【正文】 料近千個(gè)。 ③便于管理。 ④潛在資金收入 根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在 3 年以后每年（或每 2 年）遞增 5％左右的租金，提高年租金收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 后續(xù)： 商場(chǎng)招商管理 招商管理原則 第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。筆者認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 必須引入知名度高的大商家，故 核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。特殊商戶是 指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一的物業(yè)管理服務(wù)等等。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營(yíng)銷便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算 便利、消費(fèi)便利等等。購(gòu)物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。 建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但 能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。 在購(gòu)物中心發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視。這個(gè) “ 統(tǒng)一服務(wù) 就是要求 “ 服務(wù) 出購(gòu)物中心的品牌與特色來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “ 先做人氣，再做生意 的原則。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。 第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 的資金收入可以挖掘。 二二二 、 本本本 公公公 司司司 力力力 推推推 分分分 割割割 出出出 租租租 方方方 案案案 雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③對(duì)出租者有出租風(fēng)險(xiǎn) （如對(duì)方租約 15 年，第一次付了 5 年租金，由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致商場(chǎng)形象聲譽(yù)等受損，而后不再續(xù)約） ◇分割出租 優(yōu)勢(shì)：①租金較高，定期經(jīng)營(yíng)總收益大幅提高（見租金對(duì)比表） ②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 本公司推薦方案 一一一 、 整整整 幢幢幢 出出出 租租租 與與與 分分分 割割割 出出出 租租租 的的的 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 劣劣劣 分分分 析析析 ◇整幢出租 優(yōu)勢(shì)：①可以一次性回籠一筆資金。 九、 招商周期 預(yù)計(jì) 20xx 年 5 月 1 日對(duì)外開業(yè) 20xx 年 9 月為招商準(zhǔn)備期 20xx 年 10 月正式招商 —— 20xx 年 3 月招商結(jié)束 20xx 年 12 月主力店進(jìn)場(chǎng)裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 2 月一般租戶進(jìn)場(chǎng)裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 4 月租戶進(jìn)場(chǎng)布置 20xx 年 5 月對(duì)外試營(yíng)業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2F 36 是好樂迪，第八層巴西烤肉，營(yíng)業(yè)面積為 萬平方 米 3F 28 4F 18 5F 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元 /㎡ /天） 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)，本案租金預(yù)算為 ： 出租形式 面積（ M2） 平均租金（ M2/天） 年租金 10 年租金 15 年租金 分割 28000 （ 美金） 67656400 億 億 分層 28000 （ 美金） 46501000 億 億 整幢 28000 （ 美金） 33828200 億 億 注： 整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費(fèi)收入沒計(jì)入其中。 八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè) 百貨商場(chǎng)： 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 備注 太平洋百貨 商場(chǎng) 肇嘉浜路 1F 3550 共八層，營(yíng)業(yè)面積近 3 萬平方米 2F 3040 3F 2530 港匯廣場(chǎng) 商場(chǎng) 虹橋路 1F 4050 共六層，營(yíng)業(yè)面積 萬平方米，第五層美食廣場(chǎng)，第六層電影院 2F 3040 3F 17 4F 12 美羅城 商場(chǎng) 肇嘉浜路 1F 38 共八層，第六層是舒適堡，第七層南丹東路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚? 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 面積 (平方米 ) 備注 達(dá)封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 4 號(hào) 9 100 黛兆美容 SPA 商鋪 南丹東路 10 號(hào) 12 100 吉多服飾 商鋪 南丹東路 22 號(hào) 12 100 上海銀行 商鋪 南丹東路 38 號(hào) 300 浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路 88 號(hào) 10 150 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 商鋪 南丹東路 101 號(hào) 100 南丹東路漕溪北路口的亞都國(guó)際名苑的裙房租金價(jià)格 15－ 20 元 /天 /平方 利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路 102 號(hào) 10 300 紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路 133 號(hào) 18 100 滬邦房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 141 號(hào) 8 100 金梓羅飾品 商鋪 南丹東路 145 號(hào) 11 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商主管（ 4 人） ▲主要職責(zé)： ☆負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品 100％達(dá)成。 六、人員配備計(jì)劃： 組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下： 招商經(jīng)理（ 1 人 ） 招商主管（ 4 人） 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人選可由開發(fā)商提供） 企劃主管（ 1 人） 籌備期商品部人員總編制 8 人 七、招商人員崗位職責(zé) 副總經(jīng)理 /兼招商部經(jīng)理 ▲主要職責(zé)： ☆根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六 層：娛樂休閑。 二 層：高檔女裝 系列 、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ④ 商圈擴(kuò)大原則 同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場(chǎng)定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮整個(gè)上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的持續(xù)繁榮。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵站下車。 系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品