶，電解錳企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 93%，電解鋅企業(yè) 達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 %。 經(jīng)濟(jì)效益有所回升但仍顯低下。 112月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 217509 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；其中城鎮(zhèn)以上投資 168888 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 9621萬(wàn)元，下降 %；跨地區(qū)項(xiàng)目投資 39000 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮 在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需以及多項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的拉動(dòng)下，通過(guò)積極開(kāi)展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購(gòu)物節(jié)促銷活動(dòng)，消費(fèi)潛力得到有效激發(fā)。 財(cái)政總收入繼續(xù)呈收窄之勢(shì) 112 月，全縣完成財(cái)政總收入 61489 萬(wàn)元，同比下降 %，降幅比 111月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)。 12月末，各項(xiàng)貸款余額 121944 萬(wàn)元，比年初增加 22113 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 112月，農(nóng)村居民人均純收入 2980 元，同比增長(zhǎng) %。 一、 花垣 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本情況 目前 ，在 花垣 縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的企業(yè)共有 11 家，省外有 2 家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城南開(kāi)發(fā)的 “ 星夢(mèng)園 ” 項(xiàng)目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的 “ 湘錘花苑 ” 項(xiàng)目；省內(nèi)企業(yè)有 9 家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣 榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好 花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極籌措資金，加大資金購(gòu)置力度。 解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)突破。 當(dāng)前，國(guó)家用濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進(jìn)程，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步回落，這些都將催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的有 利因素居多。如花垣。當(dāng)前需求推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素凸現(xiàn)。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見(jiàn)。住房既是人們所需但也十分昂貴，以一個(gè)普通老百姓的收入， 要一次性付清購(gòu)房款項(xiàng)，是一件十分困難的事情。為加快城市化步伐，政府出臺(tái)一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開(kāi)放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題，無(wú)形中為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)了前景。隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和 “ 招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌） ” 制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價(jià)格，推動(dòng)了房地產(chǎn) 價(jià)格的上漲。據(jù)調(diào)查： 2020 年 16月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲%。從走訪的樓 盤(pán)看，很多都是2020 年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò) 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 ③ 商品房供 給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤(pán)。 但本案所在地段是政府扶持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計(jì)劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營(yíng)企業(yè)老板群體 本項(xiàng)目周邊的大 型 民營(yíng)企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多集中在這里。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計(jì)正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。住宅與商鋪對(duì)他們而言都是不可或缺的根基。這部分客戶也將會(huì)成為明珠雅苑的購(gòu)買(mǎi)客戶群。 ④五類客戶： 花垣縣城 在外地成功人士 目前整個(gè) 花垣縣城 ， 高檔的時(shí)尚 社區(qū) 罕有 ，對(duì)于在外工作的 花垣縣城 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為 兄弟河 邊唯一的 高檔商住兩用社 區(qū)， 明珠雅苑 無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面 積 （㎡） 數(shù) 量 （套） ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 1 書(shū)房 90 F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 1 書(shū)房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 264 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500批客戶慕 明珠雅苑 風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買(mǎi)到 明珠雅苑 的房屋。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為 3709 元 /平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元 /平方米以上。 2） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均 價(jià)不低于3700 元 /㎡；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 3800 元 /平方米， 2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 4600元 /平方米， 4 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 5800 元 /平方米， 1 號(hào)至 2號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000 元 /平方米， 3號(hào)至 4號(hào)樓公共停車場(chǎng) 4500 元 /平方米 ； 1～ 3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元 /平方米， 4 樓二層商鋪銷售均價(jià) 11000 元 /平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五《銷售收入及稅金估算表》。 ② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。 ⑤ 營(yíng)銷活動(dòng) ? 活動(dòng)一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “明珠雅苑 開(kāi)盤(pán)慶典 ”。