【正文】 ℃ 平均降水量： 日最大降水量： 年均蒸發(fā)量： 最大風(fēng)速： 4m/s 最大積雪深度： 17cm 三、工程地質(zhì)及水文地質(zhì) （一）地質(zhì)構(gòu)造 項(xiàng)目區(qū)位于近代黃河三角洲西南部，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結(jié)合部，地貌單元屬于第四紀(jì)淄河 小清河新近沖積平原。因此，在這一潛在的集散中心建設(shè)小商品 批發(fā)市場(chǎng)，有條件再次獲得巨大成功，成為魯北地區(qū)的重要商品流通基地，并推動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。因此，在此處建設(shè) ****小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。縱觀這一多類型工業(yè)齊頭并進(jìn)的工業(yè)園區(qū)，乃至整個(gè)縣城的產(chǎn)業(yè)群體，卻沒(méi)有一家與上述集團(tuán)實(shí)力相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)企業(yè)或集團(tuán)。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因而商鋪的開(kāi)發(fā)與供給將持續(xù)增長(zhǎng)。因此，本章將從全國(guó)的市場(chǎng)與政策環(huán)境分析商鋪業(yè)的 基本走向；將以 **縣及其周邊區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，分析小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的可行性。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅(jiān)持以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化為導(dǎo)向，積極推行連銷經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)等面向生產(chǎn)和消費(fèi)的服務(wù)業(yè)。 **集團(tuán)投資決策的大手筆與 **縣小商品批零業(yè)的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè)的市場(chǎng)背景。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅看， 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值完成 億元，比上年增長(zhǎng) 38%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。黃河三角洲的中心城市―― **，正在以我國(guó)東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績(jī)受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)達(dá) 66 家，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)達(dá) 35 家，其中綜合性進(jìn)出口貿(mào)易公司 5家。到 2020 年可形成年加工機(jī)制紙 150 萬(wàn)噸、輪胎 1200 萬(wàn)套、紡織 200萬(wàn)紗錠、印染布 8 億米的生產(chǎn)能力，年可增加銷售收入 260 億元、利稅 38 億元。石油、天然氣和鹵水資源豐富，已探明石油儲(chǔ)量 6628 萬(wàn)噸、天然氣儲(chǔ)量 億立方米。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益顯著。 四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 *** 五、可行性研究報(bào)告編制單位 編制單位： ***************** 工程咨詢資格證書(shū)編號(hào)：工咨甲 ********** 資 格等級(jí)：甲級(jí) 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 公司地址： *************** ： ************ 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托 **黃河三角洲工程咨詢有限責(zé)任公司編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； **縣建設(shè)局關(guān)于 **縣 **小商品批發(fā)市場(chǎng)用地的證明； **省、 **市以及 **縣對(duì)外來(lái)投資者的優(yōu)惠政策； 中國(guó) ****小商品批發(fā)市場(chǎng)一期工程總平面圖； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)； 項(xiàng)目委托單位提供的其他相關(guān)資料。 第五節(jié) 可行性研究報(bào)告的結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠滿足 **縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費(fèi)的需要，符合 **、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的要求，促進(jìn) **縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使 **小商品市場(chǎng)向更廣闊地域開(kāi)拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)。 地理位置優(yōu) 越，投資環(huán)境良好。鐵路專線、陸路口岸和物流配送中心正在籌建之中。 **縣已成為“ **省經(jīng)濟(jì) 30 強(qiáng)縣”之一，被省政府確定為 **省加工制造業(yè)基地。區(qū)內(nèi)逐步達(dá)到“七通一平”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 **縣作為 **市的“發(fā)達(dá)”地區(qū)，與中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動(dòng)整個(gè)近代黃河三角洲發(fā)展起飛的龍頭作用。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大幅度下降，說(shuō)明以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)與批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)效益，就全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總規(guī)模來(lái)看，需要有一個(gè)強(qiáng)力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。這一地帶曾為古齊國(guó)的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。 **與 **的合作，將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可估量的影響。但在未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。區(qū)內(nèi)幾十家限額以上工業(yè)企業(yè)，主要分布在石油化工、化學(xué)化工、造紙印刷、紡織、橡膠、塑料制品、新型建材、機(jī)械電子、熱電等重要行業(yè)。如果以這一商貿(mào)城為圓心，以 50 公里長(zhǎng)度為半徑劃一圓圈，則 **、濱州、淄博、青州、壽光五市和 **區(qū)、利津、博興、桓臺(tái)、臨淄、昌樂(lè) 6 區(qū)縣均在這個(gè)圓的邊線區(qū)域，這就形成了一種圓周經(jīng)濟(jì)密度較高，圓心周圍經(jīng)濟(jì)密度相對(duì)較低的態(tài)勢(shì)， 這一地理結(jié)構(gòu)的巧合極其有利于在其中心建設(shè)商貿(mào)城。又可以通過(guò)圓周一帶的城區(qū)和市、縣駐地輻射和開(kāi)辟更加廣大的區(qū)域市場(chǎng)。 **縣東瀕渤海，北臨全國(guó)第二大油田――勝利油田，南靠齊魯石化，地處膠東半島與 **內(nèi)陸結(jié)合部，是環(huán)渤海地區(qū)通往京、津、唐及東北地區(qū)的必經(jīng)之地，毗鄰濟(jì)青高速、東青高速和膠濟(jì)鐵路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，環(huán)境適宜，貿(mào)易活躍。 （二）項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地土的構(gòu)成及特征 項(xiàng)目區(qū)地形平坦，場(chǎng)區(qū)地貌單元屬于第四紀(jì)淄河 小清河新近沖積平原。 3 層：粉土（ Q4al），黃褐色，均勻，粘粒含量稍高，夾粉質(zhì)粘土微薄層，場(chǎng)區(qū)北側(cè)局部顆粒較粗可達(dá)粉砂，主要成分為 長(zhǎng)石、石英、云母等，含 Fe 質(zhì)條斑，濕，密實(shí)，無(wú)光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。埋深為 ～ ，厚度為 ～，層底標(biāo)高為 ～ 。 按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）第 第 3 條規(guī)定，因在 該場(chǎng)地范圍內(nèi)未見(jiàn)到地下水，可不考慮飽和粉土的液化影響。經(jīng)對(duì)干作業(yè)成孔灌注樁單樁極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行估算，為 1000～ 2020KN/根。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗不均勻沉降。 第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目承辦單位的設(shè)計(jì)意圖、項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等條件、國(guó)家及省市的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目主要建筑設(shè)計(jì)方案如下： 一、中心市場(chǎng) 在項(xiàng)目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設(shè)中心市場(chǎng)樓一棟，長(zhǎng) ，寬 。 整個(gè)供熱通風(fēng)系統(tǒng)所用設(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能 設(shè)備。 雨水排水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案 雨水納入雨水管道系統(tǒng)中，排入排水渠，經(jīng)處理后供附近農(nóng)田灌溉使用。 二、供電電源 根據(jù)該工程建筑物的高度及使用性質(zhì)，項(xiàng)目中用電將從項(xiàng)目區(qū)的變電站接入。 五、安全監(jiān)控 在小區(qū)出入口、中心市場(chǎng)出入口、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等處設(shè)置安全電視監(jiān)控系 統(tǒng)。要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。 二、投資估算 本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金三部分構(gòu) 成，共計(jì) 38000萬(wàn)元。 （三）流動(dòng)資金 按照定額估算法進(jìn)行估算，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后年需流動(dòng)資金 1000 萬(wàn)元。 （詳見(jiàn)附表 3 收入及營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表） 二、營(yíng)業(yè)成本估算 經(jīng)營(yíng)成本包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （四）財(cái)務(wù)費(fèi)用，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的長(zhǎng)期貸款利息以財(cái)務(wù)費(fèi)用的形式計(jì)入總成本費(fèi)用，借款利率為 %。 敏感性分析 本項(xiàng)目中的總投資及出租收入變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個(gè)變動(dòng)因 素采用列表法，以稅后全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計(jì)算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。 本項(xiàng)目總投資 38000 萬(wàn)元，其籌資構(gòu)成如下：項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌 27748 萬(wàn)元，銀行貸款 10252 萬(wàn)元。 未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！ 。 綜上所述，該項(xiàng)目是一個(gè)在投資方向、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等各方面均可行的項(xiàng)目。 表 111 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 基本 方案 固定資產(chǎn)投資 出租收入 5% 5% 5% 5% 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 3 全部投資內(nèi)部收益率（ %） 從上表的 分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)慎重考慮出租價(jià)格的變化。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，使用現(xiàn)行價(jià)格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對(duì)該項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 工資福利費(fèi)，項(xiàng)目定員 100 人，按每人年工資額 2 萬(wàn)元計(jì)，年工資總額計(jì)200 萬(wàn)元；福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)，共計(jì) 28 萬(wàn)元，工資福利費(fèi)合計(jì) 228 萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表 2 投資使用計(jì)劃和資金籌措表） 第十一章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 一、收入及稅金估算 營(yíng)業(yè)收入主要是中心市場(chǎng)攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均 13200 萬(wàn)元，商住房出售收入 49800 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資計(jì) 32498 萬(wàn)元。 第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的組織與管理 本項(xiàng)目擬由 *