【正文】 手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分 ：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 其他 五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 六、 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控 高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 四、 銷售計劃： 各期銷售時間、 價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 五、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 （二） 競爭對手分析 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的 項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法， 兩種方法可以交叉使用。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結(jié)論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析 一、 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時