【正文】 其中市中區(qū)是棗莊原市政府所在地， 總面積 平方千米 ， 下轄 3 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng) 6 街道 ，全區(qū)共有 17 個(gè)民族， 人口 總數(shù)約50 萬(wàn)人 。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，今棗莊地區(qū)東部為蘭陵、南部為傅陽(yáng)，西為齊之舒州，北部為齊之滕國(guó)。公元 550 年以后，今棗莊境內(nèi)只有氶、蕃兩縣建置。中華民國(guó)時(shí)期，沿襲清代區(qū)劃。1940 年鐵道游擊隊(duì)成立，這支搞日武裝活動(dòng)在棗莊、臨城的鐵道線上，打洋行、扒鐵道、炸火車(chē)、拔據(jù)點(diǎn)，打得日本侵略軍聞風(fēng)喪膽。 棗莊習(xí)俗繁多，民風(fēng)淳樸。全市有 39 個(gè)民族，即漢、回、蒙古、藏、維吾爾、苗、彝、壯、布依、朝鮮、滿、侗、傈僳、佤、瑤、白、土家、哈尼、傣、哈薩克、高山、拉祜 、水、納西、景頗、土、羌、達(dá)斡爾、仫佬、仡佬、毛南、阿昌、京、布 朗、畬、俄羅斯、鄂倫春、基諾、普米族。棗莊土地肥沃，物產(chǎn)豐富，水源充足，風(fēng)景如畫(huà)，是山東省的富水區(qū)，幾乎適宜亞熱帶、溫帶所有植物的生長(zhǎng)。境內(nèi)其它中小型河流流域面積在 100 平方公里以上的有 10 條，有大中型水庫(kù) 5座。社會(huì)福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。周邊有五個(gè)空港， 100公裏內(nèi)南有徐州觀音機(jī)場(chǎng)、東有臨沂機(jī)場(chǎng)、西有濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)，北距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)200 多公里，東距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng) 300 多公里。農(nóng)、林、牧、漁及其服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值比例為 65： ： ： ： 。年末生豬存欄 萬(wàn)頭，牛存欄 萬(wàn)頭 ，羊存欄 萬(wàn)只。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)。其中，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。其中實(shí)際到位固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。旅游綜合收入 億元 ，比上年增長(zhǎng) 23%。其中，本外幣儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增 加 億元。 針對(duì)這一現(xiàn)況，規(guī)劃組建中心城，中心城以中心綠地為核心，以南北山脈為生態(tài)背景，形成沿山發(fā)展的 “ 三區(qū)，兩團(tuán) ” 的組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，使棗薛帶之間由分散發(fā)展，走向相對(duì)集中的緊湊型組團(tuán)式發(fā)展模式 。隨著國(guó)家重點(diǎn)工程京福高速公路建成通車(chē)和京滬高速鐵路即將動(dòng)工建設(shè)，給棗莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)帶來(lái)新的機(jī)遇。依托薛城區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，實(shí)現(xiàn)相互間的功能互補(bǔ)、設(shè)施共享，優(yōu)化投資環(huán)境，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，分別占住宅開(kāi)發(fā)投資、施工面積及竣工面積的 %、%、 %。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 0 0 6 年棗莊市商品房可售面積地區(qū)分布圖00 0510152025303540市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺(tái)兒莊區(qū) 滕州市總面積 住宅面積　單位：萬(wàn)平方米 2 0 0 6 年棗莊市可售住宅面積按面積劃分圖%%%%144平方米以上 90平方米以下 9120平方米 120144平方米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 0 0 6 年棗莊市可售住宅面積按價(jià)格劃分圖%%%%1500元/平方米以下 15002020元/平方米20202500元/平方米 2500元/平方米以上 在可售商品房面積中，其中未預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，空置面積 萬(wàn)平方米，其中住宅空置面積 萬(wàn)平方米，占空置面積的 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 萬(wàn)平方米，占空置面積的 %。 2020年棗莊市商品房銷(xiāo)售面積地區(qū)分布圖5801020304050607080市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺(tái)兒莊區(qū) 滕州市總面積 住宅面積　單位：萬(wàn)平方米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 0 0 6 年棗莊市住宅銷(xiāo)售面積按面積劃分圖%%%%90平方米以下 9120平方米 120144平方米 144平方米以上 2 0 0 6 年棗莊市住宅銷(xiāo)售面積按價(jià)格劃分圖%%%1500元/平方米以下 15002020元/平方米 2020元/平方米以上 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2020 年棗莊市商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格情況表 單位：元 /平方米 指標(biāo) 2020 年 2020 年 同比增長(zhǎng) % 全市 市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺(tái)兒莊 滕州市 1596 1668 1259 1604 1463 1148 945 1147 1846 1303 1339 / 1479 1139 960 / 1077 1403 / / ◎ 2020 年棗莊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要 特點(diǎn)分析 ○房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)較快增長(zhǎng)，住宅投資比例增加?？罩妹娣e較上年同期增加 %，空置房多為該年年底竣工的一年以內(nèi)的待銷(xiāo)商品房，占全部空置面積的 %；空置三年以上的積壓房面積為 萬(wàn)平方米，占總空置面積的 %。其主要原因是受經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃未完全落實(shí)的影響。 2020 年 14 月份經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 1146 萬(wàn)元，施工面積 萬(wàn)平方米，分別占住宅開(kāi)發(fā)投資、施工面積的 %、 3%。滕州市的可售面積為 萬(wàn)平方米，其中空置面積 萬(wàn)平方米，多為一年以上的待銷(xiāo)商品房，其它各區(qū)均保有一定的供給量。 14 月份銷(xiāo)售面積較大的樓盤(pán)有德仁俊園（市中區(qū)）、四季菁華（新城區(qū)）、光明花苑（高新區(qū)）、金色花園（臺(tái)兒莊區(qū)）等。 ○ 舊城改造 “ 拆遷難 ” 問(wèn)題加劇，違法搶建屢禁不止，拆遷成本加大；拆遷單位服務(wù)意識(shí)差，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)；拆除房屋安全意識(shí)不強(qiáng) 。大多數(shù)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力弱，無(wú)論是品牌還是資金實(shí)力都難以承擔(dān)規(guī)模大、標(biāo)準(zhǔn)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（東城區(qū)暨現(xiàn)在的市中區(qū)范圍，西城區(qū)暨現(xiàn)在的薛城區(qū)范圍） 住房建設(shè)目標(biāo) ◎加強(qiáng)普通商品房建設(shè) 普通商品住房主要以中低價(jià)位，中小戶型為主，是大多數(shù)消費(fèi)者首選，指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)該控制在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格以下水平。居住用地開(kāi)發(fā)是分階段進(jìn)行的，以每塊居住用地、每個(gè)項(xiàng)目年開(kāi)發(fā)率 70%計(jì)算，“十一五”期間，需投放居住用地640 公頃。 其中 20202020 年之間西城區(qū)的商品房總的供給量為 218 萬(wàn)平方米，而市中區(qū)（東城區(qū)）的供給量為 161 萬(wàn)平方米，可見(jiàn)西城區(qū)的供給量要大于東城區(qū)，而市政府的搬遷，又帶動(dòng)了西城區(qū)的的住宅需求，因此，西城區(qū)在一定程度上將分流部分東城區(qū)購(gòu)房人群。 棗莊市住房需求情況分析 ◎需求 一 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加和住房消費(fèi)補(bǔ)貼政策的逐步到位，將大大增強(qiáng)城市居民小房換大房、舊房換新房、差房（環(huán)境、配套設(shè)施等）換好房的欲望和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。根據(jù)我 棗莊 城市化 水平發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，從 20202020 年的 5 年間，城區(qū)人口將增加 4050 萬(wàn)人，如按照 2020 年住房發(fā)展規(guī)劃提出的城鎮(zhèn)居民要達(dá)到每戶有一套住房、每人有一間房、人均建筑面積 30 平方米的目標(biāo)要求匡算，潛在住房需求可達(dá) 1000 萬(wàn)平方米以上，年均達(dá)到 170 萬(wàn)平方米，按 60%計(jì)算，有效需求每年應(yīng)在 100 萬(wàn)平方米以上。而外地開(kāi)發(fā)商嗅到了利潤(rùn)的氣息也紛紛擠入棗莊市中區(qū)，于是，地價(jià)開(kāi)始上 漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，到 2020 年房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 1800 元 /平方米左右，與此同時(shí)，外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)的提升，導(dǎo)致建筑成本增加，又促進(jìn)了房?jī)r(jià)的再次飛躍， 2020 年市中區(qū)平均房?jī)r(jià)已達(dá)到 2200 元 /平方米左右，某些檔次高的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2600 元 /平方米，而 2020 年市中區(qū)平均房?jī)r(jià)在外地開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下已經(jīng)達(dá)到了 2600 元 /平方米左右，某些項(xiàng)目甚至已經(jīng)突破了 3000 元大關(guān)，特別值得一提的就是位于檢查院東側(cè)的巨典豪庭，該項(xiàng)目起價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3100 元 /平方米，該樓盤(pán)是上海開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的一個(gè)高層項(xiàng)目，盡管只有兩幢樓，但其 用材品質(zhì)較高，而且均為155 平方米以上的大戶型，看來(lái)其定位為高端人群。但本地開(kāi)發(fā)商憑借土地成本的優(yōu)勢(shì)，在一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)份額也將繼續(xù)保持。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三篇 市場(chǎng)微觀調(diào)查研究 □市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查 □市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市中區(qū)房管處樓盤(pán)預(yù)售備案 市中區(qū)房管處樓盤(pán)預(yù)售備案 （ 2020年 52020年 5） 樓盤(pán) 名稱(chēng) 規(guī)劃建筑面積（平方米） 預(yù)售總占地面積 （公頃） 預(yù)售建筑面積 （平方米） 預(yù)售 總套數(shù) （套） 登記時(shí)間 白馬莊園 C區(qū)（ 1— 12樓 ) 126291 41802 326 2020529 文匯嘉園二期 （ 14— 23— 28樓） 44650 44650 424 2020524 福華園二期（ 11— 113A、 15— 1 19A、東西沿街樓 ) 35412 35412 402 2020524 天匯花園 13617 / / 2020419 雅仕園 16556 16556 210 2020119 皇庭新苑 6000 6000 50 20201220 文化廣場(chǎng)三期續(xù)建 （ A B1樓） 10683 10683 100 20201212 香港街 5樓 8558 / 8558 80 20201212 文化廣場(chǎng)花苑三期 （ B B B7樓） 11847 6585 59 20201212 白馬 莊園一 期 A1A4 、A8A1 A24號(hào)樓 28006 / 28006 151 20201123 白馬莊園一期 A5AA14A23樓、車(chē)庫(kù) 27051 / 27051 149 20201123 金色家園 10658 10658 200 20201122 興華園組團(tuán) 9934 9934 100 20201122 東方嘉園 15321 15321 140 20201116 樂(lè)明苑小區(qū) 14200 14200 175 20201116 德仁俊園小區(qū)三期 63504 40776 320 20201023 君山豪苑 26777 26777 178 2020109 文化廣場(chǎng)花苑二期 17902 17902 117 2020823 福華園 28815 28815 240 2020725 新遠(yuǎn)花苑 30034 34000 340 2020616 文匯嘉園沿街綜合樓 2965 2965 22 2020616 文匯嘉園一期工程 43530 43530 416 202066 華府豪庭一期 ４ 、７、９ 、 10樓 26732 26732 159 202066 巨典豪庭 18051 18051 76 202066 君山家園 8122 8122 115 202066 蘋(píng)果花園小區(qū)三期 1 1 16樓 / / 18000 156 2020510 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市中區(qū)。但就目前高層項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況而言，可以看 出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上對(duì)高層的接受度還是有限的，其中主要原因莫過(guò)于居住習(xí)慣以及其較高的銷(xiāo)售價(jià)格，且某些人對(duì)其今后的物業(yè)管理費(fèi)用的較高支出也相對(duì)不能接受。但地理位置較好的華府豪庭一期均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了 2900 元 /平方米，可見(jiàn)其二期突破 3000 元 /平方米也指日可待。 市市中區(qū)二手房市場(chǎng)情況分析 中介機(jī)構(gòu)混亂 目前棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還處于初級(jí)階段，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍也比較“寬泛”，不單單是從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，還承接婚姻中介、家政服務(wù)中介、職業(yè)中介。 ◎需求 二 進(jìn)入婚齡期的一代青年購(gòu)房熱情高漲。而總住宅供給為 161 萬(wàn)平方米 ， 按人均 30 平方米計(jì)算，可供 53666人居住，按每戶 人計(jì)算，可滿足 15333 戶家庭居住。 ○東城區(qū)： 東城區(qū)以西昌路為界，西部為東城新區(qū)，東部為老城區(qū)，新區(qū)以增量土地為主，做為遠(yuǎn)期住宅建設(shè)用地，老城區(qū)以舊村改造為主。 ◎積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適 用房建設(shè) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 預(yù)計(jì) 2020 年、 2020 年，新建經(jīng)濟(jì)適用住房 37 萬(wàn)平方米，到 2020 年新建經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)達(dá)到 100 萬(wàn)平方米。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在體制上仍為事業(yè)單位，管理經(jīng)營(yíng)方式落后，品牌效應(yīng)差。 ○ 物業(yè)管理發(fā)展滯后，市場(chǎng)化水平低 。其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，均價(jià)為 2208 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，均價(jià)為 5002 元 /平方米。住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 2054 元 /平方米，同比增長(zhǎng)為 %。滕州市 14 月份施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，占全市施工面積的 %，同比增長(zhǎng) %，成為 棗莊房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為 %、 %。 ○商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。比上年同期分別增長(zhǎng)了 億元和 萬(wàn)平方米。按價(jià)