【正文】 對于一些急于了解情況的 “ 求租 者 ” ，招商部門要有專人負責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來訪者參觀 項目 、了解運作方案等，以免流失 “ 加盟商 ” 。 招商中與 “ 求租 者 ” 接觸的整個程序，一般如下： 第一次信息的處理（來函、來電） 第一次信息回復(fù) 第二次信息處理（二次來函、復(fù)電、咨詢、商洽） 第二次信息回復(fù)（信息升級 → 有選擇發(fā)送實質(zhì)性資料） 招商總部零星接單（上門洽談、簽約） 招商會議的籌劃、準備（全國性會議、區(qū)域性會議） 發(fā)出會議邀請（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報來電者） 接收報名、督促參會 召開會議并簽約 督促履約 收款發(fā)貨。 招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。 商業(yè)招商概括 完好的執(zhí)行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題不容忽視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不是說招商的企業(yè)就不需要引進人才，進行隊伍建設(shè)。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。一方面，通過培訓(xùn)是團隊了解 項目 的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。從 “ 求租 者 ” 打進第一個電話到招商的合作主體 各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進行產(chǎn)品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個過程的成敗。 介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者一類的 “ 求租 者 ” 做重點標注，用以綜合的研究。 有決心 ： 堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到 項目 推廣項目的決心，用數(shù)字說明 項目 的力度是最好的方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 談判條件的原則性與靈活性 項目 招商的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。這就要 求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。 項目洽談會是招商最為常見的一種形式?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計大小商業(yè)網(wǎng)點 1000 多個，商業(yè)營業(yè)面積達 45 萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的 1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和 宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。商圈率先倡導(dǎo)“錯位競爭”和“個性化經(jīng)營”的經(jīng)營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。 達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達 30 萬平方米，占總面積的 64％ ， 20xx 年度銷售達 39 億人民幣，占社會消費品總額的 ％ 。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、 3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同步世界先進經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又 可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥 ” 的多元效果。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習(xí)慣性消費行為， 為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。 四、實施方案（分割出租） 定位的基本依據(jù) ①地段決定原則 前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約 1 公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛 圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人員由開發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。 企劃主管（ 1 人） ▲主要職責(zé)： ☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 動態(tài) 10 年的租金總收入 億 整棟出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億 動態(tài) 10 年的租金總收入 億 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者 10 年的租金總收入相差50％。 ③便于管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。筆者認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。特殊商戶是 指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。當然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算 便利、消費便利等等。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。 在購物中心發(fā)達的國家和地區(qū)，發(fā)展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。 的資金收入可以挖掘。 ③對出租者有出租風(fēng)險 （如對方租約 15 年，第一次付了 5 年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽等受損，而后不再續(xù)約） ◇分割出租 優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高（見租金對比表） ②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。 九、 招商周期 預(yù)計 20xx 年 5 月 1 日對外開業(yè) 20xx 年 9 月為招商準備期 20xx 年 10 月正式招商 —— 20xx 年 3 月招商結(jié)束 20xx 年 12 月主力店進場裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 2 月一般租戶進場裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 4 月租戶進場布置 20xx 年 5 月對外試營業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2F 36 是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為 萬平方 米 3F 28 4F 18 5F 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元 /㎡ /天） 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗，本案租金預(yù)算為 ： 出租形式 面積（ M2） 平均租金（ M2/天） 年租金 10 年租金 15 年租金 分割 28000 （ 美金） 67656400 億 億 分層 28000 （ 美金） 46501000 億 億 整幢 28000 （ 美金） 33828200 億