【正文】 住宅市場未出現(xiàn)大幅度上漲，均價基本穩(wěn)定在 3300 元 /平米，但 1 12 月合肥住宅市場均價有較大的上漲， 12 月達到 3629 元 /平米，創(chuàng)歷史新高。 高新區(qū)區(qū)域面積較小，市場供應(yīng)量較少，價格偏高，成交量一直較低，新站區(qū)是合肥市重點發(fā)展的幾個區(qū)域，其面積也較大，這兩年站北區(qū)域被大面積的開發(fā)，供應(yīng)量較多，價格 較低，成交量明顯較高。東部區(qū)域相對較為落后。由上圖可知 20xx 年 12 月合肥市區(qū)新增住宅預(yù)售面積有所回升之后， 20xx年 1－ 3 月新增住宅面積連續(xù)的回落。 結(jié)論 A： 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展健康 B：合肥市房地產(chǎn)二級市場以改善型消費為主，帶動了房地產(chǎn)市場三級市場的滿足型消費 C：合肥房地產(chǎn)市場處于快速增長期 二、總體供需分析 供應(yīng)分析 基本數(shù)據(jù) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 房地產(chǎn)投資額（億元） 25 40 87 103 土地供應(yīng)面積（畝） 3345 4736 5382 5273 總開工面積（萬平米） 210 290 467 612 其中：住宅開工面積 174 231 366 486 住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365 分析：合肥市從 04 年開始加大土地供應(yīng)量， 05 年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。 第二部分 理解市場 一、發(fā)展總體情況 歷年合肥房地產(chǎn)市場的基本數(shù)據(jù) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 房地 產(chǎn)投資額（億元） 25 40 87 103 總開工面積（萬平米） 210 290 467 612 其中：住宅開工面積 174 231 366 486 住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365 住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321 銷售增幅（％） 15% 26% 40% 32％ 住宅空置面積（萬平米） 29 30 28 0 06 年合肥房地產(chǎn)市場銷售量迅速增長的主要原因 1）合肥城市版圖擴張及城市化水平的迅速提高，使住房需求進一步增加。其中， 20xx 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 ,比上年同比增長 19%，財政收入比上年同比增長 %，固定資產(chǎn)投資同比增長 87%，工業(yè)投資同比增長 156%，農(nóng)民人均純收入 6000 元，穩(wěn)居合肥市之首，同比增長 15%，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12450 元，同比增長 14%。 人居環(huán)境極佳： 轄區(qū)東有環(huán)城公園、琥珀潭旅游度假風(fēng)景區(qū)、西山景區(qū)，南有徽園、明珠廣場和歐洲風(fēng)情街，西有蜀山森林公園、野生動物園、天鵝湖，北有董鋪水庫、合肥植物園、江淮風(fēng)情園，自然環(huán)境宜人，人文景觀眾多。區(qū)屬 8 個街道、 2 個鎮(zhèn)、 1 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總面積 平方公里，常住人口 萬 ,其中農(nóng) 業(yè)人口 萬。 ? 經(jīng)濟要素的流動 ： 隨著我國東部沿海地區(qū)的制造業(yè)發(fā)展容量、資源環(huán)境容量趨于飽和，以及合肥的交通、城市特征等先天優(yōu)勢的存在，使其成為發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及外資轉(zhuǎn)移投資的受益地。 B：高科技制造業(yè)是合肥經(jīng)濟快速增長的主導(dǎo)力量 ，目前初步形成化工、家電、機械和新型建材等高科技密集型支柱產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合利華、美菱冰箱、容事達洗衣機、佳通輪胎、日立機械等在全國享有較高的聲譽、市場占有率、利潤率。 312 國道、 206 國道、合寧、合 蕪、合蚌、合徐高速公路等直通全國各地，其交通狀況得到了根本的改變。合肥是全省政治、經(jīng)濟、文化、信息、金融和商貿(mào)中心 ,也是全國重要的高科技產(chǎn)業(yè)及教育基地。金色池塘作為西區(qū)大型的住宅社區(qū)，屬于城市總體規(guī)劃之內(nèi)，它的建設(shè)有利于合肥市總體規(guī)劃的實施，為改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。 E、 F 標(biāo)段是距離植物園、董鋪水庫最近的地塊，原生的坡地形態(tài)，高差懸殊的地貌特征，使這一塊土地具有絕佳的生態(tài)景觀資源。 六、不確定性分析 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 三、資金籌措 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 二、勞動定員 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 四、主要治理措施及效果 ................... 錯誤 !未定義書簽。 一、編制依據(jù) ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第六章 公用工程 ........................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第四章 飼料需求與來源 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 第三章 奶牛飼養(yǎng) ........................................................ 錯誤 !未定義書簽。 五、可研報告編制依據(jù) ..................... 錯誤 !未定義書簽。 二、項目區(qū)自然經(jīng)濟條件 ................... 錯誤 !未定義書簽。 三、克東縣乳業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃 ................. 錯誤 !未定義書簽。 五、全混合日糧（ TMR） .................... 錯誤 !未定義書簽。 四、土地供應(yīng)方式 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 五、弱電 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 一、采用的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) ....................... 錯誤 !未定義書簽。 三、勞動安全衛(wèi)生 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 三、利潤總額及分配 ....................... 錯誤 !未定義書簽。其中一期 萬平方米于 20xx 年開發(fā)，二期 15 萬 平方米 于 20xx 年開發(fā)，目前已開發(fā)完畢并全面交房。建筑業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)之一，對推動我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步發(fā)揮著及其重要的作用。目前的開發(fā)進程已完成了池塘、溪流等景觀的建設(shè)及洋房、多層和部分小高層的建設(shè)，總規(guī)劃中的山林溪流景觀及高層、部分小高層規(guī)劃用地為 EF 標(biāo)段。 20xx 年合肥市市區(qū)人口達 165 萬人。現(xiàn)在的合肥已經(jīng)是經(jīng)濟高科技密集型城市。這都將會對周邊地區(qū)輻射更深、帶動更廣、更快，基本形成合肥、馬鞍山、蕪湖經(jīng)濟圈。 ? 北部正在規(guī)劃建設(shè)中的有合肥市重點工程森林公園。國家一級大型機場 ——合肥駱崗機場緊鄰東 南；京九、合九、寧西鐵路，合寧、合安、合銅、合蕪、合徐高速公路，以及正在建設(shè)中的合寧、合武高速鐵路，合六、合淮阜高速公路均在此交會。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，門類齊全，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、升級， 20xx 年初統(tǒng)計表明，一、二、三次產(chǎn)業(yè)比為 ： ： 。 小結(jié)： 從城市的總體來看，合肥仍處于城市的高速發(fā)展與擴充階段，經(jīng)濟的提升必將推動社會產(chǎn)生新的購買力，同時城市 規(guī)模的擴大與新區(qū)域的開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估，客觀上會促進地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但城市的外向度不足，消費力量的持續(xù)性不夠，也會造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險。再者，合肥市公產(chǎn)房允許上市激活了二手房市場和商品房市場的交易量。在各區(qū)住宅 可售 面積中， 蜀山區(qū)、 新站區(qū)和廬陽區(qū)較多，高新區(qū)相對較少， 蜀山區(qū)近三個月來在 60－ 70 萬平米之間波動， 20xx 年 3 月底約為 萬平米，可售量下降較為明顯； 新站區(qū) 近三個月 穩(wěn)定在 50 萬平米左右， 20xx 年 3 月約為 萬平米， 可售量略有下降； 廬陽區(qū) 近三個月 穩(wěn)定在 40 萬平米 左右 ， 20xx 年 3 月約為 萬平米， 可售量減少； 高新區(qū) 近三個月 穩(wěn)定在 1415 萬平米 左右 ， 20xx 年 3 月約為 萬平米， 可售 量與 2 月持平 。蜀山區(qū) 20xx 年 3 月新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，環(huán)比減少約 ％，同比減少約 ％，供應(yīng)量近兩個月一路下滑。 本月 合肥 全市成交量 比 20xx 年 2 月有較大的回升，與 1 月基本持平。新站區(qū)和蜀山區(qū)領(lǐng)先于其他二個區(qū)域，新站區(qū)住宅成交套數(shù) 1279 套，成交面積 萬平米，成交金額 億元，蜀山區(qū)住宅成交套數(shù) 1157套，成交面積 萬平米，成交金額 億元。但 20xx 年 3 月，包河區(qū)望湖城共計銷售約 650 套住宅，占合肥市銷售總套數(shù)的約 8％，銷售面積約 萬平米，占合肥市總銷售面積約 ％，但其銷售均價約 2650元 /平米。 新站區(qū)近三四個月以來價格一直在持續(xù)走高， 20xx 年 3 月份均價已達 3633 元 /平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％。 價格走勢線位于最上端的是 西部和南部樓盤，其次是 北 部區(qū)域， 東 部區(qū)域 和南部的經(jīng)濟區(qū) 價格水平始終位于最低端。根據(jù)市場情況，高新區(qū)的商品房均價還將繼續(xù) 上漲 。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由 20xx 年 3 月底的 萬平米減少到 20xx 年 3 月底的 萬平米，市場上住宅余量進一步減少。 非銀行金融機構(gòu) 非銀行金融機構(gòu)主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)貸款； 五 .樓盤及競爭對手分析 通過對合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤，通過對主流產(chǎn)品分布特點、價格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操 作水平、銷售情況進行分析，總結(jié)規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。 08 年該區(qū)域 100 畝以上規(guī)模的樓盤不會超過 3 個。政務(wù)區(qū)是合肥市未來政治、商貿(mào)中心，近年來發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟， 04 年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。 03 年以前這一區(qū)域商品房供應(yīng)很少，區(qū)域需求旺盛， 04 年開始這一區(qū)域在城市東部的城郊結(jié)合帶商品房供應(yīng)量加大，同時土地 供應(yīng)量也加大，預(yù)計 08 年該區(qū)域 100 畝以上規(guī)模的樓盤會達到 5 個。 小區(qū)相關(guān)教育配套設(shè)施提高很快，小區(qū)智能化功能已經(jīng)非常成熟。 住房需求面積： 010203040所占比例所占比例 8080100100120120140140 分析： 需求面積 100－ 140 平米以上的客戶群體占到了總需求的 ％，這部分客戶也必將是我們的主要目標(biāo)客戶群。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，操作手法多種多樣。 其操作手法是和新 加坡花園城目前所處的地位相一致的 —— 在合肥地區(qū)已經(jīng)樹立了品牌優(yōu)勢，環(huán)境的優(yōu)勢賣點也已經(jīng)為大多數(shù)消費者所認(rèn)同。不過，綠城桂花園報廣發(fā)布的頻率要比新加坡花園城的要高。這些忠實客戶的口碑傳播，無論是力度還是深度上，都比普通的廣告直接有力。 堅持實景營銷與活動營銷相結(jié)合 ，金色池塘已是成熟的社區(qū) ， 優(yōu)美的景觀、高品質(zhì)的產(chǎn)品，只有吸引客戶到現(xiàn)場才能夠充分感 受。 傳統(tǒng)媒體的延續(xù) 。要有創(chuàng)意地舉辦一些季節(jié)性、節(jié)日性活動，根據(jù)消費群體的特性設(shè)計活動模式。例如成立幸福會，從衣、食、住、行、教育等生活的各個方面關(guān)心業(yè)主，切實 為業(yè)主著想，為客戶創(chuàng)造貼心的生活氛圍。 產(chǎn)品劣勢 地勢低洼 火車道附近 綠化一般 存量 三期規(guī)劃 600 套（未開盤） 二期剩 25套大戶型 136140 銷售金額 目前銷售 20xx萬左右 促銷策略 按揭 無 折 扣 ，一次性 99 折 優(yōu)勢資源 交通主干 道、主題生態(tài)公園 銷售抗性 西側(cè)有一條鐵路，高總價 主要客戶群體 私營企業(yè)主、公務(wù)人員、公司企業(yè)高層管理者 和我項目的比較 地段： 稍 差 環(huán)境： 稍 差 規(guī)劃： 等同 價格： 無 優(yōu)勢 品牌： 較差 認(rèn)知： 等同 配套： 差 大溪地推廣思路： 大溪地的報廣宣傳具有階段性的特征，前期報廣主要以項目環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計特點為主要訴求點，尤其是產(chǎn)品的主要賣點“錯層設(shè)計”更是被十分突出的加以宣傳；中期，主要以生活品質(zhì)為主題的軟性宣傳為主導(dǎo)，以期建立項目整體的品牌形象；進入 4 月，宣傳的重點則轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的其它優(yōu)勢特點和配 套。 楓丹白鷺湖公館 名稱 楓丹白鷺湖公館 開發(fā)商 /發(fā)展商 銷售時間 /周期 05 年 7 月開盤 規(guī)模 180000M2 物業(yè)形態(tài) 多層 /小高層 /高層 戶型 2/2/1 3/2/1 4/2/1 主力 2/2/1 3/2/1 面積 70180 主力 7093 110130 配比 8090 平方 40% 90110 30% 120140 30% 戶型特點 無明顯異形和暗間 小區(qū)規(guī)劃 一般 均價 3900 最高 /最低 37004200 產(chǎn)品優(yōu)勢 價格偏低 產(chǎn)品劣勢 戶型設(shè)計不合理 日照普遍不足 物業(yè)費偏高 存量 高層 13 層以上銷售不理想 銷售金額 促銷策略 無優(yōu)惠 優(yōu)勢資源 離 董鋪水庫 近 銷售抗性 小區(qū)整體品質(zhì)不高 ,目前交通和生活設(shè)施不完善 主要客戶群體 高新區(qū)企業(yè)，和周邊居民 和我項目的比較 地段：差 環(huán)境： 一